中国投资物业市场的新机遇 高力国际
2020-02-27 215浏览
- 1.Colliers Radar 中国 投资物业 2018 年 6 月 27 日 高瞻远瞩: 洞察中国投资物业市场的新机 遇
- 2.高力国际·中国研究团队 报告封底载有团队的联系信息 最佳投资机会概要 执行摘要 中国的增长前景持续强劲，2018 年和 2019 年的 GDP 实际 增长率预期将超过 6.0％。货币紧缩政策适度，实际利率 甚至可能在未来几年略有下降。以上因素都有助于保持中 国投资市场的稳定，2018 年第一季度的房地产交易亦反映 此趋势，且同比增长 24％。 华东： > 上海商务园区 > 尽管流动性有限，但零售物业，特别是南京 和杭州的零售物业投资前景尤其突出 > 外围城市的物流资产，例如南通、常州、无 锡及常熟 > 长租公寓 华北： > 北京非核心区域的写字楼 > 北京商务园区 > 天津和廊坊的物流资产 > 沈阳作为区域物流枢纽 华南： > 深圳和广州琶洲区写字楼具有增长潜力 > 东莞、惠州和佛山等周边城市的物流资产 > 零售物业具长期投资展望 华西： > 成都甲级写字楼（尤其是位于金融城区域） > 高收益率的成都商务园区（尤其是高新南 区） > 物流资产具长期投资展望 尽管如此，经济面临的风险亦正在上升。市场对贸易战的 担忧使中国股市下跌 18-20％，同时导致人民币走弱。然 而，这些风险并未打击商业地产价格。物业估值水平仍处 于较坚挺的水平：中国一线城市的甲级写字楼收益率为 3.6-4.0％，略高于十年期国债。 尽管如此，我们认为中国不同区域仍然存在众多投资机 会。在华东地区，高科技行业的不断发展和基础设施的提 升使得商务园区的租金稳步上涨。因此相比写字楼而言， 我们更看好上海的商务园区前景。我们也看好收益率达 4.0-6.5％的零售物业。物流行业有着明朗的趋势，租金 和价格双双上涨，外围城市存在可供投资的资产。最后， 长租公寓是一个具有吸引力的新兴资产类别。 在华北地区，北京的非中心地带仍存在具有投资潜力的写 字楼资产。商务园区资产是另一个极具吸引力的投资之 选，收益率为 4.2-4.8％。物流行业趋势较为乐观，但由 于北京地区可售资产稀缺，我们预计天津和廊坊等周边城 市的物流市场将会更加活跃。物流业的发展也将使中国东 北的中心城市沈阳受益。 受惠于大湾区规划下的区域一体化发展，华南地区将吸引 更多国际投资者的关注。在写字楼领域，我们预期深圳市 场租金增长率较高，而广州琶洲区将会成长为一个新 CBD。深圳和广州的物流资产短缺，所以投资者应该在周 边城市寻找机会。长远来看，大量新增的零售物业供应将 会创造出新的投资机遇。 华西地区物业资产有着良好的投资价值。成都甲级写字楼 收益率达 5.7%，而金融城地区会提供充足的供应和有力的 政策支持。金融城地区有着充足的供应和强力的政策支 持。我们也看好收益率达 7-8%的商务园区板块，特别是在 高新南区。尽管目前资产较为稀缺，但成都正在迅速发展 成为一个主要的物流中心。我们预测成都东部新区将会有 进一步的物流开发。 图表 1：2018 年第一季度中国主要城市投资型物业净收益 城市 北京 天津 沈阳 上海 南京 杭州 深圳 广州 成都 资料来源: 高力国际 写字楼 4.0% 4.5% 5.3% 3.6% 5.3% 5.1% 3.9% 4.0% 5.7% 零售 5.0% 6.0% 6.3% 4.0–5.5% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.2% 5.0% 6.0% 物流/工业 5.0-5.5% 5.5-6.0% 6.0% 5.0-5.5% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 6.7% 6.0% 6.0% 商务园区 4.2-4.8% n/a n/a 4.3% 5.0-6.0% 5.0-6.0% 4.5-5.0% 5.5-6.0% 7.0-8.0%
- 3.目录 最佳投资机会 ........................................ 5 中国：经济展望 ....................................6 中国楼市成交量和估值.......................... 7 亚洲各城市对比 .................................. 10 华东 .................................................... 11 机遇摘要 11 零售物业 11 商务园区 13 物流/厂房 14 写字楼 15 长租公寓 17 华北 .................................................... 19 机遇摘要 19 零售 19 商务园区 20 物流 21 写字楼 22 华南 .................................................... 24 机遇摘要 24 写字楼: 深圳 25 写字楼: 广州 25 3 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 4.物流 26 商务园区: 深圳 28 商务园区:广州 29 零售: 深圳 29 零售: 广州 30 华西 .................................................... 31 机遇摘要 31 零售 31 写字楼 32 商务园区 33 物流 34 4 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 5.最佳投资机会 华东 > 商务园区：上海的商务园区资产的投资价值优于写字 楼。在科技行业发展和基础设施改善的带动下，未来 几年商务园区的租金将会稳步增长。 > 零售：我们也看好收益率达 4.0%-6.5%的零售物业， 值得一提的是南京和杭州这两个城市。尽管零售物业 在这些城市的流通性较低，但近期入市的新项目取得 了很高的入驻率。 > 物流: 整体趋势非常乐观，租金和资本价格双双攀 升。投资者可以考虑华东地区外围城市的物流物业， 例如南通、常州、无锡和常熟。 > 长租公寓：这是一个具有吸引力的新兴板块，由于政 府大力推动租赁市场，吸引了新的企业与投资者入 场。 > 写字楼：上海写字楼的收益率低于其他物业类别。 然而，上海仍然提供特定机会，尤其是增值类资产较 为亮眼。由于未来供应有限，我们更看好浦东写字楼 市场的前景。部分次中心地区如五角场和新静安等也 值得关注。 华北 > 写字楼：北京将进一步开发其非中心地带，以迁移更 多的企业和人口。我们看好的非核心区域，包括通 州、丽泽、丰台和望京。在天津方面，尽管中心城区 和平区占地较小且流通性较低，我们仍对此区域看 好。 > 商务园区：商务园区收益率介乎 4.2%至 4.8%之间， 在政策支持和 TMT 行业发展的带动下，租金仍有上涨 空间。最为活跃的商务园区包括上地、北京电子城、 丰台和北京经济技术开发区。 > 物流: 趋势较为乐观，投资者们都在追逐北京所有四 个主要物流子市场的稀缺资产。我们预测天津（尤其 武清、空港经济区和滨海新区核心区）、廊坊（尤其 安次、龙河和固安）和沈阳（见下文）投资活动将会 升温。 > 沈阳：作为东北地区的枢纽，沈阳能够受益于物流行 业的崛起；我们看好浑南、沈北、于洪及铁西这四个 子市场。 华南 > 大湾区扩张：尽管华南地区的经济增长速度最快，但 投资市场一直由国内企业主导。大湾区规划将会加强 区域一体化，因此我们预计未来该地区将会吸引更多 国际投资者的关注。 > 写字楼：我们预计在强劲经济增长的带动下，未来五 年深圳写字楼市场将保持 5%的年均租金增长。这亦有 助于带动 2018 年资本增值 8-10%的增长。广州方面， 我们预计琶洲将逐步发展成为一个新的 CBD 并且将吸 引新的写字楼投资。 > 物流：由于缺乏新增供应，深圳和广州的物流投资机 会有限。取而代之，投资者应该在东莞、惠州和佛山 等周边城市寻找机会。这些地区的物流租金比深圳和 广州低 10-35％，意味着租户的需求强劲。 > 零售：未来三年，深圳的新兴区域将有 230 万平方米 零售物业进入市场，这将对租金形成压力。然而，长 远来看，人口增长和新增住宅社区的兴起使得零售物 业投资变得颇具吸引力。在广州的新兴区域方面， 2018 年投入市场的新增零售物业面积将达到 88.6 万 平方米。这将会创造出很多新机会，但在这些地区成 熟之前，其资本价值很可能保持平稳。 华西 > 写字楼：成都的甲级写字楼收益率为 5.7%，稳定的需 求和优质新项目将带动租金稳步上升。金融城地区享 有强力的政策支持，并具备充沛的供应。 > 商务园区：我们也看好成都的商务园区市场，其收益 率达 7-8%，特别是高新南区，该区域入市项目租金较 高。 物流: 虽然当前可供投资的物流物业较为稀缺，但物 流行业的趋势非常乐观。中央政府的“一带一路”计 划、四川省自由贸易区的启动、蓉欧国际快速铁路的 动工以及天府国际机场的建设，将推动成都进一步发 展成为一个物流枢纽。展望未来，工业活动将向东转 移至龙泉山、简州新城、淮州新城和空港新城。 5 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 6.中国：经济展望 图表 2：亚洲主要经济体：2017-2021 年估计实际 GDP 增长 中国 日本 南韩 香港特别行政区 新加坡 印度 资料来源: 牛津经济研究院 2017 6.9% 1.7% 3.1% 3.8% 3.6% 6.4% 2018 6.4% 1.4% 2.7% 3.6% 3.1% 7.3% 2019 6.1% 0.9% 2.6% 2.4% 2.4% 7.0% 2020 5.7% 0.0% 2.5% 2.2% 2.6% 6.8% 2021 5.4% 0.9% 2.5% 2.2% 2.5% 6.6% 中国经济保持着去年的强劲增长势头。在出口强劲、楼市 坚挺和消费稳健的带动之下，2017 年全年和 2018 年第一 季度 GDP 实际增长率分别达到 6.9％和 6.8％。4 月至 5 月 期间，投资活动略有减缓，而出口增速也有所减慢，体现 了全球贸易势头的放缓。另一方面，进口增长有所加速， 表明国内需求持续强劲。按美元计算，4 月和 5 月份进口 同比增长分别达 21.5％和 26.0％。 牛津经济研究院目前预测 2018 年余下时间内中国国内经 济将会降温，并对中美之间的贸易紧张局势表示关切。尽 管如此，考虑到近期强劲的进口数据以及政策导向略微偏 向于提振需求，而非减少债务，该机构最近亦将其 2018 年的 GDP 实际增长率预测从 6.3％调整至 6.4％。1 资收益率低于以往，未来资本存量对经济增长的贡献可能 会大幅降低。鉴于从 2016 年起劳动年龄人口开始下降， 劳动力供应对经济增长的贡献也可以忽略不计。另一方 面，在劳动力密集型行业失去竞争优势的情况下，中国应 该寻求经济和技术“价值链”的升级。 与其他经济预测机构相反，牛津经济研究院预计中国当局 不会大幅推高利率。当局当然希望降低金融风险并逐步减 缓信贷增长。针对这些目标的政策加上美国利率走高，可 能会对中国银行间同业拆借利率构成上行压力。然而，牛 津经济研究院认为 2018 年期间基准利率（即官方利率） 不会上升，因为其预计 CPI 通胀率将维持在中国人民银行 设定的 3％目标以下。 展望未来，牛津经济研究院预计中国的 GDP 平均实际增长 展望未来，牛津经济学院预测基准利率将在 2019-2021 年 率将从 2017-2021 年的 6.1％放缓至 2022-2026 年的 4.9％。 略有下降，而 CPI 通胀将回升（但仍低于 3.0％）。因 为了避免金融危机风险，中国经济需要摆脱传统的信贷推 此，该机构预计，未来几年中国的实际（即通货膨胀调整 动和投资拉动的增长模式。此外，由于现在的投 图表 3：主要亚洲市场的实际短期利率 % 2.4 2.0 1.6 1.2 0.8 0.4 0.0 -0.4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 -0.8 -1.2 中国 香港 新加坡 日本 韩国 印度 资料来源：牛津经济研究 1 请参见《国家经济预测-中国》，牛津经济研究院于 2018 年 6 月 20 日 及 2018 年 5 月 23 日发布。同时请参考《数据洞察-中国》报告，牛津 经济研究院于 4 月 23 日及 6 月 8 日发布。 6 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 7.后）利率将下降，如图 3 所示。实际利率下降应该会推动 房地产市场的投资活动，从而对资本价值起到支撑作用。 尽管市场的利好因素正在不断累积，但中国面临的经济风 险正在上升。值得注意的是，对贸易的担忧加剧了对中国 股市和中国人民币走势的下行压力，对房地产市场亦产生 负面影响。中国沪深 300 股票指数于 6 月 19 日下跌 3.5％，比 1 月份的近期高点下跌 18％。上海和深圳市场 共计 1,060 只股票达到 10％的跌停。这反映市场对美国将 对额外 2,000 亿美元中国进口商品加征关税的忧虑。货币 市场方面，2018 年初人民币兑美元汇率为 6.50，在 4 月 触及高点 6.27，截至 6 月 25 日回落至 6.51。 如果美国确实对主要商品施加新关税，那么中国消费品和 工业品出口到美国可能会受到影响。这可能会减少消费者 和制造业用户对办公空间的需求。尽管互联网和电子商务 公司如腾讯和阿里巴巴受国内需求驱动，但技术部门也可 能受到影响，因为对美国组件的依赖程度很高。主要租户 行业对办公空间的需求下降可能导致重新评估租金增长前 景，并对投资资产的资本价值产生负面影响。 2017 年中国投资型物业交易额达 369 亿美元（人民币 2,362 亿元），为 2007 年成交量的 2.6 倍（数据来源： Real Estate Analytics）。市场资金的高流动性造就了 投资者对于商业物业回报的要求，推高了商业地产的资本 值，进而压低了各个物业类别的净收益率。目前一线城市 的甲级写字楼收益率只有 3.6-4.0％。零售、工业/物流和 商务园区资产收益率仍保持在较高水平，介于 4.0-6.7％ 的区间内（在不包括上海的情况下，可能达到 5-7％）。 成都物业市场亦较为突出并提供良好的投资价值，甲级写 字楼物业收益率达 5.7％，零售和工业物业约为 6％，商 务园区资产收益率为 7-8％。 2018 年期间，投资者对中国物业资产保持着强劲需求。根 据 Real Capital Analytics 的数据，2018 年第一季度成 交的已完工物业的交易总额达到 92 亿美元，比 2017 年第 一季度的从 74 亿美元增至 92 亿美元，在 2018 年第一季度 实现 24％的同比增长，从 74 亿美元增至 92 亿美元。然而， 上海市场的成交量大幅下降 76％至 11 亿美元（尽管整体 而言，上海仍是规模最大的投资中心市场）。相比之下， 广州的交易额大约翻了五倍，达到接近 10 亿美元。 中国楼市成交量和 估值 中国市场概况 中国是亚洲最活跃的房地产市场之一。城市化和向以服务 业为主导的经济转型为中国的商业地产创造了的强劲需求。 根据国家统计局的数据，服务业在中国经济的占比越来越 大，占总体经济比重从 2007 年的 43％上升到 2017 年的 52％。 图表 4：2018 年第一季度中国主要城市投资型物业净收益率 城市 北京 天津 沈阳 上海 南京 杭州 苏州 武汉 深圳 广州 成都 资料来源：高力国际 写字楼 4.0% 4.5% 5.3% 3.6% 5.3% 5.1% 5.1% 5.5% 3.9% 4.0% 5.7% 零售 5.0% 6.0% 6.3% 4.0–5.5% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 5.5-6.5% 5.2% 5.0% 6.0% 7 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际 工业 5.0-5.5% 5.5-6.0% 6.0% 5.0-5.5% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 5.5-6.5% 6.7% 6.0% 6.0% 商务园区 4.2-4.8% n/a n/a 4.3% 5.0-6.0% 5.0-6.0% 4.5-5.5% 5.0-6.0% 4.5-5.0% 5.5-6.0% 7.0-8.0%
- 8.图表 5：2018 年第一季度亚洲各国及地区房地产交易量（美元，同比） 亚洲各国及地区投资物业交易 美元（百万） 2017 年一季度 日本 11,715 中国 7,415 香港特别行政区 4,195 韩国 2,783 新加坡 1,587 台湾 500 印度 289 马来西亚 369 泰国 618 越南 78 2018 年一季度 13,148 9,222 7,877 4,404 995 515 441 107 33 17 注：这些总额数据不包括未开发土地。资料来源: RCA，截至 2017 年 5 月 8 日；高力估算 同比 12% 24% 88% 58% -37% 3% 53% -71% -95% -78% 图表 6：2018 年第一季度亚洲各城市中心房地产交易量（美元，同比） 亚洲城市投资型物业交易 （百万美元） 美元（百万） 香港 东京 首尔 上海 名古屋 新加坡 广州 北京 横滨 福冈 2017 年一季度 4,195 4,594 1,793 4,436 196 1,587 179 917 1,453 172 2018 年一季度 7,877 6,864 3,613 1,065 1,006 995 958 675 566 291 注：这些总额数据不包括未开发土地。资料来源: RCA，截至 2017 年 5 月 8 日；高力估算 同比 88% 49% 102% -76% 413% -37% 435% -26% -61% 69% 写字楼 根据 Real Capital Analytics 的数据，2017 年写字楼交 易总额达 208 亿美元（1,331 亿元人民币），占商业地产 总成交量的 56％。随着服务业日臻成熟，京沪等一线城市 高端写字楼需求旺盛。需求既来自于金融和专业服务等传 统服务行业，也来自于新兴行业如 IT、科技、灵活办公空 间运营商和初创企业等带来的新的写字楼需求。鉴于一线 城市中央商务区高端写字楼的短缺，而新开发的写字楼多 位于非中心地带，因此位于核心区内拥有优质配套设施的 高端写字楼，很可能会继续保持其高估值、低收益的特 性。由于核心和新兴商业区之间的基础设施不断改善，次 级商务区新落成的写字楼未来将会成为对投资者和租户颇 具吸引力的投资选择。一线城市高端写字楼的平均收益率 从 3.6％到 4.0％不等。二线城市高端写字楼的平均收益 率处于较高水平，介于 5％至 6％之间；然而，这些建筑 物的空置率通常较高。 8 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 9.零售 扩大内需是目前一项重要的政府政策。2017 年的消费品零 售额为 36.626 万亿元人民币（56,050 亿美元），为 2007 年的 3.9 倍2。收入增长是消费市场快速增长的主要原因。 2017 年中国人均可支配收入达到人民币 26,000 元或 4,000 美元（城镇地区为人民币 36,400 元或 5,570 美 元）。随着经济稳步增长和薪酬水平的提高，未来零售消 费增长将会持续。 交通和基础设施的发展加强了城市中心之外商务园区的交 通便利性。北京（4.2％-4.8％）、上海（4.3％）和深圳 （4.5％-5.0％）的商务园区收益率低于广州（5.5％6.0％）和成都（约 7.0％-8.0％）。 然而，零售业面临着提供便捷支付方式的电商和在线/移 动购物平台快速增长带来的挑战。主要城市的大型购物中 心不能只注重通过国际连锁店和奢侈品牌来吸引消费者， 而应注重餐饮和休闲娱乐等体验型消费类型的租户组合。 一线城市高端零售物业的收益率平均约为 4.0％至 5.5％，反映了估值持续保持在高位。二线城市高端零售 物业的平均收益率更高，处于 5.5％至 6.5％之间。 工业 中国的物流和仓库物业已成为具有吸引力的投资类别。 2017 年的中国工业物业成交额达 44 亿美元（人民币 282 亿元），同比增长 40％3。这一物业投资领域最高的同比 增长纪录得益于仓储运营商、电商和第三方物流供应商对 仓储空间的强劲需求。 由于电商以及在线和移动支付方式的快速发展，中国 2017 年线上零售额同比增长 32％至人民币 54,810 亿元（8,560 亿美元）4。这导致 2017 年快递数量激增至 400 亿件，同 比增长 28％5。 长期以来，可交易的工业资产稀缺是难以满足投资者强烈 需求的主要原因。工业用地供应短缺和不断增长的工业空 间需求导致一线城市的空置率很低，同时也将一些仓库需 求推向了二线城市。佛山、东莞和昆山等二线城市成为发 展仓储和物流园区的首选目的地，因为这些城市有着更好 的交通网络和基础设施。工业物业的收益率约为 5％至 7％。 优质的物流和仓储物业凭借其具有吸引力的收益率和稳健 的行业基础吸引了投资者的关注。与竞争激烈的写字楼和 零售业务以及高度管制的住宅市场相比，情况尤其如此。 商务园区 商务园区在中国越来越受欢迎，主要需求来自研发中心、 数据中心、高科技公司、早期阶段和初创公司。商务园区 为这些创新产业提供了创建产业集群和生态系统的机会。 2国家统计局 3Real Capital Analytics 4 国家统计局 5 国家邮政局数据 9 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 10.亚洲各城市对比 值得注意的是，相比地区内的其他城市，香港作为亚洲的 门户城市，其写字楼（2.4%）、零售（2.3％-2.5％）、 工业（3.5％-3.7％）和豪华公寓（1.9％-2.1％）的收益 率最低。商业楼宇供应短缺、流动性充足、中国投资者的 涌入以及本地需求都是香港物业交易价格上涨的推手。 新加坡的市场情绪和信心正在得到提振，这得益于 GDP 增 长加速以及市场对写字楼和住宅市场未来数年将持续复苏 的正面预期。在前几年出现供应过剩之后，写字楼 （3.6％）、零售（4.2-5％）、工业（6％-7％）和商务 园区（5.2％-6.2％）的商业物业空置率都在下降。 东南亚和印度新兴城市的写字楼（4.5％-9.0％）、零售 （4.5％-9.3％）、工业（6.5％-10.0％）和商务园区 （4.5％-9.0％）资产有着较高的收益率。东南亚和印度 凭借较高的长期经济增长预期，以及较低的成本基数和充 裕的投资机会从各大市场中脱颖而出。相比之下，印度各 城市的物业收益率排名最高。德里、孟买、班加罗尔和海 德拉巴等城市的写字楼收益率为 8％至 9％，而零售物业 的收益率范围在 8％至 9％以上。由于现有成熟工业物业 供应有限、电商企业的崛起和政府政策支持，物流和仓储 物业的投资回报收益率突出，从 9％到 10％不等。 于现有成熟工业物业供应有限、电商企业的崛起和政府政 策支持，物流和仓储物业的投资回报收益率突出，从 9％ 到 10％不等。 对于中国一线城市而言，其商业地产收益率介乎介于发达 市场（香港、新加坡和台北）与东南亚和印度新兴市场城 市之间。稳定的经济增长以及投资者和用户的强劲需求将 使商业地产估值保持在高位，对写字楼（3.6％4.0％）、零售（4.0％-5.5％）、工业（5.0％-6.7％） 和商务园区（4.2％-6.0％）物业收益率形成下行压力。 图表 7: 2018 年第一季度亚洲各大门户城市投资型物业收益率 城市 北京 上海 深圳 广州 香港 台北 东京 首尔 新加坡7 曼谷 马尼拉 雅加达 胡志明市 河内 德里 孟买 班加罗尔 清奈 普纳 海得拉巴 资料来源：高力国际 写字楼 4.0% 3.6% 3.9% 4.0% 2.4% 2.8% 3.7% 4.3% 3.6% 4.5-5.0% 5.0-6.0% 6.0-7.0% 7.0-7.5% 7.5-8.0% 8.0-8.25% 8.0-8.25% 8.0-8.5% 8.25-9.0% 8.25-9.0% 8.0-8.75% 零售 5.0% 4.0-5.5% 5.2% 5.0% 2.3-2.5% 4.0-5.0% 4.2-5.0% 4.5-5.0% 6.0% 6.0-8.0% 8.0-8.5% 8.0-8.5% 8.0-9.0% 8.0-9.0% 8.0-9.0% 8.25-9.25% 8.25-9.25% 8.25-9.25% 工业 5.0-5.5% 5.0-5.5% 6.7% 6.0% 3.5-3.7% 6.0-7.0% 6.0-7.0% 6.5-7.5% 9.0% 10.0-10.5% 9.5-10.0% 9.0-10.0% 9.0-10.0% 9.0-10.0% 9.0-10.0% 9.0-10.0% 9.0-10.0% 商务园区 4.2-4.8% 4.3% 4.5-5.0% 5.5-6.0% 3.0% 5.2-6.2% 4.5-5.0% 8.5-9.0% 8.5-9.0% 8.5-9.0% 8.5-9.0% 8.5-9.0% 8.5-9.0% 出租公寓6 - 4.0% - 1.9-2.1% 2.0% - 1.8-2.2% 4.5-5.0% 4.8-5.3% 4.0-6.0% 6.0-7.0% 6.0-7.0% 1.0-2.0% 1.0-2.0% 1.0-2.0% 1.0-2.0% 1.0-2.0% 1.0-2.0% 6香港、新加坡、台北、马尼拉和印度城市的出租公寓是指豪华住宅 7新加坡的工业和商业物业是指所有等级的物业 10 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际
- 11.华东 图表 8: 华东投资目标 行业 城市 2017-22 年租金平均 年增长率 2017 年年 末空置率 2022 年年 末空置率预 测 上海 0.5% 12.60% 13.70% 零售物业 南京 0.9% 5.60% 8.26% 杭州 -0.8% 4.00% 7.30% 商务园区 上海 4.3% 16.15% 12.90% 物流/厂房 上海 6.1%* 6.40% 4.50%* 上海** 南京 0.9% 0.4% 13.80% 7.90% 11.00% 23.90% 写字楼 杭州 3.1% 17.70% 16.70% 苏州 2.6% 24.80% 21.50% 武汉 -0.4% 28.80% 37.20% 长租公寓*** 上海 2.6% 10.00% 15.00% 来源：高力国际,10 年期债券收益数据来自彭博 *上海物流仓储租金增长率和空置率预测数据截止至 2020 年 **上海写字楼是指中央商务区甲级写字楼 ***上海长租公寓主要定位于中端市场，由于长租公寓属于新兴市场，缺少大宗交易，故净租金收益率仅指服务式公寓 净收益(%) 4.0-5.5% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 4.3% 5.0-5.5% 3.6% 5.3% 5.1% 5.5% 5.5% 4.0%*** 10 年期债券利 差 0.4-1.9pp 1.9-2.9pp 1.9-2.9pp 0.7pp 1.4-1.9pp 0.0pp 1.6pp 1.5pp 1.9pp 1.9pp 0.4pp 机遇摘要 上海 CBD 甲级写字楼物业租金收益率继续收窄，目前净租 金收益率范围仅为 3.6%，相比 10 年期国债收益率没有利 差，表明投资者对于物业资本增值收益抱有很大信心，可 满足其收购物业所预期的投资收益率要求。我们看好的投 资方向是商务园区物业，在科技产业不断扩张和基础设施 不断完善的驱动下，其租金在未来几年将继续稳步增长。 同时我们也比较青睐零售物业，华东区净租金收益率大致 在 4.0%至 6.5%之间，尤其是在南京和杭州，新开业项目 基本上都具有较高的入驻率。物流仓储物业发展趋势积极 向好，租金和资本价值呈上升态势。建议租户和投资者可 以关注华东区上海周边城市的物流仓储市场，例如南通、 常州、无锡和常熟。长租公寓是近年来的一个新兴市场。 在政府加快推进租赁住宅资产证券化，缓解企业流动性压 力的政策推动下，越来越多的企业和开发商正不断进入长 租公寓市场，长租公寓将是未来几年内我们所要重点关注 的市场。 > 上海：2018 年第一季度，强劲的市场需求致使全市空 置率下降至 10.6%。在没有新项目入市的情况下，全 市平均租金自 2016 年下半年开始增长，于第一季度 末，达到人民币每天每平方米 34.3 元(5.25 美元)， 环比增长 0.6%。 > 南京：核心零售物业市场在 2017 年保持活跃。虽然 有新增供应的入市，但全市空置率仍维持于 5.6%的较 低水平。 杭州：2017 下半年虽然有大量新项目入市，但市场租金仍 维持稳定水平。我们预计未来会有较多的新增供应入市; 然而强劲的市场需求会致使全市的空置率仅录得小幅上 升。 11 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 12.零售物业 图表 9：上海重点零售区域地图 来源：高力国际 图表 10：上海中高端购物中心新增供应、净吸纳量 和空置率 千平方米 1,600 25.0% 1,400 1,200 20.0% 1,000 800 600 15.0% 10.0% 400 5.0% 200 0 0.0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 新增供应 来源：高力国际 净吸纳量 空置率 在零售物业市场，上海于 2018 年上半年录得若干整售交 易。芳汇广场以人民币 5.95 亿元(9,300 万美元)的价格出 售，总建筑面积约为 17,415 平方米(187,385 平方英尺)。 第二季度，上海广场以人民币 25 亿元(3.91 亿美元)的价 格出售，总建筑面积约为 40,693 平方米(437,857 平方英 尺)。虽然我们预测上海平均租金在未来 5 年年均增长率 仅为 0.6%，但我们认为位于核心商圈的零售物业，由于具 有较高的入驻率及稳定的租金表现，对国内外投资者仍具 有一定的吸引力。 尽管核心商圈的项目依然具有竞争力，然而可交易物业的 缺乏亦不利于投资交易。 南京和杭州零售物业市场表现都较为稳定：近年来新开业 项目均以较高入驻率入市，这将有力支撑投资者既有项目 的租金增长。华东区零售物业市场净租金收益率为 4.06.5%，高于甲级写字楼物业。 图表 11：上海中高端购物中心首层租金 人民币每天每平方米 45 30% 40 25% 35 20% 30 15% 25 10% 20 5% 15 0% 10 -5% 5 -10% 0 -15% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 平均租金 年增长率 来源：高力国际 12 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 13.商务园区 图表 12：上海重点商务园区区域地图 来源：高力国际 > 漕河泾：受第一季度两个新项目入市的影响，空置率 环比上升 2.5 个百分点至 10.7%。平均租金环比上涨 1.6%或同比上涨 3.6%至每天每平方米人民币 5.03 元 （0.77 美元）。 > 临空：第一季度空置率环比下降 0.4 个百分点至 8.3%，平均租金环比上涨 0.1%或同比上涨 2.7%至每 天每平方米人民币 4.17 元（0.64 美元）。 > 金桥：2018 年第一季度，空置率降至 16.2%，达到自 2003 年以来的最低点，平均租金环比上涨 0.7%或同 比上涨 6.8%至每天每平方米人民币 3.43 元（0.53 美 元） > 张江：2017 年完工的高质量项目被快速吸纳，使本季 度的空置率下降 3 个百分点至 21.9%。平均租金环比 上涨 1.8%或同比上涨 0.3%至每天每平方米人民币 4.51 元（0.69 美元）。 图表 13:上海商务园区新增供应、净吸纳量和空置率 千平方米 1,200 35% 1,000 30% 25% 800 20% 600 15% 400 10% 200 5% 0 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 新增供应 净吸纳量 空置率 来源：高力国际 13 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 14.图表 14：上海商务园区市场平均租金及年增长率 人民币每天每平方米 5.0 25% 4.0 15% 3.0 5% 2.0 1.0 -5% 0.0 2006 2007 2008 来源：高力国际 2009 2010 2011 平均租金 2012 2013 2014 2015 年增长率 2016 2017 -15% 上海市正在努力打造具有全球影响力的创新创业中心。 2017 年，上海的信息传输、软件和信息技术服务业增加值 同比增长 18.9%，全市新吸引由跨国公司建立的 426 家研 发中心落户，其中包括 20 家全球性研发中心和 17 家亚太 研究中心8。随着科技行业的快速发展，上海的商务园区市 场在 2018 年第一季度表现活跃，净吸纳量环比上涨 26.5%，同比上涨 29.3%，在有三个新项目入市的情况下空 置率仍下降至 15.6%。平均租金继续保持上扬态势，在季 末达到每天每平方米人民币 4.21 元（0.64 美元）。 上海商务园区投资市场继续表现活跃，本季度内共录得四 宗整售交易，交易总价约为人民币 26 亿元（3.98 亿美 元）。金桥、张江和漕河泾仍位列最受青睐的投资区域。 机构投资者，包括外资基金、国内机构及人民币基金和终 端用户，表现较为积极。2018 年第一季度，东久中国购买 位于漕河泾科技绿洲三期的一栋楼；翰同投资购买张江盖 晨商务中心；世联行投资购买位于金桥的金领之都 6 号楼 和 8 号楼；凯龙信息大厦被弘毅投资收购。 展望未来，高科技行业和研发中心仍将是上海商务园区市 场的重要需求支撑。愈来愈多的新企业，包括跨国企业及 内资公司，对于高品质商务园区空间的需求将持续保持旺 盛。与此同时，日益提升的交通可达性和完善的基础设施 将持续利好商务园区物业。在这些积极的基本市场面支撑 下，上海市商务园区市场的前景将中长期继续保持乐观。 物流/厂房 > 上海甲级物流仓储市场 储市场以寻求仓储空间。除此之外，电商行业的迅速 发展以及各类网络购物节的推出，促进了电商对物流 仓储的强劲需求。因此，空置率保持在 7%的低位，租 金半年环比上涨 6.2%至人民币每平方米每天 1.38 元 (0.21 美元)。我们预计平均租金将在未来三年中保持 年均 5%-7%的增幅，且空置率仍将保持低位。 投资市场表现活跃，外资和内资投资者联合物流开发 商，设立基金以收购优质资产。据公司月度公告显 示，2018 年前 5 月万科已购得七个上海物流物业9。 另外，在易商红木集团(ESR)获得京东 3.06 亿美元 (人民币 19.98 亿元)投资后，设立 10 亿美元(人民币 65.3 亿人元)基金购置物流物业10。普洛斯（GLP）设 立人民币 100 亿元(15.32 亿美元)股权基金拟投资物 流相关领域11。 > 上海厂房物业市场. 上海厂房物业也称为标准仓房， 其供应主要源自于 国有企业以及私营业主。截至 2017 年末，总存量约 为 740 万平方米(7,963 万平方英尺)。2018 年我们预 计将有 68 万平方米(732 万平方英尺)的新项目竣工。 由于大多数外资被上海周边城市的优惠政策所吸引， 需求主要源自于内资企业。就产业而言，高端机械装 备制造以及高端电子信息制造业的需求强劲，分别占 总需求的 24.8%和 22.8%，汽车行业和生物医药表现 次之。截至 2017 年底，拆除近 1.1 亿平方米(11.8 亿 平方英尺)的违章工业厂房物业，促使厂房租金于 2016-2017 年间有显著增长。 2018-2019 年，我们预计租金将继续增长，但增幅较 2017 年放缓。由于大多数新增供应将于 2018 年下半 年入市且新项目为多层厂房，会增加租赁去化时间， 所以空置率将于 2018 年有所上升。 截至 2017 年末，上海甲级物流仓储市场总存量达到 近 570 万平方米(6,133 万平方英尺)。 我们预计将有 46 万平方米(495 万平方英尺)的新项目 于 2018 年上半年入市。 由于上海市于 2017 年推进综合整治行动，拆除清理 各区违章工业厂房建筑导致大量租户涌入甲级物流仓 8 来源：上海统计局 9 来源：万科月度简报 10 来源：明天地新闻资讯 11 来源：普洛斯公司新闻（2018-5-10） 14 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 15.图表 15：上海周边重要物流区域地图 来源：高力国际研究(上海) > 土地市场 上海工业物业的租金收益率相对稳定，加之上海优越 的地理位置和良好的产业基础，会促使工业物业开发 商积极投资收购上海工业用地，同时，私营企业对上 海工业用地的潜在增值空间也表示乐观。不断减少的 供应以及强劲的需求将导致工业用地的价格持续稳步 增长。 > 上海需求向周边城市溢出 强劲的需求快速去化上海物流和厂房物业的空置面 积，并辐射到周边城市。如昆山、太仓及嘉兴均得益 于该外溢的需求，租赁市场十分活跃，租金稳定上 涨。值得注意的是，2017 年年底，嘉兴物流仓储市场 的平均租金较上半年环比上涨 18%。强劲的需求外溢 至更多城市。据高力国际监测，苏州、杭州、南京、 南通、常熟及无锡等城市均可见入驻率提升以及租金 上涨 15 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 16.写字楼 图表 16: 上海重点写字楼区域地图 来源：高力国际 我们预计上海核心区的新增供应量将在 2019 年之前保持 较高水平，同时几个重点新兴板块也将有大量项目在 2018 年底前竣工。需求方面，高力国际预计来自金融与 TMT 行 业以及灵活办公的需求在未来的 3 至 5 年，保持强劲的增 长。我们预测 2018 年与 2019 年核心区甲级写字楼的平均 空置率将略有下降，而租金则将会小幅上涨；而 20202022 年租金的增长将会随供应量减少而小幅加快。次中心 区的甲级写字楼平均租金预计将会因大量的新项目入市而 保持稳定态势；而在 2019 年之后随着供应量减少，租金 将会呈平稳上升走势。 2018 年第一季度，上海市对房地产行业的并购贷款实行了 更为严格的政策；同时产业结构升级仍是上海市政府的主 要施政目标，因此收益稳健、资产管理标准明晰且能够推 进产业结构转型的写字楼资产（包括商务园区）仍然受到 投资者青睐。 相比上海而言，华东区二线城市写字楼业主由于多以采取 租售结合的策略，因此可整售的物业有限。另外，二线写 字楼市场较高的空置率、较大的未来供应量以及未来项目 投资退出时的流动性风险使得机构投资者保持谨慎态度。 但是，近年来随着更多高品质自持项目的竣工入市，投资 者开始关注二线投资市场。 > 上海浦东：由于未来浦东核心商务区供应有限，而办 公租赁需求将保持旺盛，浦东核心区的空置率将在未 来五年出现明显的下行趋势，而租金将持续稳健走 高。需求外溢趋势亦将保持，拥有大量新增供应的新 兴板块将得到快速发展。 > 上海浦西：相比之下，来自于核心区及次中心区域的 竞争将导致浦西租金在未来五年内持续走平。 > 杭州：优质写字楼的租赁与投资市场均保持活跃。全 市平均租金保持上升势头，且 2017 全年有数项大宗 投资交易公示。我们预计未来五年写字楼空置率将下 降，而租金将会上升。 > 南京：优质写字楼市场平均租金保持平稳，而整体空 置率维持在较低水平。全市的整售交易主要集中于河 西子市场且多出于自用目的。2019-2021 年将有大量 的新增供应入市，但由于这些供应多集中在新兴区 域，其不会对核心区的写字楼租金产生影响。 16 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 17.> 苏州：空置率维持在较高水平，且 2018 年全年将有 大量新增供应。投资人或因此在投资过程中获得较好 的谈判地位。 > 武汉：未来五年大量的新增供应将使全市的整体空置 率维持高位，同时使平均租金水平承受较大压力。 图表 17：上海核心区甲级写字楼年度新增供应、净 吸纳量及空置率（2008-2017） 千平方米 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 新增供应 来源：高力国际 净吸纳量 空置率 图表 18：上海核心区甲级写字楼年度平均租金及增 长率（2008-2017） 人民币每天每平方米 12 20% 10 15% 10% 8 5% 6 0% 4 -5% -10% 2 -15% 0 -20% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 平均租金 同比增长 来源：高力国际 上海甲级写字楼物业在全国范围内仍然是对投资者最有吸 引力的资产类型。但其当下 3.5%-4.0%的净租金收益率相 比十年期国债收益率几乎没有任何利差空间，因此投资人 在购买标的物业时需对其未来资本值的增长有较大的信 心。但从另一个角度而言，严控建设用地与鼓励更新存量 物业是如今上海发展规划主线。我们因此建议投资人关注 增值型物业，尤其是改造后租金可能会大幅上调的项目。 2018年第一季度的瞩目交易包括以下： > 领盛投资管理以 3.59 亿美元(人民币 23,44 亿元)向 首峰资金管理收购位于虹口的盛邦国际大厦，物业总 面积为 54,037 平方米（581,438 平方英尺）。 > 弘毅投资从瑞力投资购得位于杨浦五角场的创智天 地，物业总面积为 28,000 平方米（301,280 平方英 尺）。 > 五牛以 2.25 亿美元(人民币 14.7 亿元)向中融长河收 购中融信托大厦，物业总面积为 40,736 平方米 （438,319 平方英尺），该项目位于上海次中心商务 区——新静安区（前闸北区）。 长租公寓 图表 19: 上海主要项目区位图 来源：高力国际 17 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International 本文长租公寓研究仅针对中端项目
- 18.上海长租公寓市场供应主体主要分为五种类型的企业： 第一类为政府平台（国资背景开发商），其特点是开发或 改造自有物业、租赁土地开发建设、收购存量物业（股 权、资产）等方式经营长租公寓。由上海地产集团开发的 城方公寓将是其在上海运营的第一个该类产品。 第二类为开发商，通过开发自有物业（如住宅用地供应中 15%自持部分）、收购存量物业、整租物业等方式。例如 万科-泊寓、龙湖-冠寓、旭辉-领域-柚米国际社区、碧桂 园-碧家国际社区等； 第三类为中介机构，通过整租、散租物业，收购存量物 业，委托管理等方式经营。例如世联行-红璞公寓、链家自如寓等； 第四类为酒店管理公司，通过整租物业、提供品牌输出、 服务管理等委托管理模式，例如如家-逗号公寓、铂涛-窝 趣、华住-城家公寓； 图表 20：上海主要长租公寓运营商租金价格范围 人民币元/间/月 8,000 7,000 6,800 6,000 5,000 5,500 4,000 3,000 2,000 1,000 0 红璞 4,100 4,000 5,800 5,500 5,600 6,000 2,600 1,800 2,000 1,600 1,400 YOU+ 逗号公寓 领域 魔方公寓 泊寓 1,000 自如 来源：高力国际 品牌长租公寓投资退出方式主要分为四种，包括：资产转 让、股权转让、通过交易所发行资产支持证券（ABS）/商 业地产抵押支持证券（CMBS），以收益型物业为抵押资产 （底层资产），期间偿付本金和利息作为融资成本的方式 来获取流动性，另外通过交易所发行权益类 REITs，将标 的资产的权益通过证券化的方式分割出售给投资者，来获 取流动性等资产证券化的方式。 第五类为创业类公司，主要模式是整租物业、依托金融机 构融资收购物业，例如 YOU+公寓、湾流国际社区； 根据高力国际研究发现，上海约 80%的长租公寓供应分布 于内中环附近的主城区，而且多位于轨道交通沿线，交通 通达性便利。另外，分布于科创产业园、创业孵化基地及 大学教育基地的房源也较多。近年来，开发商主导的长租 公寓项目成为新兴的市场供应主力军。 目前中国长租公寓的发展尚处于规模扩张以及品牌树立的 阶段，对于刚步入长租公寓行业的运营商来说，建议可以 以轻资产运营模式为主，重资产模式为辅，先摸索下运营 管理经验，提升品牌知名度和市场占有率，然后走产品差 异化、成本集约化的资产管理路线，不断提升经营利润。 上海目前主流中端长租公寓平均租金水平约为每月人民币 3,600-6,800 元 (551-1,041 美元)，另外还有服务管理费 （主要为网络宽带费）通常约为每月人民币 280-300 元 (42.9-45.9 美元)。平均入驻率约为 85%-95%。主力户型 多为一室户或小户型的 LOFT 为主，主力户型面积约为 2535 平方米(269-377 平方英尺)，主要面向年轻一代。 长租公寓投资运营模式，按物业分布位置是否集中，可分 为集中式和分散式；按运营商资产结构的不同，可分为重 资产运营和轻资产运营。另外，一些开发商和投资者也会 通过托管的方式，引入专业的运营商，借助品牌管理输出 的方式来进行运营。 18 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International
- 19.华北 图表 21：华北 投资目标 行业 零售 商务园区 工业/物流 写字楼 来源：高力国际 2017-22 年租金平 2017 年年末空置 2022 年年末空置 均年增长率 率 率预测 北京: -0.2% 3.1% 3.5% 2.0-3.0% N/A N/A 北京: 5.2% 天津: 4.4% 0% 2.8% 0% 0.4% 北京: -0.1% 天津: -0.6% 沈阳: -1.4% 8.3% 33.6% 35.1% 15.5% 34.4% 43.5% 净收益(%) 5.0% 4.2 - 4.8% 5.0-5.5% 5.5-6.0% 4.0% 4.5% 5.3% 10 年期债券利差 1.4 pp 0.6 – 1.2 pp 1.4 – 1.9 pp 1.9 – 2.4 pp 0.4 pp 0.9 pp 1.7 pp 机遇摘要 坚实的经济基础支持需求的同时外加较为简单的运营模式 使得写字楼物业持续成为包括北京、天津在内的华北区最 受关注的物业类型，尽管其净投资收益率是各物业类型中 最低的。考虑到北京缺乏可交易写字楼物业，特别是在核 心区域，商务园因其较高的收益率成为可替代的首要选择 之一。物流市场的趋势仍十分积极，但北京缺乏新增物 业，因此我们预期更多的整售交易将在周边区域，如廊 坊、天津等出现。同时投资者应该多关注位处于东北的核 心城市沈阳的物流物业。考虑到零售物业较高的投资收益 率，且存在改造业绩不良项目的机会，同时当前众多开发 商试图多元化其业务类型，因此我们认为该物业类型也存 在投资机会。此外，灵活型办公和长租公寓也是北京市场 近年来投资机构热捧的目标项目类型。 零售 北京业绩不良且存在改造升级空间的零售项目，不论位于 核心区域还是新兴区域均能引起投资者的兴趣。然而北京 市政府限制改变城区土地用地性质的政策意味着如果项目 位于核心区域，则投资者不能将零售项目改为其他用途。 态类型。然而，多数成交的零售物业为业绩平淡或不良的 项目，部分买家计划购买后将项目改造为写字楼或其他盈 利状况更好的业态类型。考虑到北京政府在 2018 年 3 月 发布指导意见禁止改变用地性质，我们预计未来收购业绩 不良零售项目并改为写字楼的投资将有所减少。 我们预计未来五年北京优质零售物业市场首层平均租金将 大体持平。尽管同期将有超过 150 万平方米（1,610 万平 方英尺）新增供给进入市场，但强劲的需求使得空置率将 保持在不超过 3.5%的低位。此外，北京零售物业投资收 益率约 5.0%，明显高于甲级写字楼物业，这也成为吸引 投资者的重要因素之一。12 因此，我们仍预计部分零售运营商将购买业绩不良项目进 行升级改造，特别是在北京和部分二线城市的核心区域。 例如，2018 年第一季度印力集团与万科集团和 Triwater 资产管理公司共同与凯德商业亚洲投资公司达成协议收购 中国境内 20 个购物中心 100%的股权及负债，总价格为 人民币 83.7 亿元（13.3 亿美元）。13 2017 年北京大宗交易市场最为活跃的物业类型就是零售 物业，共 9 宗交易披露，总建筑面积为 534,920 平方米 （580 万平方英尺），是各物业类型中成交面积最大的业 12Source:'>Source:
