2018杭州发展报告 第一太平戴维斯
2020-02-27 197浏览
- 1.聚焦 杭州报告 Savills China Research Hangzhou 2018年 savills.com.cn/research
- 2.2018年杭州报告 杭州城市与经济概况 杭州站在中国高技术产业发展的前沿，是中国向增值型、服务型、技术型经济持续转型的典范。 经济和人口规模 杭州2017年国内生产总值（GDP）同 比上升8.0%，达到12,556.2亿元，位 列中国第十。同期第三产业GDP同比 上升14%，占全市GDP的63%。第三 产业占总GDP的比例从2011年的49% 不断上升。2017年，杭州常住人口达 到947万，同比增加3.05%。城镇人口 数达到727万，占总人口数的76.8%。 根据百度地图发布的《2017年度中国 城市研究报告》，杭州在中国最具人 口吸引力城市排行榜1中排名第九。人 才和劳动力的不断涌入使得杭州的经 济活力持续增强，同时两者互为促进 形成良性循环，助推当地商业和高科 技行业的发展。 1 最具人口吸引力城市排行榜：百度将在一个城市驻留超过 2 个月的人口与全国所有城市新流入常驻人口均值的比值进 行排名 图 1: 2017年人均第三产业GDP十大城市排行 广州 苏州 北京 上海 杭州 深圳 天津 武汉 成都 重庆 - 20,000 数据来源：国家统计局 105,214 104,986 103,972 85,942 82,988 70,733 69,285 65,555 46,061 31,101 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 表1: 杭州过去10年GDP和人口增长 2007 2012 GDP (十亿人民币) 人口 (百万) 410.1 7.9 780.2 8.8 数据来源：国家统计局 2017 1,255.6 9.5 五年复合增长率 (2012-2017) 10.0% 1.5% savills.com.cn/research 01
- 3.2018年杭州报告 财富 由于高科技产业和电商产业发展迅 速，杭州成功汇聚了大量财富。2017 年人均GDP达到136,656元，同比上 升13.6%，继续成为浙江省人均GDP 最高的城市。城镇居民人均可支配 收入为56,276元，同比上升7.8%。 高速发展的IT产业也孕育着越来越 多的富豪。根据胡润2017中国富豪 榜，2017年杭州共有153位十亿美元 富豪，比2016年增加30位。杭州十 亿美元富豪人数在中国城市中排名第 四，更在二线城市之首。 根据微链（weLian）研究报告，杭 州现有26家独角兽企业（估值超过 10亿美元的初创企业）以及105家估 值超过1亿美元的企业。杭州独角兽 企业数量排名全国第三，仅次于北京 和上海；估值规模排名第二，仅次于 北京。独角兽企业已经成为国家发展 新技术和数字经济的领跑者。杭州独 角兽企业估值合计1,419亿美元，主 要来自电子商务、信息技术（IT）、 互联网金融等产业。其中，位于西湖 区、负责支付宝运营的蚂蚁金服总估 值750亿美元，是杭州市估值最高的 独角兽企业。 图 2: 2017年人均第三产业GDP十大城市排行 2017 2016 360 330 300 270 240 210 180 153 150 123 120 90 60 30 0 北京 深圳 上海 杭州 广州 苏州 香港 佛山 宁波 成都 南京 东莞 绍兴 无锡 重庆 数据来源：胡润排行榜 图 3: 估值超过一亿美元独角兽企业行业分类 3% 2% 5% 5% 7% 8% 16% 16% 11% 11% 15% 金融 企业服务 电子商务 医疗健康 汽车交通 硬件 本地生活 文化娱乐体育 房产服务 教育 游戏 社交网络 旅游 数据来源：微链研究 02 savills.com.cn/research
- 4.2018年杭州报告 基础设施建设 杭州拥有发达的高速公路和铁路网络， 与长三角以及省内其他城市紧密相连。 从杭州搭乘高铁最快45分钟即可到达上 海，杭州作为区域交通枢纽的地位可见 一斑。目前杭州有三个火车站，其中最 新的是2013年建成、主营高铁班次的 杭州东站。此外，杭州萧山国际机场是 中国第十大国际机场，2017年接待国 内和国际旅客2,557万人次，同比上升 12.6%。 杭州的地铁网络也在不断扩张。截至 2017年底，杭州共有三条运营中的地 铁线路——1号线、2号线和4号线，总 长度107.02公里。作为2022年亚运会 举办城市，杭州计划增加建设10条地 铁线路，其中包括现有三条线路的延伸 工程。等到全部建成，杭州地铁总长将 达到387.8公里。在一些城市应政府要 求缩减固定资产投资的同时，杭州则因 为亚运会的筹备需要，继续扩大有效投 资，全面完善基础设施建设。 教育 杭州拥有丰富的教育资源，为其新产业 和经济发展提供着有力支持。杭州目前 有18所高等院校，其中最有名的是同为 211和985项目的浙江大学。2017年， 杭州高校应届毕业生共约7.9万名，其 中硕士及以上研究生约1万名，同比分 别增加4.6%和21.7%，录得近年来最高 纪录。 杭州现有13所国际学校，其中七所位于 西湖区，包括杭州育澜剑桥国际中心、 杭州英特外国语学校和杭州马可波罗国 际学校。 杭州一直是新理念的试点城市，在教育 行业也在力求革新。坐落于西湖区的西 湖大学是中国第一所私立研究型大学。 西湖大学获得了西湖区政府1亿人民币 的启动资金，但是大部分运营资金将依 靠私人捐赠，目前已收到腾讯CEO马 化腾、万达创始人王健林等企业家的 捐赠。这所非盈利性学府将开展基础及 高等研究，重点研究创新技术的开发应 用，致力于培养创新型人才。西湖大学 的创立以及其独特的运营模式将为大学 和企业之间搭建更多的合作桥梁。 地图1: 2022年杭州地铁路线图 数据来源：杭州地铁 savills.com.cn/research 03
- 5.2018年杭州报告 环境和旅游 古语有云“上有天堂，下有苏杭。”杭 州凭借运河水道、山地丘陵、古代名 刹、龙井茶园，还有西溪国家湿地公园 以及世界闻名的西湖，成为中国最美城 市之一。美国城市土地学会（ULI）发 布的《2016年中国大陆房地产市场调查 报告》将杭州评为全国第三宜居城市， 仅次于上海和苏州。交通设施的显著发 展为杭州人民的出游提供了诸多便利， 既可以千岛湖、莫干山短途游，也能轻 松飞往新加坡、洛杉矶等国际城市。 杭州秀丽的自然风光为旅游业的持续发 展提供了有力支撑。2017年，杭州接待 游客1.63亿人次，实现旅游收入3,041 亿元，同比分别上升15.8%和18.3%。 在G20峰会期间，杭州向世界展示了美 丽的自然风光和独特的城市魅力，相信 在四年后的亚运会上，杭州更将令世界 瞩目。 04 savills.com.cn/research
- 6.2018年杭州报告 杭州城市发展规划 杭州下辖10个区、2个县（桐庐县和淳安县），代管1个县级市（建德市），总面积16,596平方 公里。杭州的发展主要围绕三大产业，即高科技产业、智造业以及金融业。 高科技产业 杭州高科技产业主要集中在政府规划 的城西科创大走廊。城西科创大走廊 跨西湖区、余杭区以及临安区，总面 积约224平方公里，东西跨度约30公 里、南北延伸约7公里。作为浙江省 政府十三五规划重点项目，城西科创 大走廊将打造为世界领先的IT中心， 包括未来科技城、浙大科技城、青山 湖科技城这三大板块以及一些特色产 业小镇。城西科创大走廊上有包括浙 江大学在内的九所高校，为大学与高 科技公司间的合作创造了有利条件。 个创新创业平台，加强国家科学技术创 新能力，加快经济转型发展。核心开发 区以美国硅谷为原型，是区政府与阿里 巴巴共同合作的结果，旨在为当地初创 企业和企业家的业务方展打造一个国际 化的生态系统。 未来科技城向国内外高等人才提供一系 列优惠政策，例如购房补助、安家费补 助、租房补贴、以及创业补贴等。阿里 巴巴淘宝城已确认落户，将分四期开 发，建筑面积共计93万平方米。进驻 未来科技城的还有多家阿里巴巴旗下 企业，包括菜鸟网络、钉钉；此外还 有其他快速发展的初创企业，包括大 搜车和若琪科技公司。未来科技城被 视为一个甲级写字楼新兴子市场，初 创公司的发展壮大将持续刺激甲级办 公空间需求。 自2017年起，一批人工智能（AI）技 术公司陆续落户未来科技城，所涉及 表2 : 三大高科技产业发展区域 未来科技城 未来科技城位于杭州城区以西，毗邻 浙江大学（紫金港校区）和西溪湿地 公园，距离西湖景区9公里。未来科 技城核心开发区域面积35平方公里。 杭州和浙江省政府实施“国家人才战 略”，致力于将未来科技城打造成一 未来科技城 西溪谷互联网金融小镇 梦想小镇 数据来源：国家统计局 所属区域 城西科创大走廊 城西科创大走廊 城西科创大走廊 特色产业 高科技产业 互联网金融产业 互联网产业 面积（平方公里） 35 3.1 3 savills.com.cn/research 05
- 7.2018年杭州报告 203亿元 3,609亿元 2011年 2017年 未来科技城核心区技工贸总收入 的技术领域包括自动驾驶、智能医药设 备制造、数字图像分析等等。当地政府 计划在五年内将区域打造为中国一流的 人工智能产业基地。 随着公共交通的日益便利，未来科技 城有望迎来更深入的发展。地铁3号线 和5号线预计分别于2021年和2019年完 工。这两条线都将经过未来科技城， 其中地铁5号线将串联起杭州各大核心 板块。 加快重点项目建设和征地拆迁，完善基 础设施，出台各项优惠政策吸引企业和 人才。 西溪谷互联网金融小镇 截至2017年4月，西溪谷互联网金融 西溪谷互联网金融小镇总占地面积3.1 小镇共有超过250家互联网金融企业入 平方公里，现已发展成为杭州市金融技 驻，其中包括芝麻信用和蘑菇街。中 术中心。为加速小镇发展，地方政府 国互联网金融行业领跑者蚂蚁金服坐 地图2: 三大主要产业发展区域 数据来源：第一太平戴维斯研究部 06 savills.com.cn/research
- 8.2018年杭州报告 落于Z空间，目前有约5,000名员工。Z 空间由阿里巴巴打造，于2017年8月完 工。2017年全球区块链金融峰会（杭 州）上宣布，中国首个区块链产业园将 落户西溪谷互联网金融小镇。 在交通方面，西溪谷互联网金融小镇与 沪杭甬高速、杭宁高速以及杭金衢高速 相连，驱车15分钟可达黄龙商务区，40 分钟可达杭州萧山国际机场。 梦想小镇 梦想小镇位于未来科技城，占地面积3 平方公里。梦想小镇由互联网创业小镇 和天使小镇两部分组成。互联网创业小 镇侧重于电子商务、游戏制作、软件设 计、信息服务、大数据和云计算等互联 网相关领域产品的研发与生产。天使小 镇则专注于培育和发展科技金融、互联 网金融，集聚天使投资基金、股权投资 机构、财富管理机构，着力构建覆盖企 业发展初创期、成长期、成熟期等各个 发展阶段的金融服务体系。 为吸引互联网初创企业，当地政府出台 一系列与户口和子女教育相关的优惠政 策，并提供办公租赁补贴和税收优惠。 自启用以来，梦想小镇吸引了大量互联 网企业。 映墨科技是从梦想小镇走出来的成功典 范。映墨科技是一家虚拟现实（VR） 技术公司，2014年在梦想小镇成立时 只有六名员工。公司在一年间发展到30 人，并获得如山创投的人民币500万元 风险投资。此后随着自主核心技术的不 断发展，映墨科技获得了与富士康和阿 里巴巴的合作机会，并于2016年成功完 成A轮融资人民币3800万元。如今映墨 科技已经成为中国领先的虚拟现实技术 公司，拥有自主研发能力，主打儿童教 育类产品。 savills.com.cn/research 07
- 9.2018年杭州报告 智造行业 智造行业的发展主要集中在政府规划的 城东智造大走廊。城东智造大走廊规 划建设面积500平方公里，跨江干、滨 江、萧山、余杭以及阜阳这五个行政 区。主要专注于汽车及零部件、航天航 空设备、机器人设备、智能轨道传输、 新能源、新式工业材料、高性能医疗器 械等，着力创建“2025中国制造”示 范区。 大江东工业集聚区是城东智造大走廊的 核心发展区域之一，面积约109平方公 里，人口约24万。该区专注于高端设备 和智能产品制造。工业集聚区的形成将 有助于推进产业竞争合作，提高生产效 率并降低成本。 为了促进集聚区的发展，当地政府发布 了一系列吸引人才和企业的政策，例如 为专业人才提供的安家补贴。另外，为 了改善周边环境、提升区域宜居程度， 规划建设面积 500 平方公里 城东智造大走廊 109 平方公里 大江东工业集聚区 当地政府还规划建造一个35平方公里 的湿地公园，面积约为西溪湿地公园的 三倍。 大江东工业集聚区也会有更便捷的公共 交通。地铁7号线和8号线计划于2021 年完成，届时将实现该区域与杭州其他 板块的连通。 目前，工业集聚区已有大量国内外企业 入驻，包括国内知名企业东风裕隆、 西子航空、鞍钢集团，外企代表有福 特、UPS等。中国科学院在大江东工业 集聚区设有四个项目，均专注于机器 人、汽车感应器和压力检测器等高科技 设备的研制。其中，中科院上海光学精 密机械研究所投资设立的杭州雷神激光 技术有限公司项目，预计五年后产值将 达到人民币15亿元。 08 savills.com.cn/research
- 10.2018年杭州报告 金融产业 除黄龙、武林等传统中央商务区以外， 政府新规划的钱塘江金融湾也是一个金 融产业发展区域，是贯彻“拥江发展” 战略的一部分。钱塘江金融湾将汇集金 融机构总部、私募基金、互联网金融以 及大数据公司。 截至2018年上半年，钱江新城甲级写字楼存量 129 万平方米 钱江新城 钱江新城是钱塘江金融湾的主要发展区 域，同时也是杭州新起的中央商务区。 钱江新城位于江干区东南部、钱塘江 北岸，距离西湖景区仅约5公里。区域 总面积15.8平方公里，其中核心区面积 4.02平方公里。 过去数年间，国内外知名开发商在钱江 新城打造出一批高品质项目，其中包括 凯德集团的来福士、华润集团的万象城 以及远洋集团的远洋国际中心。 钱江新城目前经地铁2号线和4号线连 接其他城市板块。由于公共交通愈发便 捷、商务氛围日益成熟，加之区内平均 租金低于核心商务区，大量企业从传统 商务区搬迁到钱江新城板块，进一步形 成集聚效应。为助推进一步发展，吸引 年轻人才定居，钱江新城也积极开发教 育资源，其中不乏国际学校，例如钱江 贝赛思国际学校。 杭州市政府已于2016年全面搬迁至钱江 新城，此外一些大型公共配套设施也坐 落于此，例如2016年G20峰会的举办地 点杭州国际会议中心。得益于完善的公 共设施、成熟的基建配套、密集的高层 建筑以及便捷的市区交通，钱江新城正 成为杭州商业市场的重要增长点，中央 商务区的地位也不断得到巩固。 savills.com.cn/research 09
- 11.2018年杭州报告 钱江世纪城 将给钱江世纪城带来广泛关注，同时也 钱江世纪城是钱塘江金融湾里的一个新 能创造大量就业机会，推进板块发展。 兴区域，位于钱塘江南岸。 除了运营中的地铁2号线，在建的地铁 6号线和7号线也经过钱江世纪城，预计 到2022年亚运会前夕，钱江世纪城的 将在亚运会前建成通车。 甲级和乙级写字楼存量预计将达到155 万平方米，其中包括一些令人瞩目的高 除了金融行业，钱江世纪城还计划发展 层项目，包括绿地集团的杭州之门、信 人工智能、大数据、云计算以及音乐产 达集团的信达中心、万科集团打造的万 业。中国首个音乐产业基地将落户钱江 科中心，以及华润集团开发的一个综合 世纪城。目前已有一批国内外知名企业 体项目。 入驻，包括中国建设投资集团、浙商保 险、国信证券、网易163、商汤科技以 杭州奥体国际博览中心将建在钱江世纪 及印度公司Paytm。 城，包括一个8万座主体育场、一个1万 座网球中心、一个6,000座游泳馆还有 玉皇山南基金小镇 一个18万平方米的综合训练场。整个 玉皇山南基金小镇是钱塘江金融湾区 中心可建面积270万平方米，将会成为 域的一个知名特色小镇，位于玉皇山 2022年亚运会的主要比赛场所。亚运会 以南、钱塘江以北，总面积约5平方公 玉皇山南基金小镇管理 超过 2,500 个基金 里。小镇以美国康州的格林尼治为原 型，2015年正式建成，正在积极打造一 个基金投资中心。 为了推动小镇发展，当地政府发布一系 列扶持与奖励政策，其中包括鼓投资优 惠政策、企业落户奖励、税收优惠政 策、人才购房补贴政策、高级人才落户 政策、办公用房补贴政策等等。 优美的环境和风格独特的建筑也是玉皇 山南基金小镇的魅力所在。清澈的水 塘、蜿蜒的小溪、茂密的树木 —— 这些美丽的自然景观与独特江南风格的 建筑相映成趣。截至2018年4月，已有 2,589家基金公司在小镇设立办公点， 包括敦和资管、凯泰资本以及赛伯乐投 资，管理资产规模合计约人民币10,600 亿元。 小镇配套完善，拥有丰富的教育和医疗 资源，例如哇哈哈国际学校，以及达到 国际医疗服务水平的邵逸夫医院杭州玉 皇山南基金小镇国际医疗中心。 10 savills.com.cn/research
- 12.2018年杭州报告 杭州房地产市场 写字楼市场 随着当地经济的发展，杭州写字楼市 场在过去10年间迎来迅速增长。截至 2018年6月末，全市甲级写字楼存量约 199万平方米，过去三年中平均每年新 增供应33.5万平方米。在钱江新城板块 发展之前，杭州甲级写字楼供应主要集 中在黄龙和武林核心商务区。自2010年 起，钱江新城板块出现大量新增供应， 并在2017年迎来供应高峰。 尽管新增供应量较大，杭州甲级写字楼 市场最近几年的需求也在持续增长，推 动市场消化库存。截至2018年上半年， 全市甲级写字楼空置率达到14.2%。 来自专业服务类、金融和IT企业的需求 依然强劲；来自房地产开发与建筑行业 的承租量在近几年也明显增加。另外， 联合办公品牌也开始入驻杭州市场。例 如，裸心社在黄龙板块的欧美中心开设 了第一个办公点。SOHO 3Q 也在浙江 “投资者对于杭州写字楼市场继续持乐观的态度， 尤其是对于钱江新城板块和未来科技城等新兴板 块。零售市场将会随着国际开发商的不断进入而进 一步提升品质。” 简可，第一太平戴维斯市场研究部 财富金融中心承租了约6,000平方米面 积。WeWork将在2018年第四季度亮 相工联大厦，承租面积约1万平方米。 预期其他联合办公品牌也将在短期内陆 续布局杭州市场。联合办公逐渐从乙级 写字楼搬到甲级写字楼，这将有助于消 化甲级写字楼存量，另一方面可能会刺 激市场租金上涨。 2018年上半年，杭州甲级写字楼租金 约为人民币每平方米每天5.4元，同比 上升3.4%。涨势主要源于钱江新城的 出色租赁表现和写字楼市场的优质新增 供应。 黄龙和武林板块是杭州写字楼核心商务 区，截至2018年上半年，两个板块总存 量合计53.6万平方米。面对钱江新城板 块的竞争，传统商务区为吸引并留住租 户不得不给予租金折扣，导致租金同比 下降1.2%。近期入市的高端项目例如嘉 里中心和黄龙万科中心A、B座以及一 些未来供应，将不断提升板块品质、增 强竞争力。 过去数年间，钱江新城板块迎来大量新 增供应，其中包括许多由国内外知名开 发商开发的高端商业项目，例如凯德集 团开发的来福士、华润集团开发的万象 savills.com.cn/research 11
- 13.2018年杭州报告 城以及远洋集团开发的远洋国际中心。 区内拥有便捷的地铁交通和零售设施， 带动商业氛围日趋成熟，继而助推市场 对钱江新城板块的需求，为业主提供加 租机会。钱江新城的平均租金达到人 民币每平方米每天4.99元，同比上升 7.6%。互联网公司和金融公司是主力租 户。截至2018年上半年，钱江新城板块 甲级写字楼存量约129万平方米，未来 几年该板块会继续吸纳现有存量，租金 水平预计会进一步上升。然而，2022年 钱江世纪城的大量新增供应将会对钱江 新城造成一定压力。 庆春路是杭州另一个非核心商务区，现 有甲级写字楼存量约22.7万平方米。租 户主要集中在金融业和医药行业，原因 即在于浙江省证监会、浙江省银监会等 政府金融机构和若干知名医院即位于庆 春路区域。然而，由于庆春路紧邻西湖 景区，未来几年预计没有新增供应，因 此板块的发展将依赖于现有库存的整体 品质提升。 除了以上提到的一些板块，杭州政府也 在规划发展其他商业板块，包括钱江世 纪城、未来科技城以及滨江区域。新开 发项目多位于钱江世纪城，且大部分会 在2021、2022年集中入市，其中不乏 由绿地、华润、万科、世茂、信达等知 名开发商开发的项目。大体量的新增供 应将会需要一段时间消化，同时也会给 周边区域带来竞争压力。作为阿里巴巴 淘宝城所在地，未来科技城预计在未来 几年也会迎来若干甲级写字楼项目，包 括EFC欧美金融城、万通中心、奥克斯 未来中心以及富力中心。区域内的高科 技公司将成为该板块的主要需求来源。 另外，滨江板块也将在未来几年推出一 些甲级写字楼项目，包括预计将在2018 年末入市的世茂智慧之门。 图4：甲级写字楼供应、需求和空置率， 2005年至2018年上半年 供应量 (左轴) 净吸纳量 （左轴） 空置率 （右轴） 55 35% 50 30% 45 40 25% 35 30 20% 万平方米 25 15% 20 15 10% 10 5% 5 0 0% 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1H/18 数据来源：第一太平戴维斯研究部 （Q1/2009=100） 图5：甲级写字楼租金指数，2009年至2018年上半年 黄龙 武林 庆春路 钱江新城 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 数据来源：第一太平戴维斯研究部 12 savills.com.cn/research
- 14.2018年杭州报告 零售市场 截至2018年上半年，杭州优质零售项 目存量共计约344万平方米，其中仅有 30%位于湖滨、武林和钱江新城板块等 零售核心商务区。湖滨和武林板块位于 西湖景区以东，是杭州传统的零售核心 商圈，拥有湖滨银泰和嘉里中心等高品 质零售项目。随着万象城和来福士等项 目的开发，钱江新城已在过去十年中将 自身打造为一个核心商圈。其他存量位 于城西、城北、城南、庆春和滨江等非 核心商圈。 杭州零售市场在过去几年供应量大增， 供应集中在非核心商圈。过去三年零售 新增供应约120万平方米，其中仅五分 之一位于核心商圈。2018年上半年杭 州主城区共有四个新项目开业，新增零 售面积39.8万平方米。其中包括位于核 心商圈的杭州大厦中央商城（武林板 块），以及位于非核心商圈的西田商业 城二期（城北板块）、余之城（城西板 块）、临平理想银泰城（城西板块）。 另外，位于萧山的华润万象汇也在6月 底入市。 杭州大厦中央商城作为过去12个月核 心商圈的首个新增供应，获得市场广泛 关注。中央商城位于武林广场地下，项 目共两层，建筑面积约9.4万平方米， 与地铁1号线武林广场站相连。项目定 位年轻客群，汇集了一些新潮品牌，包 括杭州首家考拉网易线下店、中国首家 阿迪达斯跑步店、超级物种、摩根家居 等等。 除了五个优质商场，阿里巴巴首个线下 购物中心——亲橙里已在未来科技城亮 相。亲橙里建筑面积约为4万平方米， 其中40%的区域为餐饮。项目主要为服 务于阿里巴巴员工日常所需，同时也是 阿里巴巴测试新零售概念的场所，包 含 AR商场导购、VR试衣体验以及精准 广告投放。销售天猫热选商品的淘宝心 选、展示阿里最新科技产品的天猫精灵 未来馆，以及有440个就餐位的盒马鲜 生均已入驻亲橙里。尽管目前阿里巴巴 的新零售技术都还在测试阶段，但预计 将引发未来零售市场的改革。 得益于零售消费以及旅游产业的不断增 长，杭州零售物业市场需求有所支撑， 大量新增供应继而得到吸纳，全市空置 率水平维持在10%左右。2018年上半 年，杭州优质购物中心空置率半年环比 上升2.7个百分点达到11.0%。湖滨板 块项目则得益于湖滨银泰四期等优质项 目的良好租赁表现，平均空置率环比下 降1.7个百分点。另外，由于有三个新 项目入市，城西板块和武林板块空置率 半年环比分别上升5.4个百分点和4.0个 百分点。 savills.com.cn/research 13
- 15.2018年杭州报告 杭州市场消费能力较强，吸引众多品牌 来此开出华东首店（上海除外）。维多 利亚的秘密在In77D (湖滨银泰三期)开 设了全品类门店。家居品牌在杭州零售 市场占较大比例，这与杭州市民的买房 热情不无联系。在餐饮方面，杭州本帮 菜仍是最受欢迎菜系，此外火锅、川菜 以及日韩料理也颇受欢迎，但是粤菜菜 系则面临较大竞争压力。 全市优质购物中心首层租金同比上升 2.5%至人民币每平方米每天18.9元， 系若干现有项目租金上浮所致。各板 块中以钱江新城租金涨幅最为显著，半 年环比上升1.7%达到人民币每平方米 每天26.7元，主要因为区域内一些优质 项目如零售地标来福士广场的出色租赁 表现。 2018年下半年零售市场将迎来约73.1万 平方米的新增供应，其中包括大悦城、 黄龙万科中心、湖滨银泰五期（E区） 等地标项目。尽管部分项目可能会延迟 交付，但整体新增供应量仍然会很高， 预计市场空置率将有所上升。同时，在 嘉里中心、大悦城、来福士等优质零售 项目的带动下，杭州整体零售市场的品 质将得到进一步的提升。 五月末，恒隆地产以单价约每平方米 人民币5.5万元拍得武林板块一宗地 块，溢价率108%，可建面积19.4万平 方米。恒隆地产计划打造一个大型综合 商业体，包括一个高品质商场和一幢甲 级写字楼。同时参与竞拍的还有阿里巴 巴、新鸿基地产和九龙城置业。开发商 对于杭州黄金地段地块的激烈竞争反映 出开发商对于杭州商业市场未来的发展 充满信心。 百万平方米 图6：主城区零售供应和存量，2008年至2018年上半年 购物中心供应 (左轴) 95 百货商场供应 (左轴) 总存量 （右轴） 4 85 3.6 75 3.2 65 2.8 万平方米 55 2.4 45 2 35 1.6 25 1.2 15 0.8 5 0.4 (5) 0 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1H/2018 数据来源：第一太平戴维斯研究部 图7：零售租金和空置率，2017年上半年和2018年上半年 人民币每平方米每天 2017年第二季度租金（左轴） 2018年第二季度租金（左轴） 2017年第二季度空置率（右轴） 2018年第二季度空置率（右轴） 30 18% 27 16% 24 14% 21 12% 18 10% 15 8% 12 9 6% 6 4% 3 2% 0 核心商圈 非核心商圈 0% 全市 数据来源：第一太平戴维斯研究部 14 savills.com.cn/research
- 16.Please contact us for further information Research Central Management Hangzhou James Macdonald Senior Director China +8621 6391 6688 james.macdonald@savills.com.cn Siu Wing Chu Managing Director Central China +8621 6391 6688 siuwing.chu@savills.com.cn Anson Chan General Manager Hangzhou +86571 8102 0222 anson.chan@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn Savills China Research
