多选题

下列各项中，属于土地增值税不征或免税范围的有（） 。

Question

A. 房产所有人将房产赠与直系亲属

B. 个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

C. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的

D. 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

E. 国家出让土地使用权