某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价;

2.以商业用途土地价格为基础估价。

【问题】

1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。