指出并改正下面估价报告片断中的错误，本次估价背景情况如下：

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

估价对象相关资料

　　估价测算如下（节选）：

　　（一）年有效毛收入

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　　（二）年运营费用

　　1.年维修费用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理费用

　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年营业税及附加

　　年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年运营费用小计

　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元

　　（三）年净收益

　　年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元

　　（四）估价结果