中国“新”经济：智能、共享与绿色戴德梁行

2020-02-27 657浏览

1.中国“新”经济智能、共享与绿色戴德梁行大中华区研究部 China’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 1
2.2 PART 1 Executive Summary
3.目录第一章摘要 > P04 < 第二章报告指南 > P06 < 第三章报告介绍 > P08 < 第四章中国“新”经济：驱动力 > P14 < 第五章中国“新”经济：关键主题 > P24 < 第六章要点总结 > P92 < 第七章案例分析附录 > P94 < China’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 3
4.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 1第一章摘要 4 第一章摘要
5.中国经济已经进入了一个以技术发展为主导，以创新为动力的“新” 经济时代。中国从一个主要通过发展工业，依赖投资和出口拉动增长的国家进入了经济发展的新时代。在这个过程中，中国在很大程度上已经摆脱了“中国制造”的标签，并且逐渐推进“中国创造”—— 后者象征着推动经济增长，实现国家繁荣的新模式。中国的“新”经济反映了三大核心发展要素，即： οο 智能 – 从物联网出现开始便逐步发展的技术和智能领域 ; οο 共享 - 鼓励促进协作，并有效利用资源的举措 ; οο 绿色 - 在促进和实现可持续发展方面。新理念变为市场化商品，在快速增长的国内消费市场中得到推广和普及 ; 中国经济正经历着巨大变革，预计在未来几十年内，这种变革将会加速。在中国推动以“智能”，“共享” 和“绿色”为要素的“新”经济过程中，包括房地产在内的主要经济领域将迎来重塑。这三个要素受以下因素驱动： οο 高度参与“新”经济的中国政府推出政策蓝图，以推动技术进步，创新和可持续发展 ; οο 蓬勃发展的私营经济催生了世界级的公司，并且，由充满活力的企业家们创立的独角兽企业和技术型初创企业的数量大幅增加 ; οο 在产能迅速扩大的大背景下，创 οο 看中新兴技术的千禧一代使中国人更加注重技术创新，这使中国在某些已有的技术领域超越他国，实现跨越式发展。 “新”经济对中国房地产行业有着巨大的影响。房地产行业作为整体经济的支柱，在投资，消费者需求，劳动力需求，空间需求，能源消耗或资源使用等方面与其他经济参与者有着大量的交互共通。在未来，房地产行业的发展无疑将以智能，共享和绿色三大核心要素为导向。这些要素将继续影响中国的房地产行业，它们对于中国的“新”经济也将发挥重要作用。中国“新”经济智能、共享与绿色 5
6.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 2第二章报告指南 6 第二章报告指南
7.本报告将解读与中国“新”经济相关的智能，共享，及绿色的房地产市场，并讨论“新”经济的驱动力。本报告分为四个主要部分，结构如下。报告介绍概述与中国“新”经济相关的，智能，共享与绿色的房地产市场主题。  政策  私营经济  创新  中国千禧一代驱动力探讨驱动中国“新”经济的四大关键因素：关键主题展现 11 个与智能，共享和绿色相关的，并影响着中国“新”经济的房地产市场主题：智能智能楼宇智能技术智能建设技术型初创企业智能交通共享共享办公空间共住空间共享出行绿色绿色建筑绿色科技绿色金融要点总结指出与宏观经济和房地产相关的，将会影响中国“新”经济在未来几年发展的趋势。中国“新”经济智能、共享与绿色 7
8.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 3第三章报告介绍 8 第三二章报告介指绍南
9.中国的“新”经济时代即将到来。在这里，我们将其定义为从之前的发展模式转变而来，支持技术和科技创新的增长模式。之前的经济模式优先发展工业制造业，以出口拉动增长，并鼓励内资和外资投资。这种模式被贴上“中国制造”的标签。但在今天，中国以“中国创造”为指导，推动实现进一步的经济增长和国家繁荣。与此同时，在先进制造业快速发展，质量管理水平逐步提高，产品精细化程度不断深化的今天，中国的经济引擎在很大程度上已经随着经济的发展而变得越来越复杂。中国“新”经济区别于以往的发展模式的原因在于，其核心重点在于三个正在并将会继续影响中国经济增长方向的核心要素上，分别为： οο 智能 – 从物联网出现开始便逐步发展的技术和智能领域 ; οο 共享 - 鼓励促进协作，并有效利用资源的举措 ; οο 绿色 - 在促进和实现可持续发展方面。在中国，特别是房地产行业，为了走在技术，创新和可持续发展的前沿，已经融合了这三个核心要素。中国整体经济预计将继续快速增长，因此这三个核心要素将发挥更大的作用。中国的“新”经济是如何形成的？在 2007 年，第一代 iPhone 发布，由此，中国出现了经济发展的新契机。强大的新型智能手机，包括 iPhone 及其他智能手机品牌，在当时以及今天，仍在中国市场产生着轰动效应。大群买家在零售中心之外排队，以求能在第一时间买到最新的手机，他们复制甚至超越了全球其他主要市场消费者所展现的热情。 iPhone 的推出是中国经济发展的一个分水岭，这对中国加速技术应用和转化有着深远的影响，考虑到… οο 根据市场情报公司 Newzoo 的数据，截至 2017 年 4 月，中国智能手机用户的数量已达到 7.17 亿，这是 iPhone 发布十年后的数字；印度和美国分别位居第二位和第三位，分别比中国少了约 4 亿和 5 亿部智能手机； οο CTA 的一项研究发现，中国消费者是亚洲地区最重要的愿意购买和使用早期技术的消费者，有 59％的受访者表示他们会在新设备推出后立即购买； οο 总数约有 4.15 亿，崇尚技术的中国千禧一代是一个强大的消费群体，正在推动中国移动技术的快速发展。移动技术快速进步，并第一次被广泛应用于消费市场，这使它成为了当今社会不可或缺的一部分，甚至毫不夸张地说，它改变了一切 - 改变了我们生活，工作和娱乐的方式，在中国尤其如此。事实上，无处不在的中国移动用户群体，加上因广泛使用移动应用程序和社交媒体而增加的连接性，中国已经走在了技术创新的前沿。中国已经在某些技术领域超越了其他国家 - 例如，在很大程度上跳过信用卡，转向电子支付系统以及 AI 系统商业化。同样，中国近年来在提高创新能力和发展创新行业方面取得了巨大飞跃。创新发展的助力是自上而下的 - 由 “十二五”和“十三五”规划，“中国制造 2025”和“科创 2030”战略等政策促进 – 并由蓬勃发展的私营经济，众多世界级大企业和日益增长的技术型初创企业和独角兽企业共同推动。考虑到中国政府对创新的高度重视，创新行业预计将继续加快发展步伐。事实上，政府制定了一个雄心勃勃的三阶段计划，旨在使中国在 2020 年成为第一个“创新国家”，到 2030 年成为全球创新领域的领航者，到 2050 年成为全球创新领域发展的驱动。中国“新”经济智能、共享与绿色 9
10.对房地产的影响预计中国的房地产业在当下和未来都将受到“新”经济的深远影响。房地产作为整体经济的支柱，在投资，消费者需求，劳动力需求，空间需求，能源消耗或资源使用等方面与整体经济都有着众多的联系。在未来，房地产领域的发展无疑将以智能，共享和绿色三大核心要素为导向。每个核心要素都包含一些组成要素，它们既描述了“新”经济的发展方式，并将在房地产行业中得到深刻的体现。戴德梁行已经确定了 11 个与智能，共享和绿色相关的主题，这些主题正在并将持续影响中国的房地产业。这些主题是：主题 1 智能楼宇中国和世界各地的智能楼宇将不再只是完成节能和可持续性目标或管理成本。如果恰当施行，这些所谓的“认知” 建筑，即能够进行学习行为，并独立采取相应措施，也能延长建筑的有效经济寿命。在未来，由于用户对租用空间的智能程度的要求会更高，智能楼宇将形成良性循环，它们建立的平台通过大量与房地产相关的信息共享和数据分析，进一步推动这个领域的新技术和创新。主题 2 智能技术智能技术正推动着中国商业地产的转型。一是区块链，即加密货币背后的技术，它使得租赁，购买和出售物业的信息传递更加流畅，高效。另一项技术 - 物联网（IoT）则涉及连接设备的网络，它可以实时传输信息和数据 – 从而创造更智能的楼宇，提高能源效率并降低成本。最后，电子支付系统被全面应用后，将成为中国“新”零售不可或缺的一部分，并惠及更多的中国消费者。 10 第三章报告介绍
11.主题 3 智能建设预计，在未来，中国城市的快速建设将与城市早期的发展阶段不同，部分原因在于全球建设流程和方法更加智能化。这些包括新材料，新技术，如 3D 打印，以及新建筑方法如工厂预制模块化建筑技术等。我们预计，中国建筑业将广泛采用这些技术，智能建设有望实现建筑环境领域更大的可持续性。主题 4 技术型初创企业随着全球科技领域的爆炸式增长和中国政府持续推动科技创新，中国已有大量以科技为重点的创业公司，以及估值达到 10 亿美元的独角兽企业。随着中国在高科技领域持续发力，并希望成为该领域的领航者，我们预计，在未来几年中，中国独角兽企业的数量将继续增长。考虑到他们可能在短时间内产生极大的扩租需求，它们将对中国的商业房地产行业产生巨大的影响。主题 5 智能交通随着人们对高速便捷的出行方式的需求不断增长，智能无人驾驶汽车引领我们进入未来城市的交通也只是时间问题。随着城市环境的变化以及“新”经济的发展，房地产市场内的变化已经开始显现。智能无人驾驶汽车和联网的无人驾驶汽车的出现可能意味着，例如，对物业的位置 / 通达度进行重新估算，应用更具成本效益的供应链方法，扩大零售物业的影响范围，减少新开发区的车位需求。中国“新”经济智能、共享与绿色 11
12.主题 6 共享办公空间联合办公是在中国快速发展的一种物业管理模式。越来越多中国的企业可能会选择联合办公作为空间解决方案。随着联合办公市场升温，越来越多的房地产开发商将进入联合办公领域。在不久的将来，我们预计更多开发商将通过与联合办公运营商合作，或在自持物业中自主运营联合空间来开发自己的联合办公空间。主题 7 共住空间共住空间正追随联合办公的脚步，在中国快速发展。一线城市的高房价和高租金，以及中国千禧一代在生活方式方面的变化，都成为发展高品质，位置佳且价格合理的共住空间的助推因素。随着共住空间变得越来越流行，及政府推动中国住房租赁市场的进一步发展，运营商正在迅速扩张以提高市场份额，而一些大型的房地产开发商也加入到共住空间的开发行列。主题 8 共享出行在过去几年中，共享单车和租车平台在中国大受欢迎。与传统的交通方式相比，这种共享出行方式为中国大部分地区的乘客提供了更为便捷，更具成本效益，并且更加环保的出行选择。尽管仍面临着城市规划和可持续发展方面的各种挑战，但共享出行平台正以自己的方式促进智能，共享和绿色的“新”经济。 12 第三章报告介绍
13.主题 9 绿色建筑绿色商业建筑和绿色空间赢得了房地产投资者，开发商和用户的广泛关注。鉴于中国政府对环境可持续性的承诺和绿色建筑发展的促进，我们可以预见，在未来，中国的绿色建筑将越来越多。此外，从商业地产的角度来看，随着中国越来越多的房地产业主和使用者逐步意识到绿色商业建筑能提供的诸多好处，包括财务方面，最大化地利用资源和能源，以及提升办公空间的健康和幸福感，这些驱动因素将助推绿色商业办公、零售、工业和酒店等在中国蓬勃发展。主题 10 绿色科技展望未来，建筑将依然是温室气体的主要排放来源，并会成为全球变暖的一个重要因素。但由于普通大众，政府和企业越来越有环保意识，我们预计，在全球和中国，将会有更多新建项目（和既有建筑）被要求安装这种既能收集又能节约能源和资源的绿色科技系统（例如，太阳能，雨水收集和废水处理）。主题 11 绿色金融近年来，绿色金融在中国得到了长足发展。为了发展可持续经济，中国政府大力推动绿色金融工具和服务的发展，不仅助推经济的良性发展，也实现一系列环保目标，并为房地产开发商和投资者提供资助，以为全国各地的绿色建筑项目提供资金。展望未来，发展绿色金融将成为中国建设低碳城市和促进绿色建筑发展的关键。中国“新”经济智能、共享与绿色 13
14.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 4第四章驱动力 14 第四章驱动力
15.驱动力 1 政策中国政府积极主动地通过政策制定和引导推动“新”经济的持续发展。近年来，中国已经针对引入“新” 经济推出了几个关键性的政策，它们植根于中国在“十二五”规划中提出的提议（参照：主题 9：绿色建筑；主题 10：绿色科技；以及主题 11：绿色金融）。这些政策包括了“十三五”规划， “ 中国制造 2025” 战略和“ 科创 2030”战略。这些政策是推动智能、共享和绿色经济的重要组成部分，将在本报告中进一步阐述。 “十三五”规划于 2016 年开始，将在科研和应用科学方面进行大量投资。在 2017 年，官方统计数据显示，中国的科研经费支出预计达到约 1.75 万亿元人民币，较 2012 年上升了 70%，占 GDP 总量的 2.1%（图 1）。科研经费支出预计在 2020 年达到 GDP 的 2.5%，预计在 2022 年与美国的科研经费持平。政府对科研方面的大量投资促使 1,600 个高新技术孵化中心以及超过 17 个国家级创新示范区的诞生，它们遍及从北京到成都，再到珠江三图1 中国的科研经费支出资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部科研经费支出（左轴）人民币万亿 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0 同比年增长率（右轴） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 中国“新”经济智能、共享与绿色 15
16.的半导体产业，支持中国芯片制造商，政府已经制定了 315 亿美元的投资目标，包括私人投资和国家投资两方面，通过一个由国家支持的中国集成电路产业投资基金筹集。角洲的各大城市。高新技术孵化中心以及国家级创新示范区在地理上分散，而不是聚集某地（即硅谷模式），增强了中国从更广泛的地域范围中吸引人才的能力，并使这些中心成为创新的源头。这些高新技术孵化中心以及国家级创新示范区都包括联合办公场所（参照主题 6：共享办公空间），提供了刺激性的环境，正好适合在中国涌现的新创公司和独角兽企业（参照主题 4：技术型初创企业）。随着国家积极提高制造业的创新能力，“中国制造 2025”一直是五年规划的关键目标。该战略于 2015 年启动，是中国通过创新实现制造业升级的关键。该战略提出，中国将成为人工智能、机器人、大数据、航空航天设备制造和医疗器械生产等关键技术领域的全球领航者。“中国制造 2025”的目标是充分利用最先进的工业设施、技术和庞大的国内消费市场，从过去只关注制造业，由出口和投资拉动增长，转变为“中国创造”的新经济增长模式。 “中国制造 2025”的核心是促进重点产业和高科技产业的商业化，从而推动“新”经济的发展。该战略特别指出，中国将重点关注 10 个领域的技术突破： οο 信息技术（参照主题 2：智能技术）; οο 数控工具和机器人 ; οο 航空设备 ; οο 海洋工程设备和高科技船舶 ; οο 铁路设备 ; οο 节能和新能源汽车 ; οο 电力设备 ; οο 新材料（参照主题 3：智能建设）; οο 医药和医疗器械，以及 ; οο 农业机械。中国政府正大力投资开发这些技术。根据中国工业和信息化部与国家开发银行的战略协议，截止 2020 年，与“中国制造 2025”相关的项目预计将获得超过 3,000 亿人民币的融资。值得一提的是，为了推动国内政府支持的另一个重要行业是人工智能。根据 2017 年 7 月国务院战略报告中提出的目标，中国的核心人工智能市场的市场规模到 2025 年将增长到 4,000 多亿元人民币，到那时，相关领域的价值将超过人民币 5 万亿元。由于政府资金在推动人工智能研究和先进技术发展方面发挥了主导作用，国务院预计，中国的人工智能行业将在 2030 年取得全球领先地位。人工智能为中国经济发展提供动力的潜力是巨大的，据普华永道预计，到 2030 年，人工智能行业占中国国内生产总值的比重可能高达 26％。最后，五年规划另一个值得关注的是“科创 2030”战略。该项目旨在推动国家重点科技攻关项目的开展。这项计划关注了 6 个关键的科技计划和 9 个相关重大项目，其中有几个涉及智能，共享和绿色。这些包括：种子产业创新（参照主题 4：技术型初创企业）; 大数据（参照主题 1：智能楼宇，主题 2：智能技术，主题 5：智能交通，及主题 8：共享出行）; 以及关键的新材料研究，开发和应用（参照主题 3：智能建设）。本报告稍后将介绍这三个相关领域。总而言之，“十三五”规划中的“中国制造 2025” 和“ 科创 2030” 是推动“新”经济发展的创新技术方面关键政策。 16 第四章驱动力
17.驱动力 2 私营经济中国的私营经济规模庞大、发展迅速，是中国“新”经济的一个重要驱动力，其重点关注智能、共享和绿色三部分。近期中国经历了一次经济重塑，从先前领导体制下强调大规模大范围的再平衡，日益转型为如今的由质量提升、技术发展驱动的经济增长。中国的私营公司也没有错失这一机会，争相参与，争取在经济新浪潮中分一杯羹。但在转向私营公司对中国“新”经济的影响这个话题之前，我们应该首先了解中国的私营经济是如何形成的。中国私营企业惊人崛起的起源可以追溯到邓小平在“中国特色社会主义” 理论下推动的经济发展。1978 年的中共十一届三中全会上，早期的改革被提出，为经济的逐步开放和市场对外贸易和投资的开放设定了方向。政府建立了新的经济特区，并允许开发私营企业，这对当时而言可谓是一种激进的举措，之后市场在国民经济中开始展现出更大力量。 1988 年则是另一个分水岭，中国的宪法进行了修改，私营经济和私营公司变得合法化，尽管私营公司需要在计划经济的范围内经营。政府在国家监督下建立了充满活力的市场经济，推动了前所未有的经济繁荣。在中国近四十年的现代经济发展过程中，几乎所有重要指标都呈现飞速增长的态势——20 世纪 90 年代国内生产总值呈现了两位数的增长，过去十年的平均增长率超过了 10％。尽管全球金融危机终结了多年的高速增长，但今天的中国经济仍表现良好，并自然而然地转向了更加可持续的增长模式。中国的私营企业开始扩张，并以惊人的速度和规模发展壮大，千禧年之后尤甚。推动这一增长的关键举措包括：2001 年中国正式加入世界贸易组织（WTO），以及政府采取措施进一步开放市场，培育了如今在所有行业中发展稳健而充满活力的那部分。最近，中国一直努力减少对外国投资的依赖，降低对低成本制造业和出口增长的关注，转而更多地关注推动创新 / 研发，技术开发，服务增长和国内消费这些领域。但是，我们不能忽略国内外私营企中国“新”经济智能、共享与绿色 17
18.业的激增，这是中国私营企业在当今经济中占据优势的主要原因。这些企业从政府的政策和方向中获得了力量，并且迅速赢得了以千禧一代为主力军的国内消费群体。如今，中国私营企业在数量上远远超过其他性质的企业。据国家统计局最新数据显示，截止 2016 年，中国私企注册数量已超过 2,300 万家。而国有企业和集体所有制的企业注册数量分别约为 13.2 万家以及 14.1 万家（图 2）。同样地，私营企业也占据了中国经济产出的大头。据官方媒体显示，私营部门占国内生产总值的 60% 以上，提供了全国 80% 的就业岗位，可以说在财务数据方面远超国有公司。据彼得森国际经济研究所的尼古拉斯·拉迪分析，私营企业的附加值产出已经超过了上市公司， 2012 年和 2015 年的平均增速分别为 11.5% 和 4.9%。随着私营企业逐步成为中国“新” 经济不可或缺的一部分，活跃的企业家阶层开始出现在人们的视野中，他们造就了业内领先的企业和杰出的全球商业领袖（如：阿里巴巴的马云）。本土产业巨头包括百度，阿里巴巴和腾讯（统称为“BAT”），受到消费者青睐的华为和小米，以及国际综合性大企业，如复兴，万达和海航等房地产开发商（图 3）。图3 中国排名前五的私营企业（2017）资料来源：中国环球电视网，戴德梁行研究部华为技术有限公司收益 ( 人民币百万 ) 521.57 行业电子，电信以上的这些企业成功地打造了家喻户晓的品牌，这离不开中国现阶段 “走出去”计划推动下的中国企业国际化进程，也要归功于社交媒体的推广，千禧一代以及日常生活中使用先进科技的便利性（参照主题 2：智能技术）。苏宁集团收益 ( 人民币百万 ) 412.95 行业零售独角兽企业也是中国私营经济的新兴力量，他们都是估值超过十亿美元的初创企业（参照主题 4：技术型初创企业）。据 CB Insights 数据显示，中国独角兽企业如雨后春笋山东魏桥创业集团有限公司收益 ( 人民币百万 ) 373.18 行业纺织图2 中国私营企业的增长（2007-2017）资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部百万 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 私营企业数量私营企业员工数量 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 18 第四章驱动力海航集团收益 ( 人民币百万 ) 352.33 行业航空，旅游，投资正威集团收益 ( 人民币百万 ) 330.01 行业金属
19.谁能想到中国会冒出阿里巴巴，腾讯和百度这三大企业？他们不是政府计划的产物，而是在迎合市场需求以及生产自由化中逐步形成的。” – 吴晓灵中国人民银行原副行长，国家外管局原局长资料来源：南华早报 οο 世界最大的电子商务市场，以及； οο 中国“数字投资环境”瞄准了科技型初创企业，商业环境十分活跃（被麦肯斯国际研究院评为世界第三）（参照主题 4：技术型初创企业）。 ……它们为中国独角兽企业提供了一个强大的生态系统，使其更好地发展，配置新型数字产品，以及获得量身定制的服务。经验表明，它们在中国用户群体中呈指数级增长，并推动着 eGDP 的发展（图 4）。般不断涌现，自 2009 年以来，全球 236 家独角兽企业中有 64 家来自中国。截止 2017 年，中国独角兽企业总体市值约为 2,806 亿美元，略高于全球独角兽企业市值的三分之一。其中，一家中国独角兽企业脱颖而出。根据 CB Insights 数据显示，在 2018 年，滴滴出行（一款热门打车软件，其总部位于北京）一跃成为全球估值最高的初创企业，取代了估值为 560 亿美元的 Uber。事实上，初创企业有很强的势头，中国正不断地涌现着各类共享项目——自行车，办公桌，和充电宝。（参照主题 6：共享办公空间，主题 7：共住空间，以及主题 8：共享出行）中国有着得天独厚的商业优势，助推着独角兽企业的发展。这些优势包括： 2017 年 6 月，中国互联网用户规模达 7.51 亿，位居全球第一； οο 移动的生活方式普及率高（参照主题 6：共享办公空间，主题 7：共住空间，以及主题 8：共享出行）；展望未来，经济增长很可能会在技术，互联网和数字技术的影响下推动前进，正如 BAT 和中国独角兽企业正在投资，发展并引入商业市场中的那样（参照主题 2：智能技术，主题 4：技术型初创企业）。智能，共享和绿色是中国“新”经济的主要组成部分，也是未来几十年内可持续发展的驱动力。图4 中国数字经济的增长（2015-2035 年）资料来源：波士顿咨询公司，戴德梁行研究部 e-GDP 渗透率 100% e-GDP/GDP 80% 60% 40% 20% 13% 23% 41% 45% 美元万亿 20 15 48% 10 5 οο 庞大的互联网用户群体。据中国互联网络信息中心统计，截止 0% 1.4 2015(E) 3.2 2020(F) 7.7 2025(F) 11.1 2030(F) 16.0 0 2035(F) 中国“新”经济智能、共享与绿色 19
20.驱动力 3 创新中国正在大力提高其创新能力，以推动“新”经济的发展。习近平总书记在 2017 年 10 月举行的中共十九大上提出“创新是引领发展的第一动力，是建设现代化经济体系的战略支撑”。机器人的爆发性增长，根据艾瑞预测，该市场的市值将在 2020 年将达到人民币 650 亿。事实上，最近上海的一家银行就使用落地式机器人以取代出纳员，并成为世界上第一家无人零售银行。中国早先的发展模式在很大程度上是复制了海外成熟经济体的做法。而现在，中国已致力于精细化生产，并聚焦本地消费市场。政府大力扶持技术创新，并借助如社交媒体等有影响力的工具推广创新思维，使中国在多个领域实现自主创新，并取得了重大科技进步。其中一些领域将在下面重点介绍。机器人技术是中国创新的关键领域。根据国际机器人联合会的统计，中国已在 2016 年超越了美国，拥有了世界上最大的工业机器人装配产业。预计在未来几年，中国将继续加速发展机器人产业（图 5）。另一个关键领域是人工智能（AI）。近年来，中国在 AI 方面取得了重大进步，并有信心在 2030 年将该领域的市值提高到令人惊叹的 1,500 亿美元。在中国的许多城市，自动化智能系统的应用已经成为事实。这得益于政府的大量资金支持，以及可以大规模地进行数据收集，整理和分析的数据库。在公司层面，人工智能可以使用先进的脑波检测系统来监测和评估员工的疲劳程度和情绪变化迹象。在中国，许多工厂、高速列车和企业都已经安装了该系统。而在未来，这项技术可以用于监测航空飞行员的疲劳度，或用于在医院观察患者的心理健康状况。预计到 2020 年，中国将拥有 950,000 个工业机器人系统，而美国还不到这一数字的一半。这赋予中国在工业产能增加方面取得巨大收益的潜力。中国零售业也出现了此外，中国已经建设了一些具有创新性、有影响力，并且应用广泛的智能交通系统（参照主题 5：智能交通）。例如，每天有超过 2,500 万中国人，使用共享出行品牌滴滴中国“新”经济智能、共享与绿色 20
21.图5 已安装的机器人系统的数量（2015-2020 年）资料来源：国际机器人联合会 / 瑞士联合银行，戴德梁行研究部中国日本美国 2015 2016 2017 2018 (F) 2019 (F) 2020 (F) 256,000 287,000 274,000 340,000 287,000 300,000 285,000 326,000 451,000 292,000 359,000 301,000 397,000 316,000 453,000 585,000 748,000 950,000 出行的强大技术平台，来预约乘车。 “滴滴智能交通大脑”能够实时找到去目的地的最快线路，并可预测共乘需求（参照主题 8：共享出行）。上海、北京和广州的部分地铁线也采用了无人驾驶技术。上海地铁浦江线的无人列车采用智能能源系统和橡胶轮子，以降低列车运行时的噪音。此外，湖南省株洲市已经测试了世界上第一个无轨列车的“智能轨道快运系统”，它以每小时高达 70 公里的速度在城市街道上滑行，并且无人驾驶，完全依靠电力运行。中国也一直处于移动支付革命的前沿（参照主题 2：智能技术）。在移动支付巨头，支付宝和微信支付的带领下，中国无现金市场的规模远远超过其他国家。这在很大程度上要归功于智能手机上社交媒体应用程序的普遍使用。官方数据显示，在 2017 的前 10 个月，中国移动支付交易额打破了纪录，达到了人民币 81 万亿元（12.8 万亿美元）。相比之下，美国同期的无现金市场的估值为 493 亿美元。根据 eMarketer 的研究数据显示，2018 年中国用户占全球移动支付用户的比例，预计将超过 61%。中国移动支付的发展不仅为消费者和企业带来了巨大的便利，而且为供应商提供了一种打击伪钞、防止现金盗窃的新型解决方案。由于中国“新”经济是知识驱动的，创新的技术——从人工智能到大数据、物联网和云计算等等（参照主题 2：智能技术）——有望继续快速发展，并在房地产行业中扮演重要的角色。自主智能系统的应用让商业地产中许多领域的游戏规发生了变化，比如，改造后能“独立思考” 的商业物业（参照主题 1：智能楼宇）；指导物业建造的过程、方法和使用材料（参照主题 3：智能建设）；鼓励独角兽企业和技术型初创企业的发展，这可能会对商业办公领域的物业产生巨大影响（参照主题 4：技术型初创企业）；以及，支持建筑环境的可持续性发展（参照主题 10：绿色科技）。 21 第四章驱动力
22.驱动力 4 中国千禧一代千禧一代是推动中国“新”经济的另一大重要力量。根据高盛的研究，中国千禧一代的人数约为 4.15 亿，占总人口的比重近三分之一。追求技术革新，受过高等教育，并热衷于智能，共享和绿色相关的创新，出生于 20 世纪 80 年代和 90 年代的中国千禧一代正迅速对经济产生变革性影响。为什么中国的千禧一代能够推动“新”经济的发展？虽然众多因素都直接或间接地影响了中国的“新”经济，但中国特有的独生子女政策的影响下，大部分的千禧一代都是独生子女，他们成长于中国经济史无前例的飞速发展期，而且，相对于父祖辈，他们过着更为优渥富足的生活，特别是那些成长于一线城市的千禧一代。而在事实上，中国千禧一代相对于其他现代经济体中的年轻人更为富有。并且，在社交媒体的爆炸式增长的今天，他们也获取了更多的信息，有更多的想法，并从与更多人的联系中受益。中国千禧一代和与他们的父祖辈在年轻时的主要差异反映在“新”经济的零售领域。中国千禧一代通常没有学生债务，也因为有家庭的支持，无需负担高额的住房开支，在没有沉重经济负担的情况下，他们拥有更多可用于消费的可支配收入。更重要的是，根据波士顿咨询（BCG）的研究，中国千禧一代消费者的消费支出增长率是 35 岁以上人群的 2 倍。 BCG 同时指出，中国千禧一代 “有望成为消费市场的主导力量”，预计到 2021 年，中国千禧一代消费者的消费额将占到消费总额的 7 成。受到其独特的成长环境的影响，中国千禧一代青睐优质的产品和独特的体验。这类产品通常是为个人需求量身定制的，帮助他们适应快节奏的生活方式，并提供点击智能手机就能即时查看的便利。中国的千禧一代也愿意追随这种新趋势。例如，毕马威和魅力惠在 2017 年进行的一项调查发现，74％的中国千禧一代“对与新兴技术相关的创新产品和服务感兴趣”，而在非千禧一代受访者中，这一比例是 69％。调查结果显示，中国千禧一代最感兴趣的领域是智能技术，如智能汽车，智能穿戴设备和虚拟现实（VR）（图 6）。中国“新”经济智能、共享与绿色 22
23.图6 中国千禧一代青睐创新型智能技术资料来源：毕马威，魅力惠，戴德梁行研究部千禧一代 60% 50% 40% 30% 33% 20% 10% 0% 增强现实 52% 50% 37% 48% 智能汽车智能穿戴设备无人驾驶飞机虚拟现实中国千禧一代对于与智能，共享和绿色相关的新技术的青睐对房地产行业产生了强烈的影响，预计这种影响在未来几年内仍将持续增长。例如，这包括了迅速发展的电子支付平台（参照主题 2 ：智能技术）; 倾向在技术型初创企业工作（参照主题 4：技术型初创企业）; 以及对非传统的工作空间，生活空间或新的交流方式的偏好（参照主题 6：共享办公空间，主题 7：共住空间，和主题 8：共享出行）。中国千禧一代对可持续发展的重视，也进一步推动了绿色金融领域的发展（参照主题 9：绿色建筑，主题 10：绿色科技，和主题 11：绿色金融）。 23 第四章驱动力
24.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 5第五章关键主题 24 第五章关键主题
25.主题 1 智能楼宇什么是智能楼宇？在过去，全球各地的业主选择，安装并运行各自独立的照明设备，安防系统，暖气设备，通风和空调系统。然而，现如今，全球各地的业主着眼未来，考虑： οο 楼宇的目标； οο 楼宇的经济可行性；为实现这些目标，智能楼宇逐渐风靡全球。但是，这些智能楼宇并非只是为了提供舒适，明亮和安全的环境，它们还需要将整栋建筑的不同部分整合到一个统一，动态且实用的智能楼宇平台中。该平台不仅可以让业主和运营方有效地实现其物业的目标，而且也能够让该智能楼宇： οο 全球环境的可持续性，及； οο 更好地吸引和留住用户； οο 楼宇的电力系统承压能力。 οο 降低水和能耗费用；图7 楼宇管理的发展历程（1980-2015 年及 2015 年之后）资料来源：IBM Research & Watson IoT, 戴德梁行研究部自动化建筑 1980-2000 智能建筑 2000-2015 感知型建筑 >2015 可视化关键性能指标等级评定能识别一般问题不能识别能源浪费问题分析能源消耗学习行为了解房间及中央能源消耗只有主要数据点供分析各级预测性控制理解能源流以及建筑占有率理解使用者舒适偏好收集如天气及会议的信息不提供可深入挖掘的数据点中国“新”经济智能、共享与绿色 25
26.οο 减轻对环境可持续性的负面影响； οο 使电力系统的运行更加可靠。智能楼宇的发展历史智能楼宇技术和系统已问世一段时间。根据 IBM Research & Watson IT 的研究，楼宇智能化于 20 世纪 80 年代开始发展（图 7）。在 1980 年至 2000 年，在全球成熟的房地产市场中，自动化楼宇崭露头角，助推建筑管理关键性能指标（KPIs）的可视化。在 2000 年至 2015 年，智能楼宇问世，通过分析建筑能耗，实现建筑管理程序化。 2015 年至今，我们进入了建筑管理的新领域，楼宇终于有了自己的思想。这就是所谓的“认知建筑”，换言之，这些物业可以进行学习行为，并独立采取相应措施。智能楼宇有何功能？就基本面而言，智能楼宇传递的是便利的物业服务，包括企业增值服务，能源和运营服务，提高舒适度与生产力的服务，空间改造能力以及互联基础设施服务。这些服务让用户能够以最低的成本提升生产力，同时在建筑的整个寿命周期内产生最小的负面环境影响（图 8）。在 1980 年至 2015 年，全球智能建筑技术 / 项目取得了多次进步。下文说明了在此期间智能建筑技术出现的一些重大进展和里程碑事件。 1984 1999 2003 康涅狄格州哈特福特市的 The City Place Building 这栋 38 层的写字楼于 1984 年竣工，据称是世界上首栋智能楼宇。这栋写字楼交付使用时，已安装并运行了先进的电信系统，自动化办公系统，自动化监控系统和建筑设备管理系统。物联网（IoT）物联网这个词于 1999 年首次被提出，但在此之前物联网就已经存在了。物联网可以促进日常的交换数据，例如被应用于建筑设备，传感器和装置。 2014 智能温控托马斯·哈特曼发明了一种控制算法，用于监控特定空间里的温度。这种控制算法可以使温度控制在用户选择的温度范围内。这是提高用户舒适感的一项基本措施。 2013 阿姆斯特丹的前沿大厦前沿大厦号称是世界上最智能的写字楼，由 PLP 设计，由 OVG 房地产公司交付用户使用。位于华盛顿雷德蒙的微软 88 Acres 88 Acres 起初是希望改进和整合微软雷德蒙园区写字楼的管理解决方案。如今，这个园区是世界上最智能的园区之一。 26 第五章关键主题 2017 位于慕尼黑的 Watson IoT 全球总部作为最先进物联网技术的发源地，Watson IoT 斥资 2 亿美元，在慕尼黑建造双子塔，使之成为全球最大的互联设备协作实验室。
27.尤其是，这些便利的物业服务包括： οο 充足的照明； οο 舒适的温度； οο 令人满意的空气质量； οο 恰当的安防措施； οο 合格的环境卫生，等等…… 一栋建筑若要实现智能，需要在建筑设计阶段或在建筑寿命中期进行图8 智能楼宇的基本功能资料来源：Acuity Brands，戴德梁行研究部企业附加值互联基础设施 ——室内与室外空间适应能力与吸引力能源与运营舒适与生产力 2007 iPhone 问世第一代 iPhone 是苹果公司设计并投放市场的首款智能手机。这部手机的问世不仅对智能楼宇技术产生影响，而且彻底改变了人类的生活，工作和娱乐方式。自动采光与传统的照明开关不同的是，自动采光系统利用房间内的光感应器，探测最佳亮度，并相应地调整照明系统。这项技术可节约 35% 至 60% 的能源。首个零能耗的商业写字楼位于加州圣何塞的综汇建筑设计有限公司（IDeAs）的总部是首个能够实现能源自产自消的写字楼。该写字楼的独创性特点包括节能 HVAC 系统（采暖，通风与空调系统），辐射地暖系统和电动水源热泵。 2010 2009 iPhone 控制器从这时起，用户可将智能手机和平板电脑用作控制器，控制家电和商业地产设备。无线照明控制无线照明控制问世。如果感应器探测到一段时间内无用户活动时，这项技术可以自动关闭写字楼内的照明。中国“新”经济智能、共享与绿色 27
28.翻新时，增加智能技术，具体体现在，在楼宇的有效寿命内进行信息技术（IT）或更具体的物联网（IoT）技术升级。此项技术可使包括硬件和软件在内的各类建筑子系统连接起来，而这些子系统通常是自动运行的。连接之后，这些子系统便可以共享信息和数据，从而实现主动的建筑管理，提升建筑的整体性能。智能楼宇在技术的作用下能够将建筑结构与其功能联系起来，产生可操作的信息和有效的结果。智能楼宇可通过以下方式实现这一目标： οο 提升节能水平； οο 实时设备，机器和装备的检修和更换； οο 提高项目的整洁度，以及； οο 提出重新设计和整修空间的建议（图 9）。在全球层面上，阿姆斯特丹的前沿大厦实现了多个智能楼宇目标，同时也获得了资产管理方面的增值效益（图 10 和附录案例 1）。连接楼宇的各个控制系统 οο 连接楼宇的各个控制系统； οο 利用技术连接用户； οο 降低成本； οο 实现环境可持续性发展，以及； οο 迈向智能未来。通过实现这些连接目标，智能楼宇能够带来多项资产管理方面的增值效益，包括： οο 优化预测性的维护；当代建筑中包括了许多设备，复杂的控制系统以及各种用于提高用户生产力，安全性和舒适性的平台。许多这类系统都涉及设备间的交互，但由于数据本质上的广泛性及通信过程的专有性，所以在许多情况下，数据和信息仅沿特定方向流动。事实上，根据 IBM Research ＆ Watson IoT 的调查，今天建筑产生的数据中，有 90% 是“暗数据”，也就是从未得到过利用的数据（图 11）。图9 智能建筑提供的五大资产管理增值效益资料来源：The Agility Effect，戴德梁行研究部利用嵌入基础设施内的传感器和在智能建筑中收集到的数据，服务部门可以大幅改善建筑管理的质量。重点突出空间管理和节能方面的五大优势。 1 预防性管理传感器可以评估建筑物的技术性能，并在设备发生故障时启动维保程序，甚至在警报发生前就可启动。 2 节能分析传感器发出的数据，调整温度和照明。 3 实时设备更换监视设备可对智能楼宇生命周期进行更有效的管理。因此，当维护成本过于昂贵或设备达到制造商设定的使用寿命期限时，设备就会被更换。图 10 阿姆斯特丹前沿大厦重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 2009 2014 PLP 公司设计德勤在阿姆斯特丹泽伊达斯地区的办公楼。 2016 由 PLP 公司设计，OVG 地产公司开发的前沿大厦建成并且交付使用。 2015 入围或获得五项主要的设计或建筑奖项。入围或获得六项主要的设计或建筑奖。 28 第五章关键主题 4 优化现场保洁传感器可优化保洁工作。设施管理员可根据传感器收集到的数据，指派保洁员到已用的具体空间，进行相应的保洁工作。 5 重新设计空间传感器可确定建筑物内过度使用和未被充分利用的区域。并据此提出重新设计和优化空间的建议。
29.但是，现时和未来真正的智能楼宇能够做到：同一个建筑中的所有设施和系统都能彼此影响并相互联系（图 12）。制冷设备的优化就是一个例子。通过收集天气及气候数据信息，制冷设备可以提高运营效率。另外一个例子是，利用建筑安全系统数据关闭没有用户使用的区域的灯光及制冷 / 取暖系统。当数据信息在互连设备和系统之间不受限制地流动时，照明，空调，安保和其他系统的运行效率要高很多。其结果是建筑不仅更安全，更舒适（从而为拥有更强满足感的用户提供帮助他们尽可能提高生产力图 11 大数据的“暗性” 资料来源：IBM Research & Watson IoT，戴德梁行研究部的条件），而且，运营成本一般也较低。利用技术连接建筑用户真正的智能楼宇提供一套旨在改善和提高建筑可用性的有用工具。这些工具和技术通过提高用户的舒适度，安全感和安保力度，使用户在每个工作日更好地完成工作的同时还能减少开销，节约能源并减轻对环境的负面影响（图 13）。已利用的数据暗数据从未得到利用的传感器数据 90% 降低成本智能楼宇相当于超级连接器，能够将与建筑相关的所有现存机器，设备和软硬件系统连接起来。如果利用得当，这种超级连接可以降低建筑运营期间的成本（图 14）。图 12 智能楼宇中的系统互联资料来源：allthingsfirst.net，戴德梁行研究部水资源智能仪表、用量和流量感应视频监控摄像机全天候监测窃贼警报、停车位使用能源智能仪表、响应需求火灾功能检查、检测服务采暖通风与空调风扇、变风量、空气质量感应开关灯光开关、出口指示等准入 & 安保电梯持证进入、监控、一体化、大门维护、性能智能楼宇有很多方式可以节省成本，例如： οο 管理制冷，供暖，通风，照明，工厂和机器的能源负荷——通过利用能源负荷数据并对其进行建模，智能楼宇在为用户提供所需的舒适度时，能够更好地实现最低开支的目标，进而为用户提供尽可能高效舒适的工作环境。 οο 将用户模式与能源使用相联系——通过互连的传感器和设备，在任何特定时间，智能楼宇都能了解正在使用建筑的用户数量，并据此对能源水平做出相应调整以适应使用需求。这种持续的自中国“新”经济智能、共享与绿色 29
30.图 13 智能楼宇中的一天资料来源：霍尼韦尔，戴德梁行研究部早上五点管理员到达开始全局调控（好早！） οο 传感器检测到汽车，外部照明打开 οο 安保系统允许进入 οο 照明打开 οο 采暖通风与空调系统调整空气流动及温度上午十点会议室开会 οο 有人进入时照明系统打开 οο 根据人数调节温度下午一点阳光从南面窗户射入 οο 日光强烈时灯光变暗傍晚六点建筑基本空了夜间当建筑内无人时， οο 按照安排关闭灯光，除检测到有人占用的地方（请勿加班过晚！） οο 采暖通风与空调系统、照明系统、安保系统恢复默认设置图 14 智能建筑：成本节约可以贯穿一栋建筑的运营周期资料来源：施耐德电气，戴德梁行研究部 3到5年规划 & 评估设计 & 安装 25 到 30 年运营 & 维护估价 & 翻新 25% 筹资 & 建设占一栋建筑生命周期成本的 25% 75% 运营占一栋建筑生命周期成本的 75% 保存在建筑管理系统内部，因此，行政级别的决策者一般难以得到这些数据。在另一方面，在智能楼宇中，建筑管理数据可以通过易于阅读的可视化仪表图的形式传递给领导层，供他们决策。那些负责可持续发展管理的决策者们可以更好地了解其建筑的整体可持续发展情况（图 15）。动调节可以节约成本。实现环境的可持续性发展迈向智能未来 οο 预测性维护——智能楼宇能够在引发高昂代价的断电前就识别出建筑的性能故障。 οο 动态能源消耗——智能楼宇通过主动检测电网负荷的周期并相应地改变使用状态，可以确保能源成本保持在最低水平。多年来，建筑管理系统已经能够提供正好足够的能源来为建筑内的空间保暖或制冷，以达到舒适水平。这些系统通过自动化控制来实现这一点，同时自动化控制也帮助楼宇业主和运营方实现其可持续发展的目标。然而，所有派生数据通常都如今，我们正迈向一个真正的智能世界，未来的楼宇必须变得智能才能保持竞争力。未来的用户将比现在的用户更成熟，对他们租用空间的智能程度要求也会更高。在中国，北京和上海等大城市的商业地产市场需要不断调整，以便保持与最新技术与时俱进。 30 第五章关键主题
31.图 15 建筑能源负荷，温度数据仪表板样例资料来源：戴德梁行研究部时间 70 Mw 1.025 F 60 Mw 901F 50 Mw 75 F 0.8 40 Mw 60 F 30 Mw 045.6F 20 Mw 030.4F 10 Mw 015.2F 0 Mw 0 F 12:00 PM 负荷划分 1:00 PM 2:00 PM 需求 (Mw) 3:00 PM 温度 (F) 4:00 PM 5:00 PM 实验室 Lab, 23% 插P头lug, 21% 基Ba础se, 56% 我们预期，在建筑环境中，优质物业将会成为第一批真正的建筑智能平台。以上海写字楼市场为例：到 2022 年，我们预计全市房地产市场上的超甲级写字楼供应量将超过 283 万平方米，占那时全市甲级写字楼市场供应总量的 11%（图 16）。在 2022 年的上海，租用或希望租用超甲级写字楼中高质量空间的用户自然需要支付高额租金。反过来，这些用户也会期望他们所用的楼宇是智能的。因此，目前既不能快速使用最新科技，也不能在不远的将来建设智能平台的甲级写字楼将面临租户流失的风险，其现时的高出租率从长期看来也难以为继。最后，未来的智能楼宇通常不仅仅与实现能源和可持续发展目标有关。智能楼宇的有效经济寿命也会延长。在未来，世界各地的智能楼宇将形成良性循环，它们建立的平台通过大量与房地产相关的信息共享和数据分析，进一步推动这个领域的新技术和创新。图 16 上海甲级写字楼市场：甲级 / 超甲级项目划分资料来源：戴德梁行研究部超甲级 11% 甲级 89% 中国“新”经济智能、共享与绿色 31
32.主题 2 智能技术 32 第五章关键主题我们在此节重点介绍三种智能科技的变化趋势及其影响 : οο 区块链及其对企业房地产的影响； οο 物联网及其在仓储物流领域的潜在应用； οο 移动支付及其系统对新零售的影响。有其对应的时间标记，并能连接到记录着前一次交易信息的区块（图 17）。区块链是高效的公共账本，记录了所有的交易记录。每个用户都可以把新的被认可的交易记录添加到区块链中。区块链如今，大部分人已然对区块链有所了解。大家可能是由于区块链的首次应用——比特币而了解到这一技术。然而，你是否知道，如今，已有 700 种应用正在使用区块链系统，而比特币仅仅是其中之一。事实上，一些世界上最大的商业银行和中央银行、政府、大学以及科技公司都将区块链视作为一项未来技术——以及商业地产的未来机遇。它是如何运作的？想象一份在计算机网络中被复制了上千份的电子表格，然后这个网络每隔一段时间都会自动更新这张表格，这就是区块链的基本概念。在区块链上的信息以共享及不断被核算的数据库的形式出现。我们可以用一美元钞票来做一个形象的比喻。当你持有一张一美元的钞票，你不知道这一美元在过去曾到过哪里或者买到了什么。区块链可以提供这张一美元钞票的历史数据，包括这一美元曾到过哪里，曾参与过的交易以及何时何地购买过什么东西。这些历史数据能帮助我们更好地衡量它的价值。区块链是一种分布式的账本或去中心化的数据库，它支持并提供了连续的交易记录，即区块，这些记录是不可以变更和修改的。每一区块都拥商业地产的未来如果商业地产采纳区块链技术，那
33.图 17 区块链交易过程资料来源：戴德梁行研究部么区块链对行业的流程和具体做法的潜在影响可能是巨大的。如同前文中一张一美元钞票的例子，区块链可以提供包括卖家、卖家、所有权、报告、所有个体商业产权的租赁销售以及第三方服务的信息。这些信息可以减少大量的文书工作、提高市场透明度并将交易的时间从天 / 周 / 月缩减到分钟甚至秒。随着智能房地产合约的数字化，区块链可以： οο 使商业地产拥有包含诸如建筑参数信息，性能信息（包括租金和入住率）和法律信息在内的详细信息。这些信息可以在极短的时间内便容许授权方在线访问； οο 使商业房地产交易在几秒钟内完成，而不是几天、几周或几个月； οο 在交易完成后，更好地促进销售、租赁和支付过程。区块链不仅使得地产交易如同买卖股票 / 期货一般，更可以让繁忙地区的产业在一年、一个月、甚至一周内易手数次。另外，区块链作为公共账本可以使得所有的记录保存更为高效。产权就是一例，产权易于造假、成本高昂，并且需要管理方提供大量的劳动力。如今，很多国家正在使用基于区块链技术的土地注册项目。例如，瑞典政府的土地注册部门已经尝试利用区块链进行房产契约交易。区块链技术通过持有所有的电子产权信息以及允许虚拟交易，让产权交易更为快捷、经济和安全。付诸行动区块链被恰当地应用于商业地产领域的一个例子便是智慧写字楼租赁合约在写字楼业主和租赁者之间的建立和执行。 οο 建立智慧合约：写字楼业主通过录入所有相关租赁状况来着手智中国“新”经济智能、共享与绿色 33
34.慧写字楼租赁合约。这些租赁状况为物业详情以及包括租金、物业费、支付频率和修缮细节在内的租赁详情。当这个步骤完成时，租赁方即被通知并审阅租赁合约内容。由于合约是基于多方已共同认可的规则之上被践行，因此交易过程中的风险较低、也不再需要监督合约执行的第三方存在。毫无疑问，区块链将开启一种全新的商业地产交易模式。 οο 协议认可：一旦符合条件，租赁方即使用代表其身份的电子密匙，通过对智慧写字楼租赁合约上电子签名的签署来认可该协议。业主亦将对智慧写字楼租赁合约进行电子化的签名。该份合约随即成为在区块链中流通的、具有法律效力的数字智慧写字楼租赁合约。 οο 执行合约：若管理方没有公共的实体来运营和管理这些类型的账户，则这些智慧写字楼租赁合约的触发将会需要租赁方将指定数量的钱款存入指定的安全账户。 οο 提取款项：在每一个指定的付款周期内，智慧写字楼租赁合约将在该指定账户中提取款项。彼时，该份款项便会立即存入写字楼业主的账户中。区块链技术面临的挑战新技术的到来总是面临着各种各样的挑战。区块链在商业地产的应用可能会由于各种原因遭遇挫折：应用问题 - 导致弱应用的原因有：缺乏对技术的理解；在系统未完全测试，缺陷未完全解决时急于推出上线，及；商业地产行业并未完全接受这一技术。法律问题 - 在接纳智能房地产合约上，可能存在一些法律障碍。在起步阶段，从法律角度来看，法律监管部门需要用对待常规合约的方式来监管智能合约。行业保守主义 - 商业房地产行业在采纳和实施创新技术方面可能相当保守。因此，地产行业采用区块链可能将是一个长期的过程。做好准备毫无疑问，区块链正在改变我们已知的世界。在商业地产中一旦被采用，区块链将使物业的租赁和买卖更加透明、灵活以及高效。目标物业的数据可以快速被收集，并与其他宏观经济数据实时快速结合，从而做出高效的租赁或投资销售决策。在某些的情况下，某些商业房地产物业的所有权所持续的时间可能会变得转瞬即逝，因为区块链允许一项物业在一定时间内发生多次交易，从而使该项资产成为一种更易于流通的资产。区块链也许不能在一夜之间在商业地产行业中得以全面推行，但它进入商业房地产行业是不可避免的。对此，我们需要做好准备。我们的信息越充足畅通，我们越能更好地应用这项技术的低成本、高效和便利的特性。 οο 合约终止 : 当该智慧写字楼租赁合约过期时，指定账户中剩余的钱款便会经分配后打入业主和租户的账户中。分配给各自账户的数额将由双方在智慧写字楼租赁合约中商议的包括合理折旧在内的租赁条款而定。构建智慧合约式的交易确保了交易的过程中，资金能够迅速到账，并可产生公开的、可验证的交易记录。 34 第五章关键主题
35.“物联网” 下降、开启或关闭的信号，这将使物业的运营更有效率，并因此降低能源消耗是一大拖累成本。可以通过无线建筑控制系统降低能源消耗的领域包括：每当谈到仓储物业及其运营成本的时候，能源的消耗总是成为其最大的拖累。然而，“物联网”的诞生将成为该状况的转机。 οο 空调和风机控制 – 无线建筑控制系统能够协助空调和风机的高级日程规划和设备占用的控制。仓储空间并不是在所有时间都需要新时代、新技术对全部空间进行制冷或制热。无线建筑控制系统（通过与移动传 “物联网”通过 IEEE802.15.4 无线感装置的结合）能够使不同区域网络技术、云计算和应用程序，引的制热和制冷功能仅在各自区域领了一个可以在任何时间、任何地被使用时启用。同样地，排气风点实现物业与其持有者或管理者之机和散热风机也可以按需被远程间实时信息、数据传导的新时代（图启用或关闭； 18）。 οο 能源需求 – 物业持有人或管理者效率，是降低成本的关键能够利用无线建筑控制系统使项目对需求的反应自动化，从而使当运营者作出指令时，通过使用相同的联通系统和建筑控制技术，物业持有者和管理者可以远程、实时不处于优先级别的设备和机器可以在能源需求高峰时被降低功率或者关闭；地向物业中的设备和机器发出上升、 οο 照明 – 无线建筑控制系统（依旧图 18 “物联网”- 关联设备、传递信息和数据资料来源：戴德梁行研究部是通过与移动传感装置的结合）可以在仓储项目中的任何位置实现亮度控制、日光捕获和按需照明的智能照明系统。在某些例子中，智能照明系统可以节省 90% 的能源成本； οο 待机能耗 – 据估算，在办公室的能源消耗中，有 25% 被浪费在“待机能耗”中。根据这项估算，仓储物业也有大量的电源连接装置，而这些电源连接装置在不被使用时可以通过无线建筑控制系统的实时操作来远程关闭（图 19）。 “物联网”开始在建筑环境领域崭露头角最后，以上所有的应用都清楚地显示无线建筑控制解决方案能使包括仓储设施在内的建筑环境领域的设备变得更智能，从而使能源消耗更有效率以及使成本更节约。毋庸置疑，在可预见的未来，移动设备、云技术、软件、建筑感应设备和无线网络之间的结合将巩固“物联网” 在包括仓储物业在内的商业地产领域的推广。目标项目云端所有者/管理者移动支付什么是移动支付？移动支付是运用蓝牙、红外、近场通信、射频识别等技术，以移动终端，包括智能手机、平板电脑等在内的移动工具，实现资金由支付方转移到收款方的一种支付方式。移动支付通过绑定银行卡的第三方数字支付平台，为客户提供安全、快捷、中国“新”经济智能、共享与绿色 35
36.图 19 “物联网”- 连结的设备、控制教程资料来源：戴德梁行研究部些消费场景的移动支付都是在第三方支付平台进行的，比如支付宝和微信支付。风机控制无线路由器电源需求在中国，移动支付不仅在大城市非常流行，在小城镇和农村地区也很流行。由于其便捷性，用户更乐于使用移动支付。现阶段，移动支付已成为我国商业基础设施建设的重要组成部分，并且导致传统零售模式重构。2017 年，中国移动支付市场继续大幅扩张，市场规模达 108.1 万亿元人民币（图 21）。照明从户主设备发出的控制指令待机能耗更重要的是，移动支付市场预计将在今年和明年大幅度增长。预计到 2019 年，中国移动支付市场规模将达到 295.9 万亿元人民币。高效的支付服务，消费者不需要使用现金、支票或信用卡支付，而是可以通过移动设备支付各类商品或服务消费（图 20）。移动支付已深入中国人的日常生活移动支付对中国“新”经济产生了显著的影响。随着数字金融业务服新零售已蓄势待发务的发展，移动支付已经成为中国人日常生活的一部分。在中国，移随着我国移动互联网和移动支付系动支付已深入个人生活的方方面面，统的发展，实体商户、电商和智能这些使用场景包括个人税务服务、物流逐渐融合构成闭环商业生态，外卖、购物、公共交通、水电等公并且现在已发展成为一种新的零售用事业费用、医疗服务等，所有这模式。在中国，“盒马”是新零售图 20 移动支付过程资料来源：戴德梁行研究部线下购物消费者移动终端支付转移 ‒ 二维码、近场通信、射频识别等通信网络第三方支付平台银行账户线下与线上商户线上购物 36 第五章关键主题
37.图 21 2013-2017 年中国移动支付市场交易规模资料来源：Analysys 易观，戴德梁行研究部交易规模人民币万亿 120 100 增长率（%） 108.1 80 60 40 20 1.3 0 2013 8.0 2014 16.4 35.3 2015 2016 2017 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% 的代表品牌之一 ( 图 22 和附录中的案例研究 2)。能数字店员，从而针对目标客户进行精准营销（图 23）。下商业和线上商业逐渐融合构成闭环商业生态。因此，零售商正在改变传统的商品的生产、流通和销售过程，打造“新零售”模式，以适应消费者需求的变化 ( 表 1)。区块链、物联网和移动支付：未来即将到来毫无疑问，区块链、物联网技术和移动支付平台正在改变着我们的世界。当房地产行业广泛应用区块链技术的时候，这项技术将使得物业的租赁、买卖和销售更透明、灵活、以及高效。移动支付已经改变了传统零售的消在中国，移动支付目前正与电商、费行为、营销模式和商业模式。消实体商户、仓储物流、大数据、人费者不再需要现金找零或担心信用工智能、虚拟现实和云计算等共同卡付款的安全性，他们可以移动扫打造一个全面、高效的商业平台，描支付，甚至可以通过移动支付平为用户提供更大的消费便利。台获得线上或者线下商店的优惠券。更重要的是，在中国，零售商可以在客户关系管理系统的基础上，根据移动支付的数据更好地分析消费移动支付现阶段满足了消费者需求的变化者行为，通过线上或线下商店的智移动支付等新技术正推动中国的线就物联网技术而言，在充分利用此技术的情况下，实时实现物业的高效运营，并因此降低成本。最后，移动支付已深入中国人的日常生活当中。当此技术被完全采用时，该技术将成为我国新零售中不可分割的一部分，并且在未来将很大程度上帮助中国进一步实现新零售发展。图 22 “盒马”重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 2016 年 1 月盒马鲜生获得了阿里巴巴集团 1.5 亿美元的投资，这是继天猫 ( 电商平台 )、菜鸟裹裹 ( 物流平台 ) 和蚂蚁金服 ( 金融平台 ) 之后，阿里巴巴集团的又一重要战略布局，其主要涉及“新零售”业务。 2018 年 4 月盒马鲜生在上海金桥国际商业广场开设了其第一家门店，占地 4,000 平方米。 2016 年 3 月盒马鲜生正式更名为盒马。中国“新”经济智能、共享与绿色 37
38.图 23 店内科技和交互性资料来源：戴德梁行研究部 XII IX III IV 表1 中国实体零售、线上零售和新零售的比较资料来源：戴德梁行研究部实体零售购物效率物流效率商品选择效率 • 消费者通常在许多不同的商店购物选择他们想要的产品。 • 店员直接服务于消费者。 • 消费者只能获得有限的产品信息。 • 消费者只能从商店购买商品。 • 如果产品缺货，补货时间很长，而且通常是固定订货时间。 • 商品往往供不应求。 • 产品可选择种类有限。线上零售平均购买时间：3 小时平均订货时间：7-180 天平均选择商品浏览的信息：3 页 • 消费者可以根据用户点评选择商店，同时可以比较产品的价格。 • 在线平台可以同时为众多消费者服务。 • 网页上产品的描述有时不清楚。 • 消费者可以直接下单，仓库发货后通过快递将产品直接送至消费者手中。 • 随着物流基础设施的不断建设，产品配送效率不断提高。 • 商品往往供过于求。 • 消费者花费大量时间在选择商品上。新零售平均购买时间：90 分钟平均配送时间：5-90 天平均选择商品浏览的信息：30 页 • 通过分析消费者购物行为的数据，可以更有针对性的产品营销。 • 移动支付可以与店内的人工智能服务相结合。 • 可以提供更多的定制化消费体验，节省消费者的购物、选择和购买商品的时间。 • 大数据平台可以智能管理商品从仓库到消费者手中的整个仓储物流过程。 • 可以提供更个性化的产品推荐。 • 消费者可以在选择产品时节省大量时间，并花更多时间体验提供的其他服务。平均购买时间：1-60 分钟平均配送时间：1 小时 -7 天平均选择商品浏览的信息：1-3 页 38 第五章关键主题
39.主题 3 智能建设中国经济在过去 30 年间飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化。在中国城市化进程中产生了大量的建筑，它们成为今时今日中国现代城市发展的基石。城市发展不断向上突破建筑极限，城市化进程也同时向内陆地区不断推进。中国仍在快速推进城市化，而受到智能建设方法和技术在全球范围内普及的影响，现阶段的城市建设模式与早期传统城市建设的模式大不相同。新材料、新技术和新建筑方式已被中国建筑行业广泛的采纳和运用。在中国新经济建设发展过程中，新技术和新材料运用能节约建筑成本、减少浪费、降低对生态负面影响，对中国可持续化发展起到至关重要的推动作用。在新建筑领域，我们选取了建筑行业中三个全新的建筑技术，揭示它们在智能建设未来发展中的影响： οο 新型建筑材料； οο 3D 打印技术； οο 工厂预制模块化建筑技术（PPVC）。新型建筑材料什么是新型建筑材料今天的建筑行业早已不是聘请设计师、将采购的建筑材料交给建筑工人那么简单了。运用到创新技术和新材料的建筑日益增加，不同种类的新材料在建造上被赋予了多重功能，它们也更环保和节能。正是因为这些功能，设计师在设计、建造上推陈出新，不断创造更多的可能性。变幻中的建筑设计前卫而复杂的现代化建筑，对设计和建造提出新的挑战，将建筑工艺推向极致。新型材料打破了原有的建筑设计局限，将建筑工艺不断推向极致，这甚至可能影响到整个城市设计规划。坐落于北京的央视大楼正是运用新材料的智慧建筑的完美产物。早在 2000 年，在新央视大楼设计之初，其设计核心就不是一座摩天大楼，而是要建成首都城市中心最具地标性和世界超一流的建筑物。独一无中国“新”经济智能、共享与绿色 39
40.二的 3D 创意和高空悬臂结构在当时是绝无仅有的。气温控制系统、玻璃幕墙、隔热材料提升了整个大楼的能源利用效率。高强度钢材使建筑在室外温差变化较大情况下仍能承受整个大楼的横向和纵向负荷。正是新型材料的使用，使央视大楼成为北京的地标建筑之一。在今天，新型材料在智能建设过程中的使用越来越普遍，更多的新型材料也在研发中。在本篇报告中我们讨论三种新型材料：自愈混凝土、生物塑料和新型太阳材料。混凝土材料 – 新旧结合新建筑材料的代表之一是混凝土。混凝土也许是一种老式的建筑材料，毕竟其被用作建筑材料的历史可以追溯到古罗马时代。那些伟大的历史建筑遗迹，例如罗马竞技场和哈德良长城，至今屹立不倒。裂缝是混凝土与生俱来的缺陷。混凝土开裂，使其接触到渗漏的水，而渗水会对钢筋产生腐蚀作用，这对支撑结构的钢筋来说这是非常致命的。近年来，新型自愈混凝土逐渐在建筑行业被投入使用，这类混凝土对开裂部分自行进行填充，弥补了混凝土因裂缝产生的缺陷（图 24）。在混凝土中加入混合某些特定的细菌，使混凝土产生自愈能力。这些细菌可以存活在气候苛刻的碱性条件下，在混凝土出现裂缝遇水反应后，在这一过程中由钙离子和碳酸根离子反应产生的石灰石，最终将裂缝封住。如果这种新材料在中国未来的建筑行业中得到运用，混凝土的使用年限将大大延长，建筑物的使用寿命也有望提高。图 24 自愈混凝土资料来源：戴德梁行研究部混凝土开裂使细菌暴露生物塑料上至世界屋脊，下至最深海沟，塑料早已“遍布”世上的每一个角落，正因为如此，人们对于塑料的担忧也是与日俱增，特别是那种一次性塑料。新型材料在建筑行业中使用，可以减少行业对塑料产品的依赖，这才能使中国的建筑行业实现可持续发展。而生物塑料的诞生便是一种可持续的替代产物。生物塑料源于可再生材料，而非提取自石油的衍生产品。根据 2016 年欧洲生物塑料协会的数据显示，在全球范围内，生物塑料的产量在 416 万吨，其中 13% 用于建筑行业（图 25）。生物塑料领域的两大主流产物：气碳材料和液态木。气碳是温室气体排放的次级产物，从大气与甲烷基气体的混合物中提取。液态木是由木质素制成，主要是从造纸行业产生的天然废弃物中提取。木质素可以使液态木具有天然木材的强度，结合天然纤维，液态木不仅有天然木材的一般属性，更让其具备了像塑料一般的可塑性。相对于原木，其在承受拉力和压力方面也有极大的提高。随着渗水，细菌快速增长细菌制造出愈合材料虽说生物塑料并不一定是最终的解决方案，但它对建筑行业未来发展提供了更多的可能性，为中国的建筑提供更多选择。太阳能薄膜材料 - 全新形态从环保和经济效益角度上看，在建 40 第五章关键主题
41.图 25 2016 年全球生物塑料产量资料来源：欧洲生物塑料协会，戴德梁行研究部农业 3.0% 纺织行业 6.0% 家电电器 0.5% 工程建筑行业 13.0% 总量 4.16亿吨百分比其他产业 2.5% 包装 39.0% 汽车交通行业 14.0% 日常用品 22.0% 设或者改造建筑中运用可再生材料是最佳选择之一。将自然资源转化为电能，我们能够以更低的价格，在长时间内获得更多可持续的电能。特斯拉 CEO 埃隆·马斯克声称，若是能在美国内华达州的某个角落上覆盖太阳能板，产生的电能能满足整个国家的电量所需。事实上，据彭博社 (Bloomberg) 估计，在 2020 年至 2025 年，全球太阳能 ( 和风能 ) 发电量总和将超过核能发电的总和；至 2040 年，将接近石油燃料所产生的发电量总和 ( 图 26)。实现能源收集与转化的新太阳能材料主要有两种形式，太阳能薄膜和太阳能窗户。图 26 全球发电量（千瓦时）：2012-2040 年太阳能发电增长量资料来源 : 彭博新能源金融，2017 新能源展望，戴德梁行研究部千瓦时 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2012 2016 化石燃料太阳能&风能其他可再生能源 2020 2025 2030 核能 2035 2040 太阳能薄膜收集太阳能并不意味着安装厚重的太阳能板。感谢新型太阳能薄膜材料技术，太阳能薄膜可以轻易打印出来并放置在任何建筑物的外立面上。新型太阳能薄膜材料便于生产，且安装简单，安装成本较传统的太阳能板皆有相当大降低。太阳能窗户通过在窗户喷涂上特殊的太阳能涂层，在不破坏原有的透光性，又可以收集太阳能。该涂层包含世界上最小的太阳能电池 ( 大小仅有四分之一的米粒 )，可以存放在常温下，不需要特定的生产设备。 3D 打印技术定制化既省时又省钱如今，人们对具有唯一性、定制化产品的需求日益增加。3D 打印技术使得定制化更加贴近人们日常生活。这项技术已被广泛运用到许多个行业中，从日常消费品、到汽车生产，再到生命科学等各个领域。在智能建设方面，运用 3D 打印层层叠加的施工技术，实现快速、低成本、高效、高品质和客户定制的等优势的完美结合。事实上，3D 打印建筑技术在迪拜和中国早被付诸实现，建筑工时下降 50%-70%，建筑成本（因降低建筑人工成本，并减少建材浪费）有效下降 50%80%（图 27）。根据沃勒斯协会的数据显示，得益中国“新”经济智能、共享与绿色 41
42.于 3D 打印技术，建筑技术增长，产业收入预计到 2020 年底将达到 210 亿美金（图 28）。筑。PPVC 在新加坡已得到官方认证，并成功运用在了众多政府资助的住宅项目上。图 27 3D 打印与建筑行业：时间与成本缩减资料来源：德勤，戴德梁行研究部商业地产影响预制模块化建筑技术的优势运用 3D 打印技术满足客户定制需求时，按需建造可以降低在仓库和门店的货物存储。这样一来，在供应链上下游的各个环节（包括仓库和门店）的存储空间都可以缩减。 3D 打印技术还能有效节省生产环节的成本，这对于某些制造商重新考虑工厂选址是十分有必要。预制模块化建筑技术（PPVC）什么是预制模块化建筑技术？预制模块化建筑技术是一种建筑方法，运用该技术建造的建筑物，其内外墙板、固定装置和配件等都由工厂生产加工完成，配置在建筑单元中，最后被运输到施工地组装成型（图 29）。 PPVC 在智能建设领域中仍属于一个新理念。在实践方面，新加坡樟宜机场皇冠酒店就非常成功运用此项新工艺建造完成（图 30 及附录案例 3）。虽然如此，推广此项建筑工艺还需要面临一些挑战。对于那些习惯传统建筑方式的企业，PPVC 的运用可以实现更好的统一管理，提高建筑品质。通过在施工工地外将建筑部件预制，质量也有所提升。当所有预制工作完成，预制模块被运抵施工现场进行叠加组装。如此， PPVC 不仅能降低在劳动力上的需求，而且能减少水、空气和噪音污染，从而节约资源，保护环境。同时，相比传统施工方式，PPVC 可以有效缩短工期。从长远上看，PPVC 无论是在减少劳动力，还是在缩短工期上，对于建筑行业而言，都是一种高效且低成本的创新。 - 缩短建筑工时达 50-70% - 降低建筑成本达 50-80% 图 28 3D 打印产业的收入（2014 年至 2020 年）资料来源：沃勒斯协会，戴德梁行研究部美元十亿 25 20 在 2015 年，樟宜机场皇冠假日酒店是新加坡首个使用 PPVC 的民营商业项目。随即在 2016 年，南洋理工大学的宿舍成为新加坡首个采用这种施工工艺建成的高层公共建 15 10 5 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 42 第五章关键主题
43.图 29 PPVC 流程资料来源：海峡时报，戴德梁行研究部 1. 场外预制建筑模块地板装饰插销以及电灯开关墙面漆一体成型水管墙面瓷砖隔断墙 3. 现场安装建筑模块如何施工 ? 所有模块就像乐高积木一样叠加一起。通常，一个建筑单元重量最高可达 80 吨，长 12 米宽 3.4 米高 4.5 米。橱柜铝合金与玻璃窗现浇工作很少墙面装饰 2. 运输模块运抵施工现场高层吊车堆垛新型材料、3D 打印和预制模块化建筑技术 : 它们将如何塑造未来的建筑行业 ? 新型材料在未来建筑行业中的运用将会越来越多，这不仅是由于设计师和开发商希望突破设计和建造的极限，更是他们追求建筑行业可持续发展的方式。 3D 打印技术为那些追求设计感的客户提供了专业定制化的服务。在缩短工期和降低建造成本等优势的促进下，3D 打印在未来的智能建设领域将赢得一席之地。最后，PPVC 为劳动力密集型的建筑行业提供了提升生产效率的解决方案。随着 PPVC 在公寓和酒店施工中更加高效，未来 PPVC 技术将被运用到办公空间的建设中。图 30 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 2008 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店荣获卓越奖和亚太地区的 4 项荣誉。 2010 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店获得 30 项大奖和 14 项荣誉。 2015-2018 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店开业。酒店共获得 3 项大奖和 2 项荣誉。 2009 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店荣获 8 项大奖和 10 项亚太地区荣誉。 2011-2014 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店获得 14 项大奖。中国“新”经济智能、共享与绿色 43
44.主题 4 技术型初创企业 44 第五章关键主题当提及“技术型初创企业”时（中军。然而，就估值排名而言，美国国“新”经济的主要组成部分），和中国势均力敌，在排名前十的名我们自然而然地能联想到许多名词，单中各占五家（表 2）。例如智能制造，智慧商业策略等等。技术当然是智慧产业必不可少的一个元素，许多科技导向型的公司近来发展成了独角兽企业。在本节中，我们将聚焦在全球范围内以及中国中国独角兽企业以更快的速度迈过十亿美元的门槛境内独角兽企业的崛起，以及中国独角兽企业对国内商业地产市场产生的影响，或在未来可能产生的潜在影响。在 2017 年，中国孕育了全球近三分之一的独角兽企业。在新一波企业家浪潮以及中国庞大的互联网用户群体的推动下，这类企业将维持增长势头。据中国国家统计局的数据显示，在 2013 年至 2017 年的五年独角兽企业的涌现与发展间，中国新注册的公司数量从 250 万攀升至 610 万，增长了一倍以上。近年来，科技行业呈现了爆炸式增长，在全球掀起了一波初创企业浪潮，催生了新的公司形式 -“独角兽企业”。“独角兽企业”这一名词首次出现在 2013 年，指代那些估值超过十亿美元的初创企业。据 CB Insights 的研究，截止 2018 年一季度末，全球共有 236 家独角兽企业，与此同时，中国的初创企业正以更快的速度迈过十亿美元估值的门槛。据波士顿咨询的调查，中国的独角兽企业平均仅用四年就能达到这一水平，而美国企业需用七年。截止目前，中国十大独角兽企业的总估值达到 2,030 亿美元（表 3）。总估值达到 8,037 亿美元。截止 2018 年一季度末，美国坐拥全球近半的独角兽企业，位居榜首，中国凭借 64 家独角兽企业居于亚初创企业得到政府的大力支持
45.表2 全球十大独角兽企业，按估值排序（2018）资料来源：CB Insights，戴德梁行研究部排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 公司 Uber 滴滴出行小米 CIP（美团点评）爱彼迎 SpaceX Palantir Technologies WeWork 陆金所拼多多估值（美元十亿） $68.0 $56.0 $46.0 $30.0 $29.3 $21.5 $20.0 $20.0 $18.5 $15.0 国家美国中国中国中国美国美国美国美国中国中国行业按需即时按需即时硬件电子商务 / 市场电子商务 / 市场运输（其他）大数据设备金融科技电子商务在推动以创新为主导的发展进程中，中国政府在培育初创企业发展方面发挥了积极作用。中国国务院在 2015 年发布了“中国制造 2025” 战略。该战略计划指出，为成为十大战略性行业的全球领航者，十个重点行业需得到大力扶持，其中包括人工智能、IT 和机器人技术。许多中国独角兽企业正是立足于这些行业，这并不是一个巧合。 “中国制造 2025”中也提及了通过低利率借贷，税收减免以及租金补贴等方式扶持初创企业在以上行业内的发展。更重要的是，该计划发布后的三年中，数以百计的“政府引导基金”在中央，省级以及地方各个层面建立，引导资金流向这些公司。 BAT 的财力支持许多中国独角兽企业的迅速崛起离不开百度，阿里巴巴和腾讯（BAT）的支持。每个科技巨头的自身实力都非常强大，截止 2018 年一季度末，他们的总市值达到 1.1 万亿美元，为中国初创企业的蓬勃发展助力。据 Crunchbase 的数据显示，CB Insights 列举的 64 家中国独角兽企业中，48.4% 的企业曾通过 BAT 获取资金。抛开整体蓝图，当我们细看独角兽企业所在的各个新兴商业区域时， BAT 也站在了中国投资者的前列，为不少新商业领域注资。据标普智汇数据的显示，与美国互联网巨头相比，BAT 主要投资于无摩擦的按需购物和不断变化的消费行业。独角兽企业对商业地产日益增长的需求独角兽企业的崛起及其快速增长的潜力会给商业地产带来巨大影响。以 Uber 为例，这是一家 2009 年成立的公司，如今的市值已达到 680 中国“新”经济智能、共享与绿色 45
46.表3 中国十大独角兽企业，按估值排序（2018）资料来源：CB Insights，戴德梁行研究部排名公司估值（美元十亿） 1 滴滴出行 $56.0 2 小米 $46.0 3 CIP（美团点评） $30.0 4 陆金所 $18.5 5 拼多多 $15.0 6 头条 $11.0 7 大疆创新 $10.0 8 链家 $5.8 9 居然之家 $5.7 10 蔚来 $5.0 总部北京北京北京上海上海北京深圳北京北京上海行业按需即时硬件电子商务 / 市场金融科技电子商务数字媒体 / 人工智能硬件电子商务 / 市场零售汽车技术 / 人工智能亿美元，共计 16 万名员工，办公点遍布全球 424 座城市。在旧金山湾， Uber 是拥有该地区最大的写字楼物业组合的企业之一，其面积超过 18.5 万平方米。量增长了十倍，从 700 人变为 7,000 多人。这种突发性的增长带来了大幅扩租的需求。现在，该公司已为北京总部以及其他办公点，在中国租赁了约 11 万平方米的办公空间。这一完美融合了艺术的科技园预计将于 2018 年竣工，园内八栋建筑共计 34 万平方米，其中包括了健身房，瑜伽室，文化中心以及屋顶花园等。在中国的独角兽企业中，这样的情形也在上演。在短短几年内，叫车平台滴滴出行一跃成为中国估值最高的独角兽企业，截止 2018 年一季度末，估值达 560 亿美元。滴滴出行在过去的五年中，将用户群体从 2013 年的 30 万人扩展到 2017 年的 4.5 亿人。并且自 2015 年和竞争对手快的打车合并之后，企业员工数同样地，小米作为中国第二大独角兽企业，在短短八年内成为了全球第四大智能手机制造商。在此期间，该公司从 250 名员工，租赁北京某写字楼的三层，扩张到了雇佣 1.5 万名员工。为容纳数量迅速增加的员工以及不少战略合作伙伴，2015 年，小米在中关村科技园附近着手建设新办公区。据中金投 X 显示，北京，杭州成为一二线市场的“领头羊” 就地点而言，中国独角兽企业的布局高度集中在几个特定的一二线城市中。北京位于榜首，许多国内独角兽企业将总部搬迁至此（图 31）。 46 第五章关键主题
47.这一独特的生态系统背后有着众多因素，支持着初创企业在这些城市内部良性发展，其中包括了大量的风险投资公司，众多顶级大学以及与政府的密切相关性。这对于快速发展的 IT 行业有政策利好作用。拥有着与北京相似的优势，上海成为了中国独角兽企业密集度第二高的城市。此外，对于那些高科技制造业企业而言，广东的大湾区也是他们偏好的办公地区，而许多电子商务类的公司选择入驻杭州，毕竟那里的阿里巴巴对他们充满了吸引力（图 31）。独角兽企业在特定的几个城市内分布较密集，增长十分迅速，预计将会对写字楼租金产生重大影响，尤其是在他们布局的高科技园区中。作为北京高科技中心的中关村就是个很好的例子，它已成为九家独角兽企业总部所在地，其中包括了国内估值排名前三的企业（滴滴出行，小米和美团点评）。在 2015 年至 2017 年间，该区域的甲级写字楼平均租金上涨了 32.1%，远超全市 5.6% 的增长率。截止 2017 年末，该区域的平均租金为 395.7 元每平方米每月，尽管该区域并不位于市中心的核心区。独角兽企业商业空间所有权和使用权逐步增长中国在成为全球高科技领航者的道路上快速向前迈步，我们可以预见的是，在未来几年中，中国独角兽企业将保持增长态势。考虑到他们对办公空间的需求可能出现指数级增长，相应的，办公空间将供不应求，甚至面临短缺，这些企业对办公空间的需求将对我国的商业房地产产生巨大影响。中国“新”经济智能、共享与绿色 47
48.图 31 中国独角兽企业在一线和二线城市中的分布（2017）资料来源：科技部，戴德梁行研究部备注：所有独角兽企业均按照所在城市内的企业市值排名一线城市二线城市途家网春雨医生纳恩博 VIPKID 宝宝树新媒体商业优客工场罗计物流易生金服 ETCP停车 360企业安全百望云首汽约车得到一点资讯车易拍酒仙网 36氪蜜芽宝贝腾云天下集奥聚合知乎青云神州专车瓜子二手车猫眼电影自如一下科技快手阿里音乐 ofo小黄车摩拜单车旷视科技商汤科技惠民网金山云人人贷网信理财科信美德美菜网英雄互娱麒麟合盛优信互联汇通达口袋购物 # 70 猿辅导小猪短租出门问问有利网比特大陆朴新教育云鸟配送每日优鲜智米科技映客作业帮转转寒武纪科技便利蜂滴滴出行小米美团点评每日头条借贷宝京东金融爱奇艺北汽新能源 #1 新潮传媒成都贵阳 #1 满帮银 48 第五章关键主题
49.沈阳 # 36 #1 蓝卡健康陆金所平安医保科技一起作业爱屋吉屋北京金融壹账通饿了么药明明码新达达平安好医生沪江网校 #2 天津威马汽车联影医疗波奇网洋码头 58 到家蔚来汽车魔方公寓乐道互动易商七牛云复宏汉霖依图科技易果生鲜触宝科技合肥 #1 科大讯飞 #5 斗鱼安翰卷皮 #1 孩子王武汉 #1 惠龙国际镇江南京上海苏州宁波杭州奇点汽车淘票票三胞国际医疗优刻得云计算界面拼多多安能物流驴妈妈 #1 信达生物制药 WiFi万能钥匙找钢网小红书学霸君点融网阿里体育斑马快跑长沙阳直播优选宁德 #1 芒果TV #1 宁德时代 #1 知豆汽车 # 17 #1 银隆新能源 # 1 东莞团贷网广州珠海深圳蚂蚁金服阿里云口碑美丽联合集团 51 信用卡钉钉草根投资曹操专车微医集团大搜车 # 14 微贷网网易云音乐 #3 小鹏汽车要出发 360 健康菜鸟网络微众银行优必选科技聚宝滙腾讯云柔宇科技土巴兔丰巢科技随手科技房多多辣妈帮越海全球供应链奥比中光碳云智能数梦工场车猫二手车同盾科技时空电动贝贝网中国“新”经济智能、共享与绿色 49
50.主题 5 智能交通 50 第五章关键主题随着全球范围内城市人口的持续上涨，城市内部的交通连接则显得格外重要。在未来，通勤者将在地点 A 到 B 之间寻求更加高速和便捷的出行方式。拥有完善的交通系统将成为城市未来吸引顶尖人才的重要优势。随着城市基础设施投资的不断增加，近年来，智能无人驾驶汽车成为人们关注的焦点。在世界范围内，大约 800 亿美元的资金已经投入到了联网的无人驾驶汽车领域，由此看来，这项新技术引领我们走向未来城市的智能交通也只是时间问题。在本节中，在讨论无人驾驶汽车对城市和房地产的影响之前，我们先来看一下它的分类。无人驾驶汽车分类近年来，大量资本进入人工智能领域，我们正朝着“解放劳动力”的社会形态发展，汽车驾驶也不例外。当前，无人驾驶已经成为一个热门的话题，同时也是科技公司和投资者关注的焦点。作为个体，我们的角色正慢慢从司机向乘客转变，但要彻底放开方向盘，我们还有很长的路要走。无人驾驶汽车，正如今天我们所熟悉的那样，它们并不是真正意义上的“无人驾驶”。在今天，一些汽车可以在特定的场景中实现自我导航，但其仍然需要人工辅助。考虑对不同等级的无人驾驶进行分类时， the Society Automobile Engineers (SAE) International 已经将其分成了 6 个级别的标准（图 32）。完善这项技术的一个关键驱动因素就是降低乘车时的人为失误风险。在所有的交通事故中，超过 90% 是由于人为失误造成，（根据美国国家公路运输安全协会（NHTSA） 2008 年全国机动车事故因果调查结果），无人驾驶技术的创新将有可能在点对点安全运输中发挥重要作用。但这还需要我们耐心等待，直到无人驾驶汽车成为道路上的主导者。如果其他人还在驾驶汽车，事故就有发生的可能性。中国的无人驾驶技术一直走在世界的前沿。中国早已经在封闭的试验
51.图 32 汽车无人驾驶等级资料来源：Society Automobile Engineers (SAE) International, 戴德梁行研究部 0 无自动化零自动化：驾驶员来完成汽车驾驶 1 驾驶员辅助驾驶员控制汽车行驶，但汽车可以提供一些辅助驾驶功能。 2 部分自动化汽车有自主驾驶功能，如加速、转向。但驾驶员必须保持专注，持续操作和观察周围环境。 3 有条件的自动化汽车仍需要驾驶员，但不必一直观察周围环境。当遇到一定状况时，驾驶员需要做好准备去操控。 4 高度自动化在大多数情况下，汽车自身可以完成各项驾驶功能。驾驶员可以适时选择进行操控。 5 全自动化汽车可以在任何状况下独立完成驾驶。驾驶员可以适时选择进行操控。区中开展无人驾驶的测试。原始设备制造商可以在这些模拟的环境中测试他们的产品，比如厦门金龙在试验区中检验自行制造的自动巴士。厦门试验区允许这些无人驾驶汽车在各种场景下进行测试，例如遇到行人，自行车，GPS 信号丢失等。在中国的其它城市，如北京和上海，也已经开始发放无人驾驶汽车测试的许可证。百度，阿里巴巴，腾讯，滴滴，华为，蔚来汽车以及上汽集团等国内企业都在进行他们自己的无人驾驶测试。城市连接性无人驾驶汽车可能会在基础设施欠发达的城市和地区产生更大的影响。如纽约、伦敦、巴黎、东京、新加坡、北京、上海等城市是高密度发展的，它们应该更多的鼓励发展公共交通，以保持现有的道路空间。城市内通达性较差的区域，例如发达城市的郊区和欠发达地区的城市，将会受到更多来自无人驾驶汽车和城市交通设施一体化的影响。另一方面，不论城市区域的连接性强弱，联网的无人驾驶汽车都将成为这个城市的重要组成部分。发达图 33 全球无人驾驶专利数量（2010 年 1 月—2017 年 7 月）资料来源：科隆经济研究所 , WIPO, 戴德梁行研究部车辆的运行模式将会成为未来影响城市环境的无人驾驶技术的一个重要因素。没有联网和联网的无人驾驶汽车是完全不同的，即便它们的外观看起来一样。联网的无人驾驶汽车可以更容易实现共享出行，这必然会对汽车所属权方面产生更大的影响。博世奥迪大陆福特通用汽车宝马丰田大众戴姆勒谷歌 516 439 402 380 370 362 343 339 338 958 科隆经济研究所基于 5,839 项无人驾驶专利申请的分析中国“新”经济智能、共享与绿色 51
52.城市的核心区将会以无人共享汽车和无人驾驶巴士的形式运行。原始设备制造商和出租车公司已经开始针对无人驾驶进行了大量投资。目前，这成为了一场参与公司之间的竞赛，看谁可以最快取得突破（图 33）。目前，大量资金正涌入无人驾驶技术的研发和实践。据全球新闻通讯社报道，现在，科技巨头百度的无人驾驶技术开源数据平台 Apollo 已拥有 80 多个商业合作伙伴。许多设备制造商都希望在最新的技术中保持领先，这其中包括福特，戴姆勒和现代。此外，在 2017 年 9 月，百度宣布在未来三年中将在 100 多项无人驾驶项目上投入 15 亿美元。对于那些需要吸引和留住高科技人才的城市来说，发达的交通基础设施、健康的空气质量以及宜居的公共环境是吸引高精人才和保持经济竞争力的关键。这些城市可以建立一个良性循环，即随着城市经济实力的不断加强，居民的责任感不断提高，从而使城市朝着可持续和健康的方向发展。对高效的交通基础设施需求增加也意味着那些在无人驾驶汽车和联网的无人驾驶汽车方面的投资将会满足市民在未来几年的生活需求。由此，城市也可以证明其在可持续发展方面的成果。重新计算通勤时间区位！区位！区位！这仍然是影响物业及其估值的首要因素。对自然资源，同类公司以及特定人群的通达性能够提高或者降低一个物业的吸引力。然而，在一个更加紧密相连的世界里，也许我们会开始以新的角度来审视通勤的时间和距离。距离的远近主要受到通达性的影响。当交通顺畅无压力时，通勤的时间和距离就不再令人担忧。这意味着位置对物业估值的权重（例如靠近市中心）可能会随着无人驾驶的出现而需要重新设定。无人驾驶的实施和整合，将会缓解交通堵塞，提升道路容量。这些要素，加上无人驾驶的其它优势，例如在旅途中可以办公，会使郊区在未来几年变得更加有吸引力，这一情形不仅在世界其他地方是如此，中国也不例外。精简供应链今天，在欧洲城市地区，高达 50% 的供应链成本来自于物流。毫无疑问的是，全世界的公司都在积极寻求能够更有效节约成本的供应链。尽管目前无人驾驶在供应链中已经有所使用，但我们有理由相信，在未来几年里，无人驾驶将是降低物图 34 无人驾驶汽运的发展（2018-2040 年）资料来源：BI Intelligence, WIPO, 戴德梁行研究部 2018 第一个车辆结队系统允许卡车间进行交流，保持较近的车间距并协同刹车。减少 10-20% 的油耗 2025 半自动驾驶功能将在卡车上得到应用，允许驾驶员和汽车可以长时间行驶。提高驾驶时间和故障时间的比率 2040 无人驾驶卡车取代半自动卡车，公司运送货物将不再需要驾驶员。大量节约工资成本，提高运输效率。 52 第五章关键主题
53.流成本的关键。由于大型货车的特性，它们倾向在可预测的区域内按常规路线行驶。这使得其运输模式在未来更容易向自动化的方式转变（图 34）。无人驾驶汽车在供应链中使用，不仅可以提高配送系统的效率，加快交货时间，减少燃料成本，而且可以减少交付时的劳动力成本。无人驾驶汽车可以代替传统的送货卡车以及送货员，顾客可以在卡车到达目的地时从储物柜中取回他们的货物。以及房地产市场营销等方面产生影响。小型地面机器人也可能成为解决方案。它们的设计保证它们可以承载更重的负荷，同时还消除了无人机造成的一些安全隐患。例如，总部位于伦敦的公司 Starship Technologies 已经在 100 个城市中使用机器人运输，运输里程超过了 60 万英里。扩大零售区域这将是一个移动版的寄存系统，现实案例即我们在今天可以用到的亚马逊储物柜。亚马逊的储物系统在不同的地点都有实体储物柜，顾客可以在那里取走他们在网上购买的物品。一旦货物被放置在储物柜里，顾客就可以接收到一个储物柜的号码和密码。他们可以在自己方便的时候取走他们的包裹。随着无人驾驶汽车的引入，客户可以保留这一过程的安全性，同时，供应链运营商在运送过程中也减少了劳动力的投入。我们现在继续探讨供应链自动化的主题。随着道路的承载量不足以满足运输的需求时，许多公司开始在空中寻找他们的物流解决方案。无人机配送一直是物流领域的一个热门话题，但由于一些问题，如无人机的安全性和扩展性等，无人机配送一直受到质疑，且它作为运输工具也可能会存在问题。但毫无疑问，其会继续对测绘，建筑，房地产管理，无人驾驶可能对实体店和电商都产生巨大的影响。通过对当下零售业的变化，以及消费者行为的变化进行分析，我们可以清晰地认识到这一点。提高通达性随着无人驾驶汽车和联网的无人驾驶汽车的出现，不断提高的通达性使得消费者愿意去更远的地方进行购物和消费，这在以前是极不方便的。这也适用在那些缺少停车位的购物区域。此外，如果消费者发现旅途愉快，他们愿意去更远的地方旅游。减少停车需求越来越多的人意识到了联网的无人驾驶汽车的优势，其中就包括对零售物业停车位需求的减少。这提供了大量的机会来改造原有的停车位空间。物业持有者可以扩展他们的设备，甚至可以选择出售或者出租这些空间。分布正如之前提到的，自动驾驶汽车将彻底改变公司送货上门的方式。对于在线零售也是如此。随着在线零售商能够比以往更好地满足客户对送货的要求，这意味着实体门店将面临更激烈的竞争。减少停车位从减少停车位以及更长远的意义上看，无人驾驶都是重要的驱动因素，但这并不是唯一的因素。随着基础交通设施在城市的地位日益提高，政府可以通过鼓励人们选择公共交通和共享出行来提高交通通达度，而不仅仅是以私人交通的形式展开。根据 Bisnow 的研究，停车位占到了整个美国城市空间的 30%。这为旧停车场的改造提供了巨大的契机。它们可以被重新设计成不同的形态，写字楼，零售商铺以及住宅等。建筑设计公司和开发商也早已涉足这一转变。总部位于旧金山的建筑设计公司 Gensler（晋思）和住宅开发商 Avalon Bay Communities 正在为这一变化付诸行动。最新设计的停车场可以在未来轻易地改造成为写字楼，住宅或者其他功能性物业。这也意味着建筑的天花板，地板以及窗户的高度都要提高（图 35）。在一些区域，减少停车位也会成为中国“新”经济智能、共享与绿色 53
54.一个吸引潜在租户的特质，因为它们可以被宣传为“无人驾驶汽车发展区域”。一些开发商也在积极地从租户入手，让他们减少汽车出行。例如，英国住宅开发商 Moda 正在与优步联手，鼓励他们的居民减少使用他们的汽车。居民每个月可以获得 100 英镑的优步使用券，以此减少居住区的停车需求。未来，在确定合适的停车位数量时，可能会遇到一些挑战。研究表明，除了无人驾驶，交通基础设施的发展也同样会减少对停车位的需求，但未来城市仍然需要配备一些必需的停车空间。关于未来在未来，我们可以预期到无人驾驶汽车的出现将会给城市现有的环境带来巨大的变化。这里没有一种“正确”的方式来应对这种转变，但有许多方式让业主着手为这些改变做好准备。对于无人驾驶汽车，我们不仅需要评估其自身价值，评估它对城市密度以及通达性的影响也是至关重要的。房地产行业必须要具备应对由于通达性提高而发生的消费者行为转变的能力。令人振奋的变化即将到来，这必将引发全社会对房地产行业的重新思考。由于人类不断追求便利性，自动化将是大势所趋。虽然我们可能要过些年才能坐上安全的无人驾驶汽车，但房地产行业的转变已经浮出水面，并且，这与快速发展的城市密不可分。图 35 未来的无人驾驶和停车场（阶段发展 2：2025-2035 年）资料来源：Curbed.com, WIPO, 戴德梁行研究部汽车所有权将发展成为一种智能出行的订阅服务，因此不再需要大量的停车位。车库将会被改造成其他用途，如写字楼，住宅和酒店。 54 第五章关键主题 1 车库将发展成为住宅，写字楼，消遣娱乐的空间。 2 无人机配送取代地面汽车配送，建筑物可以接受货物。 3 充电地板当汽车不行驶时，可以实现自动充电 4 汽车呼叫区域乘客可以使用手机来叫车。
55.主题 6 共享办公空间此节重点介绍并分析了与共享工作空间有关的几个关键领域，特别是联合办公，其中包括：季度末在中国主要城市（北京，上海，深圳，广州，香港和台北）的 546 个联合办公场所。 οο 简要介绍中国目前的联合办公环境； οο 从用户的角度，分析在联合办公空间工作的优势和劣势； οο 从开发商的角度，提出将写字楼空间租给联合办公运营商的一些观点，以及发展运营自己的联合办公品牌时需要考虑权衡的一些问题，比如联合办公的商业模式，最佳空间设计，以及可以提供增值服务的设施的建议。目前中国联合办公空间的分布情况在过去几年中，共享经济在中国蓬勃发展。受益于来自企业，投资人和私募基金的大量投资，共享经济的初创型企业已经在各个领域崭露头角；从共享单车到可租赁的雨伞，甚至是共享的充电宝。在共享经济领域，联合办公的发展非常迅速，从前些年的几个布局点到 2018 年一从用户角度看联合办公中国联合办公空间的优缺点在过去的几年中，中国的联合办公空间受到了越来越多用户的欢迎，而这种现象背后的原因包括：优点： οο 成本：购买联合办公会员是中国许多企业和个人用户节省成本的有效方法。它避免了传统租赁中产生的费用，如准备费用，软装费用，租金，管理费用，水电费，清洁费用等（图 36）。与此同时，用户可以享受高质量的工作场所并享受多项服务 ...... 这有助于进一步降低整体业务运营成本。然而，需要注意的一点是，会员费用通常是分等级的。提升一个级别意味着你将有机会获得更多的空间，设施和服务，但成本也会更高。 οο 租赁和空间灵活性：中国“新”经济智能、共享与绿色 55
56.图 36 上海核心区域：写字楼租赁成本 : 联合办公 – 甲级写字楼（截止 2018 年第一季度）资料来源：戴德梁行研究部备注：10 名员工两年租约所需租金业建议和数字“社区”平台，这已在前文提及。在这个平台上会员可以获得商业建议，或者进行思想上的碰撞，或者只是简单地预订会议室（图 37）。 1,500 1,200 28% 4450 86 c节o约s成t 本saving οο 交流和联系：联合办公空间的设计和建造初衷是 Cleanin为g 了方便人们进行交流。网络，连 Water/接int和ern互et动/el是ect联ric合ity办co公st 场所的命脉， 900 Manag对em于ent中fe国e 的用户来说，这些是关键 in人’0民0币0 R千M元B Rent 的吸引力。 Fit-out cost 600 970 Private o ce 1,500 οο 学习机会： 950 1,200 8% t s9a00ving 3200 8% cost44s50 aving 86 0 Co-w联o合rk办in公g o 40 无论是成员向其他成员学习，从而 45 86 提高技能，还是从另一企业学习并 Cleaning 改进产品，企业提供的共享学习体 176 Water/internet/electric验ity都co是st用户加入并留在中国共享办 ceCleaning Gra甲d级e 办A公o楼 ce Management fee Water/internet/electricity Rcoesntt 公场所的关键考虑因素。会员可以 C保le洁aning M管a理na费gement fee 600 W水费ate/r网/i络nt费er/n电et费/electricity cost 9R7租e0金nt Management fee 995700 Rent Fit-out cost Private o ce F装it-修ou成t本cost P单riv位a办te公o空间ce 950300 0 Fit-out cost Private o ce 与传统办公室相比，联合办公空间常拥有不同的地点供用户选择。会通常允许更长的租期和更大的空间 176员可以使用该品牌的不同办公空间。灵活性C。o-现wo在rk1的i7n6g用o户c通e常都很难Gr预ade A 这o 种ce组合搭配可以激发生产力和创测未来的业务增长，特别是在中国， rking o ce Grade A o ce 在过去几年中，许多企业的增长都造性思维，这两个因素在任何成功企业中都起到了重要作用。非常显著。凭借期限较短的会员合同，以及可迅速调整的工作空间， οο 支持系统（商业融资和数字“社区” 联合办公空间可以快速适应用户空平台）：在一对一，在商业讲座中，或通过中心的在线“社区”平台学习。 οο 千禧一代和他们的生活方式：最后，对于正在迅速壮大，并成为中国劳动力主要组成的千禧一代来说，相对于传统办公室中一成不变的工作节奏，他们更加青睐联合办公场所倡导的灵活工作风格。联合办公场所的设计和运营更符合这一代人的职场需求，他们将这种环境和空间看作是他们生活方式的延伸。间需求的变化，比如公司的业务人数突然增长或减少。 οο 工作场所多样性：在中国的许多联合办公空间中，有各种不同的功能区，用户可以在这里进行工作、放松或互动。此外，在主要城市中，联合办公运营商通从事商业活动并不容易，任何帮助都是宝贵的，中国的许多联合办公品牌都认识到了这一点。如果联合办公运营商认为某些初创型企业会员有实现显著增长的可能，它们会帮助这些企业接洽“天使”融资。其他的系统支持包括提供直接的商联合办公空间需改进的两个方面： οο 外界干扰，隐私缺乏：在中国，一些联合办公运营商在提供私人工作室功能空间的同时，主要的用户通常还是在共享的开放空间中工作。在这样的工作环境中，周围他人的交流往往会让用户难以 56 第五章关键主题
57.图 37 典型联合办公在线“社区”平台资料来源：戴德梁行研究部服务 • 业务助理 • 帮助和支持 • 中心指南 • 中心向导工具箱 • 门禁 • 房间预订 • 空气质量检测 • 温度 Co-Work 杰Jac克k 我喜欢你的商业理念。我们在哪里见面讨论？吉Jil尔l H在ow公a司bo休ut息th区e l讨ou论ng如e?何？业务 • 业务新闻 • 业务简介 • 业务建议 • 业务大事记社交 • 社群新闻 • 社群活动 • 社交博客 • 聊天中心 • 我的资料将精力集中在手头上的工作上。这样的外界干扰以及隐私的缺乏会降低用户的工作效率。 οο 安全性 : 最后，在权衡购买会员的利弊时，用户需要评估联合办公场所的整体情况，然后才能了解这种工作场所设置是否适合它的公司员工和整体业务。在中国，联合办公空间中的公共区域通常是缺乏私密性的，这其实对于信息安全是有着一定的不利影响。在这样的环境中，一些敏感的商业信息，如商业合同，可能会不经意地分享到竞争对手手中，或者通过与其他会员的紧密合作而获得。此外，如果外部缺乏安全性，外来人员可能会进入到联合办公空间中，这将导致人们担忧敏感商业信息的安全性，同时也会引起会员对个人设备和物品安全问题的关注。从开发商角度看联合办公最近，中国的开发商对联合办公的概念越来越感兴趣。许多开发商认为，通过与一些联合办公品牌合作，将自持写字楼空间租赁给联合办公品牌，或者在自持写字楼中自主开发一个联合办公空间，是一个可行的商业方案，因为它有可能：大面积的空置）； οο 对现有和未来的租户有利，和 / 或； οο 产生收入，利润和增值。如报告前文所述，在联合办公空间租赁方面，Sino Ocean 已与 WeWork 合作，碧桂园已与 Fountown 合作，这两个开发商成为了联合办公领域的先行者。在自主开发和运营方面，三家中国的开发商已试水这一领域，SOHO 中国推出 SOHO 3Q 联合办公品牌，龙湖推出了 EASYWORK 品牌，以及太古地产着力打造的 Blueprint 联合办公品牌。 οο 吸纳空置面积（如果写字楼中有在这一部分，我们将深入探讨两种中国“新”经济智能、共享与绿色 57
58.进入联合办公领域的方式（与已有的联合办公品牌合作，或者自主开发联合办公品牌）的利弊。如果决定自己开发联合办公品牌，在本节中，我们还概述了两种通用的联合办公商业模式。之后，我们提出了实现良好的联合办公空间的设计，并提出了在设施方面的几方面建议，这些设施有望为中国开发商自主开发的联合办公空间增值。将自持物业租给联合办公运营商与联合办公品牌合作，将自持写字楼的一层或者数层交由联合办公运营商来经营管理，对于业主来说，有许多优势，其中包括： 1. 联合办公可以吸纳大体量的空置面积； 2. 提升办公租户的整体形象； 3. 租金直接从联合办公运营商处收取，提升整个物业项目的商业优势，从而进一步推升该项目的投资价值； 4. 联合办公空间为初创型企业租户提供了更灵活的小型办公空间，业主也不必再为需要满足不同需求，分割现有的办公空间而烦恼； 5. 联合办公主打“社区型”的办公的理念，为租户提供了更容易沟通交流的空间，这使租户更愿意在租赁合同结束前续约；另外，对于潜在租户来说，“社区型”办公显然已是一“大卖点”； 6. 联合办工空间的众多会员增加了综合体项目底层商铺的人流量，从而改善商业氛围，增加商铺的营收，进而从租金，利润和商业价值角度提升物业整体的价值；然而，与联合办公运营商合作也存在潜在风险，比如，对物业把控力减弱，对于业主而言，顾虑主要可以归纳为以下三点： 1. 联合办公运营商的存续能力； 2. 联合办公品牌与现有企业租户的形象“格格不入”，以及； 3. 建筑物内部改建和装修可能影响到物业的安全性。当然，业主可通过早期的尽职调查图 38 合作办公空间的会员数量和利润空间资料来源：戴德梁行研究部工位数量高工位数低利润多工位数高利润中等工位数中等利润少工位数低利润低工位数高利润 58 第五章关键主题利润
59.来规避风险，比如了解其合作方的组织能力，长期存续能力，以及管理和运营模式等，以规避以上提到的顾虑和风险。另外，联合办公空间应该配备有独立的入口及电梯，这样可以减少对已有租户的影响，并降低安全隐患。自主开发联合办公空间如果开发商不考虑与联合办公品牌合作，而更希望自主开发和运营联合办公空间，那么，这种模式也可以带来很多的优势，特别在物业管理和把控上，这些优势包括： 1. 把控联合办公的整体业务； 2. 把控联合办公空间中会员的组合和组成。比如，可以向写字楼中已有的租户提供会员权益（作为增值服务），甚至可以培育和帮助成功的联合办公成员，使他们的企业发展壮大，从而租赁物业中的空置面积； 3. 把控联合办公服务人员的招聘和培训，确保他们可以为会员提供最好的定制服务； 4. 把控联合办公空间的设计，包括设施，设计和设施符合当地和会员的要求，从而对整个项目产生积极的影响； 5. 把控项目的整体形象，以及； 6. 把控项目的整体安全性。一般的商业模式为确保自主开发的联合办公空间能够成功，了解联合办公基本的商业模式显得尤为重要。联合办公空间从向会员出租工位中获得大部分收入。此外，一个联合办公空间还可以从出租办公设备、私人办公室、会议室和活动场所，甚至是从售卖食品饮料，销售研讨会和各类活动的门票中创收。一些联合办公空间也从虚拟办公室服务中创收，但这需要一定的商业规模。许多联合办公空间还设置了不同价格的会员，服务范围从提供基本服务到所有服务。联合办公与许多其他的业务类似，都关注产品、销售量和利润空间。我们的建议是，如果您是在该地区有少数几个项目的高级甲级写字楼开发商，您应该考虑开发定制低会员量 / 高利润空间（图 38）的联合办公品牌。一个定制的办公室将赋予联合工作空间一种排他性，（但这类空间不应该过于排斥，否则可能最终看起来太高端，而不像一个典型的联合办公空间）。这类空间应该是独特的和吸引人的。它的独特性将有助于树立品牌，并使竞争对手难以复制。他的吸引力不仅仅是对那些经常签约的会员而言的，也应该包括那些租赁同一项目中现有办公空间的企业，还包括从外地来此工作的短期项目团队。另一方面，如果您是在该地区拥有多个甲级写字楼项目的开发商，您可能需要选择一个中等会员量 / 中等利润空间的联合办公发展模式，该模式可以为每个城市定制，但其设计的方式需要便于在整个区域铺开。空间设计前文所述，办公空间设计对联合办公品牌吸引并留住会员，以及对自主开发的联合办公空间的运营表现有至关重要的影响。在此，我们概述了七个简单但非常关键的设计要求。当这些要求被充分采纳，联合办公空间将展现出更高的性能：中国“新”经济智能、共享与绿色 59
60.1. 社区事实上，联合办公与“社区型”办公理念以及合作密切有关。与其他会员交流，寻找商业伙伴或发掘投资机会，这些都是一个成功的联合办公空间的要素。因此，任何联合办公的空间设计都应该确保这些要素可以被充分运用。一个在联合办公空间内外均实现了社区精神的国际范例是 Camden Collective，它在伦敦的联合办公空间体现了社区精神（图 39 和附录中的案例研究 4）。实践“社区型”办公理念并促进交流和思想碰撞的一个方法是设立吧台区 / 咖啡区。目前在中国，许多联合办公场所都有类似的区域（图 40）。在这里，安坐在一个家庭式的环境中，会员们可以以轻松地工作、见面并互相交流。另一个具有同样效果的方法是设立开放区域。长桌子或大桌子不仅可以让会员更舒适地工作，同样也能帮助营造轻松聊天和交流思想的空间。最后，设立一个游戏区域同样也能促进人际交往和思想交流。它可以包含最新的电脑游戏，台球桌，甚至桌上足球。无论有什么游戏，这个空间将是一个有趣的区域，并且可以让会员们彼此认识交流。值得注意的是，我们在设计联合办公空间时，以上所述的“社区型” 区域需要与会员需要集中精力完成工作的办公区域保持一定的距离，或设立合适的隔音墙。 2. 空间灵活性联合办公空间的会员来来往往。有些会员使用办公空间仅仅几天，而另一些会员则会连续使用几个月。有些会员是单独工作，而另一些则是整个团队一起工作。在某些日子里，办公空间里需要举办活动、讲座、图 39 重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 2009 Collective 项目在 Camden High Street 开设了三层的零售和合作办公空间。 2015 为了给尤斯顿火车站的快速 2 号线 (HS2) 让道，Collective 从 National Temperance Hospital 迁出。 Dexter Moren Associates 设计了 Collective 的第一个无线，无墙的联合办公空间。该联合办公场所位于戴维罗伯茨艺术基金会所属的经过改造的 19 世纪家具工厂。 2013 Camden Collective 项目布局至 National Temperance Hospital。 2017 Collective 在伦敦交通运输公司（TfL）名下位于 Camden Town 的物业中的第 19 层开设了另一个联合办公空间。图 40 “社区型”空间资料来源：archdaily.com, 戴德梁行研究部吧台茶水间商店 60 第五章关键主题大堂借阅区楼梯区域
61.图 41 灵活办公——拥抱变化资料来源：Acoustics.org, 戴德梁行研究部研讨会等，而在其他的时候，办公空间只是被简单地用于正常工作。因此，为了适应任何变化，空间需要足够灵活，以适应在特定时间内不同的用户需求（图 41）。目前，在中国，大部分联合办公运营商都理解空间灵活性的必要性，并且许多空间都包含可调节的照明，可移动的插座、可折叠的隔墙，以及不需要时可以方便地存储到角落的椅子和桌子。 3. 工作场所多样性大部分位于中国的联合办公空间都有开放的公用办公桌区域或独立的小隔间，当然，更加激进的联合办公品牌也会设置与众不同的功能空间。这些空间可以包括露天屋顶或阳台，懒人沙发休息室或团队工作区域，例如图书馆区域（图 42）。通过不同的空间设置，在白天或工作期间，联合办公为会员提供了更多工作区域的选择。在多样性的设计空间内工作，可以让整个联合办公空间满足会员的个性和他们对不同工作空间的偏好。而在任何时候，在喜欢的环境中工作，会让会员更加开心，从而提高工作效率。 4. 专注、隐私和完成工作工作并不完全是思想碰撞、讨论和合作。在办公室里找一个安静的地方专注于工作并完成它，这在一个富有成效的联合办公空间里是必不中国“新”经济智能、共享与绿色 61
62.可少的。在中国许多联合办公空间内，很多个体会员和工作团队紧挨在一起工作。当噪声级别上升到一个水平时，他们很难专注于手头的工作。为了降低噪声对工作效率的影响，办公空间里的安静区域能够充分隔绝噪声就显得尤为重要。对于玻璃屏墙，最小厚度应在 10 毫米左右。此外，磨砂的玻璃屏墙也可以增加空间的私密性。最后，当希望接听私人电话时，一个理想的空间是独立的电话亭。 5. 会议在传统的办公室中，会议室通常是能容纳 20 人左右的由桌椅组成的固定空间。传统的会议室非常低效，空间浪费的情况非常普遍。如今，中国的联合办公空间开启了会议空间布局的新阶段，它们将传统的会议室功能转移到吧台，休息室以及卡座中（图 43）。联合办公的会议室设计是多种多样的，以提供不同形制的会议空间。在联合办公空间设置正式会议室时，不需要总是设置在靠窗的地方，而应该最好靠近前台接待区域，从而避免客户路过联合办公空间中需要更多私密的区域。 6. 心之所在即是家一般来说，办公室是用来工作的而家是休闲的地方。但现在，这两者间的界限越来越模糊。今天，中国越来越多的大企业正在重新设计他们的办公室来体现并鼓励员工生活方式延伸。联合办公空间中包括许多家居方面的设计，比如家庭房、休闲空间、照片墙等等（图 44）。图 42 为不同的工作类型提供多样的空间资料来源：诺尔研究部，戴德梁行研究部主要的 “居家环境” 办公空间庇护个人隐私保障团队会议项目团队制定策略大型会议多人间沟通交流 “飞地” 小型团体会议场所社区办公室互动不期而至 62 第五章关键主题
63.有时候，人们需要一种完全的隐私和匿名感。即使是身处安静的办公空间，旁人也常能透过设立的玻璃墙看到办公室内正在发生的所有事情。我们不应该一直都是透明可见。” – 《安静》，苏珊·凯恩了解到这一点，为了保持对会员的工作场所的健康和幸福感已被广泛满了正能量，可以帮助刺激大脑—— 吸引力并提高竞争力，中国的联合讨论，并且是有关工作环境的热门这是适合用在需要激发想法的房间办公持续拓宽设计边界。这不仅是话题。例如舒适的符合人体工程学内的颜色。与同行竞争，更是对“传统”办公原理的座椅、舒适的室内温度、声音、室本身的革新。联合办公空间的设计需要鼓励一种有趣的工作氛围—— 照明和绿化都是影响工作环境的重要因素。如果处理得当，员工能够便利设施工作即玩，玩即工作。哪怕可能仅愉快且高效地工作，同时使他们愿正如之前强调的那样，出众的设计仅是设置一个投影墙，而这种方式意定期来联合办公空间（图 45）。以及适宜的便利设施能够帮助吸引不仅仅加强了员工间的互动，同时和留住会员。因此，在设计以及设也增强了归属感。在中国的联合办公空间设计中，配施的投入对于联合办公品牌的发展色方案也是需要慎重考虑的要素。也很重要。在中国，很多联合办公 7. 舒适与颜色五彩斑斓的联合办公空间是很吸引品牌认识到了便利设施的重要性，最后，对于中国所有的联合办公空人的。色彩会影响情绪和工作，比如，并在自己的联合办公空间中推广多间来说，为员工提供一个舒适的工蓝色是一种自然的色彩，具有使人种多样的便利设施。作环境是很重要的，并且中国的联平静下来的效果——这样的色彩适合合办公运营商也密切关注这个方面。运用在休闲区域（图 46）。黄色充图 43 会议空间资料来源：archdaily.com, 戴德梁行研究部独立工位开放式工位优选会议室超级会议室休息区中国“新”经济智能、共享与绿色 63
64.图 44 如何打造有家的感觉的办公室资料来源： Hansen Wholesale, 戴德梁行研究部这种举措可以将办公室打造得像家一般温馨。照明布置些父母、兄弟姐妹、宠物狗，或者孩子的照片，布置些从大学室友那里得到的有趣的圣诞卡。那些越能准确代表你的照片，越能体现出温馨感。这些灯将照亮你个人风格的另一面。吊扇这听起来似乎很简单的小设备却能将房间的设计感凸显出来。在会议室中放置一盏台灯，顿时令它更像一间书房而不单单是会议室。你可以巧妙地选用吊灯设计，避免平庸感。如果你不希望在二十年里，办公空间一成不变，添加些个性化元素，例如升级一个全新的吊扇是个值得考虑的事情。壁炉即使你不使用壁炉，它也会给你带来舒适感。在办公室里搜寻一些充满乐趣的设计，没有什么比壁炉更能让员工感觉舒适，像在家中一样，无论它是燃木的、燃气的还是电动的。 64 第五章关键主题软木板给软木板加上有趣的框架也是个不错的选择，不论是闪光瞩目的还是朴实的，都能给办公空间平添一抹生动而又个性的色彩。虽然软木板可能与办公室的设计风格不搭，但我们可以在板上张贴图片，趣言等等。
65.图 45 工作站人体工程学：理想的设置资料来源：myDr.com, 戴德梁行研究部后背挺直肘部接近身体靠背支持下背电脑显示器顶部在与眼睛的水平线上或下方显示器大约保持距人体在一个手臂的位置尽量不弯曲双手手腕文件夹调整转椅转椅前座没有压迫膝盖后侧双脚平放在地上或者脚登上在此，我们提出八点建议： 1. 供应零食联合办公运营商可以提供一些坚果和美味零食，也可以是会员们自制的饼干。食物通常能够使人开心并且将大家聚集在一起。更重要的是，在规定的时间地点提供小食，能够更方便地让员工知道在何时何地聚集，从而更有效地将大家组织起来（图 47）。 2. 饮品供应人体 70% 的成分是水，我们需要饮水来补充一整天工作中的水分流失。联合办公空间提供各式各样的饮品供会员选择，从烘焙咖啡到茶，从精酿啤酒到各式果汁，能够让会员在长时间的工作中保持活力，也给了他们独饮一杯以及与同事互动的机会。图 46 颜色与情绪资料来源：戴德梁行研究部蓝色信任聪明平静信仰自然稳重权威黄色欢悦注意童稚新鲜温暖能量乐观红色爱心刻不容缓能量激情橙色健康吸引力脱颖而出财富年轻幸福黑色胆识丰富权威神秘优雅力量粉色温柔敏感关怀情感丰富同情心爱心绿色舒缓环保自然平衡宁静紫色皇家神秘奢侈童稚创新 3. 淋浴设备许多会员可能喜欢早上骑单车上班或在白天锻炼身体。但是有些人因为担心太热出汗导致上班不舒服，而放弃了这个习惯。安装淋浴可以改变这种状况，并且帮助吸引和留下这些追求有活力的生活方式的会员。 4. 健康与幸福感一个健身区域，无论是用于放松的房间还是开放的瑜伽课场所，都是联合办公空间的重要组成部分。健身计划一直以来都是公认的提升幸福感和员工生产力的方式（图 48）。 5. 户外空间户外空间，不论是一楼空间、阳台、中国“新”经济智能、共享与绿色 65
66.图 47 免费零食成就快乐员工资料来源：Peapod.com，戴德梁行研究部幸福感最强的美国办公人员获得免费零食 4/10 在 10 名员工中，有 4 人赞同“ 我羡慕那些在提供免费食品 / 零食的公司工作的朋友”。 66% 对目前工作满意或者非常满意的受访人员表示他们的办公室提供免费的食物和饮料。 Top 4 最受欢迎的办公室零食排行榜咖啡和茶（55%）如果可能的话，48% 的人希望办公室每周能提供 1-4 次零食或饮料。水果和蔬菜（37%）咸味零食（36%） 56% 的人认为，他们在下午没有吃零食来补充能量时会情绪低落。 32% 的人表示：“ 我觉得必须把食物在办公室的冰箱里藏好，这样联合办公的同事就不会拿走。” 烘焙食品（33%） 83% 的受访人员认为在工作场所提供新鲜健康的零食是一项巨大的福利。 42% 的受访者认为：“ 我们办公室的冰箱和橱柜利用率比较低。” 66% 的千禧一代认同：“如果我在另一家公司找到了一在接受工作岗位时，千禧一代比 45 岁及以上的办公人员份有更好福利的工作，其中包括提供零食，我会接受。” 更看重办公空间的条件。图 48 工作场所健康和幸福感项目对生产力的影响资料来源：Moderncities.com，戴德梁行研究部 +10% 改善健康状态，有助于 5% 提高工作绩效 66 第五章关键主题 6% 增加每月 “最佳工作” 的天数
67.还是屋顶，都受到会员的欢迎，这也给联合办公运营商增加了一个新的设计维度。这些户外空间为办公空间增添了新的用途，不仅可用于会议、活动和聚会，也可用于种植绿植，例如爬墙虎和盆栽，会员甚至可以亲自参与种植这些植物或果蔬。 6. 托儿室在工作繁忙的当代，很多都是双职工家庭。通过采访调查，我们得知，在中国，在联合办公的员工的平均年龄是 40 岁——正是已婚并育有幼儿的高峰年龄。在这样的情况下，儿童的托管对于父母双方来说都是一个大问题。因此，联合办公运营商如果可以在办公空间中提供一个托儿室，这对有幼儿的员工来说将是个巨大福利。 7. 影音设备对运营商来说，在任何的联合办公空间中，有很多充满新商业想法但尚未落地实践的初创企业。解决这个问题的一大办法就是配备一个有技术人员、控制室、配音室、编辑处和休息室的综合影音工作室。 8. 卡拉 OK 最后，唱歌是当代人非常流行的一种娱乐方式。因此，利用如周末唱 K 等方式促进会员之间的交流也是一大妙招。联合办公在未来的布局蓝图联合办公是中国内快速发展的一种物业管理模式。越来越多中国的企业可能会选择联合办公作为空间解决方案。随着中国的联合办公市场升温，越来越多的房地产开发商将进入联合办公领域。在不久的将来，我们预计中国的更多开发商将通过与联合办公运营商合作，或在自持物业中自主运营联合空间来开发自己的联合办公空间。中国“新”经济智能、共享与绿色 67
68.主题 7 共住空间 68 第五章关键主题在中国，共享经济（和“新”经济）的另一组成部分是共住空间（或联合居住）。这一领域，正紧随联合办公空间的发展步伐，在这个国家迅速发展。联合居住是住房的一种形式，一群人共享部分生活空间，如厨房、用餐区、休息区等。而驱动联合居住发展的因素包括高企的房价和租金（尤其是在一线城市），以及中国千禧一代不断变化的生活方式。住的例子可以在福建和广东的老式土楼建筑中找到。如今，尽管被一些评论家标为“成人宿舍”和“提供给不想长大的孩童”，但是联合居住的浪潮已经席卷了纽约、伦敦、旧金山和北京等大都市。越来越多在职的千禧一代开始寻找联合居住方式，并把它看作是一种价格合理的解决方案，它可以提供优质的住宿，并允许他们生活在一个理想的地理位置（图 49）。高品质和价格实现平衡联合居住对于中国文化和社会来说，并不是一种新概念。传统的联合居一般来说，千禧一代被联合居住相对划算的价格和内部设施吸引。大多数联合居住提供了家具齐全的私人卧室，厨房和卫生间，其费用也图 49 联合居住的概念 101 资料来源：斯巴克林集团，戴德梁行研究部高质量的住宿专业人士 / 上班族概念通勤方便
69.图 50 简易四居室资料来源：nola.com，戴德梁行研究部们被联合居住空间内部设施所体现的社区意识吸引，喜欢与志同道合的同龄人在一起，喜欢脱离父母的管束独立生活。套间 B 套间 A 套间 C 公共区域套间 D 政府扶助中国政府推动发展住宅租赁市场的政策也刺激了该领域的蓬勃发展。由于以往各种调控措施有时难以使房地产市场降温，中央政府就此推出了一系列促进租赁住房发展的指导方针。比如在北京和上海，政府已经开始挂牌拍卖只用于开发租赁住房的公共土地。据彭博社数据显示，北京在未来三年内预计有 30% 的新增供应量被分配给租赁住房；而上海，到 2020 年，市场将新增 70 万个租赁单元（占总供应量的 40%）。包含了水电费和清洁服务。因此，会员可以从租赁传统公寓中遇到的日常琐碎事务中解脱出来，并节省了大量的租金成本（图 50）。以英国联合居住运营商 The Collective，作为一个例子。在伦敦市中心 Old Oak 的内部有健身房的 The Collective，其一居室公寓房每月的租金约为 1,600 美元。这一租金水平至少是周边传统一居室公寓（包括水电费）租金的一半。合理的租金和内部的设施并不是吸引千禧一代选择联合居住的唯一原因。社区意识是另一个主要因素。从电影之夜到屋顶 BBQs，再到每周图书俱乐部，联合居住的运营商经常组织大量的活动来增加生活的多样化。科技也使得联合居住空间内的成员之间更容易相互联系，一些运营商提供移动应用程序以促进更进一步的连通性。例如，会员在 WeLive（联合办公巨头 WeWork 的联合居住分支部门）的管理下，可以通过在 WeLive 移动应用程序上发布事件和公告的方式来相互联系。在大中华区越来越受欢迎在大中华区，联合居住最早可以追溯到 2012 年，YOU+ 国际青年社区在广州推出的第一个项目。从那以后，这一领域就受到更多运营商的欢迎，包括魔方公寓，V+ 空间和优客逸家，都已经在此领域快速发展，以满足来自千禧一代的强劲需求。中国千禧一代生长在计划生育的大背景之下，相对于其父母，他们对居住空间有一个更开放的看法。他房地产开发商积极参与由于强有力的政府扶持，一些大型房地产开发商已经涉足这一领域，他们把业务重心转移到租赁住房的开发上。例如，中国万科和龙湖地产，也推出了自己的联合居住项目：分别是“泊寓”和“冠寓”。据悉，中国万科已经管理了超过 3 万间的租赁住房，到 2019 年拟建设超过 10 万间额外的租赁住房；而“冠寓” 现有 1.5 万间租赁住房，到 2019 年拟新建约 3 万间租赁单元。投资者也参与其中由于运营商积极扩大市场份额，中国的联合居住领域很可能在未来几年内进入快速增长期。一些资产实力雄厚的投资者将提供资金支持，中国“新”经济智能、共享与绿色 69
70.图 51 Common 发展的时间线资料来源：戴德梁行研究部 2015 Common 在旧金山和华盛顿特区开设了其分店。 2017 新奥尔良工业发展委员会同意为联合居住项目的开发商减免 15 年的税收。这 65 个单元的项目预计将于 2019 年完成。 Common 募得 735 万美元的资金，由风投公司 Maveron 投资。 Common 在纽约市布鲁克林开设了第一家联合居住空间，其可提供 19 个私人卧室的房间。 2016 与房地产私募基金 Harriman Capital 达成协议，并且管理他们的联合居住物业后 Common 进入了芝加哥市场，并扩大了其在洛杉矶的业务范围，以管理他们的共同生活资产。 2018 使得品牌激进的扩张计划变得可能。例如，湾流国际青年社区已获得了香港基汇资本 6,000 万美元的融资，并且计划到 2019 年，将旗下管理的租赁单元增加四倍，至 8 万间。向外扩张由于联合居住受到了中国和全球年轻千禧一代的青睐，全球运营商正在快速扩张，抢占市场份额。一个典型的例子是纽约的 Common（图 51 和附录的案例 5）。未来：联合居住 / 联合办公的衔接考虑到人们的工作、生活和娱乐之间的界限越来越模糊，在未来，联合居住和联合办公之间的融合刻不容缓。千禧一代可以与同龄人一起居住，同时可以与其他专业人士交流和合作，他们对于这种场所的需求很有可能会越来越高。鉴于这一潜力，一些运营商已经开始提供包含联合居住和联合办公这两个元素的服务。总部位于香港的联合办公运营商 Campfire Collaborative Spaces，将于今年在香港开启其第一家联合居住 / 联合办公的场所。由于运营商不断地在弥合工作，生活和娱乐之间的缺口，相信在不久以后，我们将看到包含联合居住和联合办公两大元素的大型项目。另外，The Collective 已成功地为其 Old Oak 项目的 546 个房间找到了租客，并计划于 2019 年底前开发在金丝雀码头和斯特拉特福德的两个项目，进军美国和德国市场。The Collective 并不是唯一一家希望进入 Common 大本营的外国运营商，总部位于柏林的 Medici Living Group 在确立了其在欧洲最大的联合居住运营商的地位之后，将于 2018 年上半年在纽约和芝加哥布局。 70 第五章关键主题
71.主题 8 共享出行致力于便捷出行随着近期共享出行模式的出现，中国大部分地区的通勤者都可以选择更加便捷，经济和环保的出行方式。最受欢迎的两种共享出行方式是共享单车和网约出租车。由于这两个平台主导着中国的共享出行市场，下面我们将依次对他们进行探讨（图 52）。共享出行的核心就是提供一种智能交通的创新模式。在这种模式下，用户可以共享资源，无论是汽车，自行车还是其他交通工具。与传统交通方式相比，它为客户提供更强的机动性，改善出行体验，提高便利性，并降低成本。由于中国用户迅速并广泛地使用共享出行平台，据麦肯锡估计，在 2016 年，该市场的规模已经达到 240 亿美元，居世界首位。增长还在继续，据 Strategy& 预计，到 2030 年，中国共享出行市场的规模将达到 5,640 亿美元。目前，包括中国在内的世界各地都在使用各种类型的共享出行平台。通过移动技术，多种出行模式发生了改变，其中包括传统的汽车租赁和穿梭巴士，也包括通过 GPS 实现的新型出行模式，例如更加高效的拼车，共享汽车或电动踏板车。此外，在过去的几年里，受中国城市共享单车 — 自行车王国重生被称为‘自行车王国’的中国长期以来对自行车情有独钟。追溯到 19 世纪，自行车作为一种交通工具是众多人的出行首选（它甚至是过去人们梦寐以求的身份象征）（图 53）。然而在近几十年间，随着私家车保有量的激增和轨道交通网络的不断扩张，自行车在中国的受欢迎程度有所下降。根据南华早报的统计，在 2013 年，中国自行车的数量从 1995 年的 6.7 亿辆锐减到 3.7 亿。在过去的两年里，智能共享单车极大助推了自行车再次兴起的浪潮。《南华早报》这样写道：“共享单车，赋予了这些普通自行车新的生命力，成为人们绿色出行最后一公里的主中国“新”经济智能、共享与绿色 71
72.图 52 中国共享出行平台的资本投入（2013-2017）资料来源：Itjuzi, Zero2IPO，德勤，戴德梁行研究部注： * 优步中国在 2016 年和滴滴出行合并 * 美团点评在 2018 年收购摩拜单车 * DD GO 已不在运营 * PP 租车改名为 START 租车 (2%) 神州租车一嗨租车共享汽车 (2%) 悟空租车凹凸租车 PonyCar P2P 汽车租赁 (0.9%) 网约车 (81.7%) 滴滴出行神州专车优步中国 * 共享汽车 (1.5%) Dia 拼车共享单车 (11.2%) ofo 小黄车摩拜单车 * PP 租车 * 穿梭巴士 (0.5%) 滴答巴士嘟嘟巴士共享电动自行车 (0.1%) DD Go* 图 53 中国自行车发展的里程碑资料来源：南华早报，戴德梁行研究部 1868 第一辆自行车从欧洲进口到上海 1980s 自行车成为最流行的交通工具 1885 外国人开始在中国经营自行车生意 2000 年初期汽车取代了自行车成为主要交通工具，并成为财富的象征 1897 2014 中国第一个自行车品牌“同昌”创立， ofo 小黄车创立随后成为凤凰自行车 1940 上海“永久”自行车品牌成立 2015 摩拜单车成立 1950 “飞鸽”在天津成立 2018 美团点评全资收购摩拜单车要交通工具。”《卫报》补充道：“在经历了十几年的衰落后 — 当一代中国人拥抱经济自由，追崇私家车，认为自行车是落后的时候 — 这些共享应用软件显然可以让单车在中国再次变得时髦起来。” 使用共享单车是一个简单的过程。只要点几下智能手机，使用者就能轻松预定一辆自行车，用应用软件支付一笔很低的租金，然后到目的地下车 — 无论停在城市的哪个角落，这都是为了提高出行效率。根据交通运输部数据，如今中国的共享单车拥有约 4 亿注册用户，日均最高使用量达到 7,000 万人次。一般来说，中国的出行者使用共享单 72 第五章关键主题
73.车来解决他们最后一公里的出行问题，例如，从地铁站，公交站或者交通枢纽到他们家和工作场所。交通运输部的数据显示，截止到 2018 年 2 月，中国已经创立了近 80 家营运自行车租赁的初创企业，这得益于大众，尤其是年轻一代，对共享经济的热忱；尽管如此，还是有很多企业在激烈的市场竞争中倒闭。ofo 小黄车和摩拜单车（后者于 2018 年被美团点评收购）这类的行业领导者得到了阿里巴巴和腾讯等重量级公司的支持（网约车巨头滴滴出行也投资了 ofo）。借助各地政府对绿色出行的支持，人们对自行车的热爱以及较为平坦的城市地形，共享单车市场取得了巨大的成就。据交通运输部的消息，中国目前已经生产了超过 2,300 万辆共享单车。政府统计数据显示，该行业在 2017 年的收入已经达到了惊人的 2,213 亿元人民币，然而，美国有线电视新闻网络最近却将其称为“泡沫”。一些地方也出现了相关的问题：由于停放的自行车太多，人行道被挤占，无法通行；在拥挤的道路上，成群的自行车与汽车争夺道路空间；自行车被丢弃在田野，空地和河流中。也积极地推动这一政策，例如，摩拜推出了一个奖励系统，用户可以通过举报违规停车或其他不良行为而获得积分。网约车无处不在与共享单车类似，网约车平台是最近在中国兴起的另一种共享出行服务。网约车 APP 使用移动技术和 GPS 定位技术，使得附近的乘客和司机 ( 私家车或出租车 ) 信息互通，租车出行。总部位于旧金山的优步和中国本土企业滴滴出行率先进入全球市场，网约车服务在中国 2017 年已成长为一个 300 亿美元的产业 – 以 180 亿美元的利润率位居全球第一。据贝恩咨询的最新的预测，中国网约车服务的市场规模从 2017 年到 2020 年会实现翻倍增长（图 00）。图 54 滴滴和优步的比较（2017 年）资料来源 : Statista, 戴德梁行研究部滴滴是这一领域无可争议的市场领导者，据该公司对外发布的数据，截至 2017 年，滴滴拥有遍及全球的 4.5 亿用户、2,100 万名司机和 400 多个城市的运营网点（图 54）。中国每天平均有超过 2,500 万人使用滴滴 APP 网约车，这使滴滴平台在 2017 年为用户提供了超过了 74 亿次的出行服务。包括中国旅游服务业巨头携程和美团在内的市场新进入者正在崛起。总部位于北京的美团是全球第四大独角兽企业，公司价值达 300 亿美元。美团自 2017 年 12 月推出网约车服务以来，已经在至少五个城市提供此服务 ( 优步中国的业务是滴滴的主要竞争对手，其在 2016 年的并购交易中被滴滴收购 )。网约车满足了中国城市对价格适中、数量充足的租车业务日益增长的需求。多年来，传统出租车服务一直为了让过热的市场降温，并且消除一些明显的行业弊端，从 2017 年底开始，包括北京、上海和深圳在内的一些城市阻止新的共享单车平台投放单车。另外，在一些城市，比如在上海，人行道上设置了共享单车停靠区域，以鼓励人们在指定区域内有序停放单车。共享单车行业成立时间融资金额公司估值覆盖城市滴滴 2012 157 亿美金（8 轮融资） 500 亿美金大约 400 个优步 2009 115.6 亿美金（6 轮融资） 690 亿美金超过 400 个中国“新”经济智能、共享与绿色 73
74.图 55 北京 Dockless 共享单车的行程记录 (2017 年 9 月 5 日 ) 资料来源 : 摩拜单车 , 戴德梁行研究部战。为实现城市的可持续发展这一重要目标，共享出行平台为“新” 经济中的智能、共享和绿色交通模式做出了自己的贡献。在此之前，需要重点关注和改进的一些共享出行领域可能包括 : 故宫天安门广场天坛 2 公里出行数量 οο 对共享单车 , 运营商可以更加努力，确保那些磨损或自然老化的单车 ( 由于单车被共享使用，非常容易磨损 ) 被妥善处置和回收。为了让共享单车成为绿色经济的一部分，回收是至关重要的。同样地，鼓励大量乘客放弃高污染的出行方式，保持空气清新也是非常重要的。是一种相对实惠且方便的出行方式，但在中国推出网约车服务之后的几年里，主要城市叫车的难度有所下降。随着城市居民消费能力的提高，乘客租车出行的需求也随之增加。尽管网约车服务存在一些潜在的缺点，比如价格飙升、大量新手司机，不能惠及不常用手机的人群，但事实证明，对许多用户来说，这项服务是一个成功的替代性选择。同时，网约车平台也在帮助城市更好地改善交通管理系统。例如，滴滴的智能交通大脑与智能交通信号系统相连接，滴滴平台上的实时数据自动导入智能交通信号系统中，这些信号根据情况的变化，调节交通流量。据报道，已有 20 多个中国大陆的城市使用了滴滴的智能交通系统。在房地产领域，网约车平台提供的高度共享出行已经且应继续被房地产开发商重视，用以提供更好的交通解决方案。网约车服务以合理的方式被正确使用，例如改善建筑物和所在地的交通通达性。使用共享车辆减少了私人车辆对住宅和商业地产项目停车位的占用。在中国高密度的大城市中，这种带来的好处变得越来越具有吸引力。在中国，城市空间非常重要，减少道路上私家车的数量对于控制尾气排放造成的污染变得越来越重要。共享出行之外要解决城市居民和通勤者的交通需求，共享出行肯定还会面临诸多挑 οο 由于共享单车占用了越来越多的城市道路空间 , 从而增加了交通拥堵。而减轻交通拥堵的一个方案是使用大数据管理车流（图 55）。通过绘制共享单车出行的时间和地点，城市将能够识别和绘制出共享单车使用的热点区域。城市总体规划可能需要重新制定缜密的交通基础设施计划，将那些共享单车使用最频繁的地区设置为仅供自行车通行，这对房地产市场将有一定的影响。展望未来，随着共享单车和网约车等在中国的大部分地区的普及，共享出行运营公司可以获得更多的机遇。比如，无人驾驶出租车可能会成为一种新的城市交通解决方案，并且中国可能会率先将其推向市场。 74 第五章关键主题
75.主题 9 绿色建筑此节将涉及三个主要方面： οο 阐述现阶段中国绿色建筑的发展； οο 突出绿色商业建筑以及绿色空间给业主和使用者带来的优势； οο 通过市场案例详细说明绿色建筑如何产生真正的财务价值。筑。与世界其他地方相同，中国企业也致力发展绿色建筑（图 56）。根据 Dodge Data & Analytics 的调查，一个明显的区别是中国企业注重实现更加健康的社区环境。其中 30% 的中国公司都强调这一原因，相比之下，只有 15% 的海外公司选择这一点。发展绿色建筑，中国在路上在过去的几十年里，中国一直致力于减少城市污染物排放。在 2013 年，政府出台了一项空气污染治理计划，以减少空气中 10% 的颗粒污染物。同时，考虑到建筑在建造和运营的过程中也会产生大量的二氧化碳，政府已经建立了自己的绿色建筑认证体系，称为“绿色建筑评价标准”。据人民网报道，目前中国有 10,927 个房地产项目（超过 10 亿平方米）获得绿色建筑认证。根据 Dodge Data & Analytics 的《世界绿色建筑趋势 2016》报告，预计，中国在未来几年将加速发展绿色建除了绿色建筑评价标准，许多国际绿色建筑认证体系也在中国得到了广泛的应用。当前，LEED 认证最为流行。而中国也是除美国之外拥有 LEED 认证项目最多的国家，达到 1,211 个，总计 4,700 万平方米。除了已实施的绿色建筑标准，如中国绿色建筑评价标准和 LEED，两个较新的绿色认证标准是 WELL 和 RESET. 2014 年美国公布的一项调查显示， WELL 认证关注如何在我们生活，工作和娱乐的环境中，通过合理的设计和运营，使人类的健康和幸福感得到提升。WELL 涵盖空气，水，舒适，健康，营养，光照和心理这七个核心健康幸福的概念，是一个中国“新”经济智能、共享与绿色 75
76.图 56 企业推动绿色建筑发展的主要原因资料来源：Dodge Data & Analytics, 戴德梁行研究部中国企业国际受访者 36% 35% 环境法规 30% 15% 更健康的社区 43% 30% 市场需求 34% 40% 客户需求 28% 25% 应该做的事情较灵活的认证标准。涵盖各种类型的物业，全球范围内已有超过 530 个项目得到 WELL 认证。在中国，WELL 认证的项目达到 114 个，就像 LEED 一样，中国的数量也是仅次于美国（图 57）。 RESET 是由 GIGA 建立并管理的一项绿色建筑认证标准，致力于促进物业使用者的长期健康。空气检测仪通过对室内空气质量的数据和信息进行采集，来确定其二氧化碳，颗粒物，挥发性有机化合物，温度以及相对湿度的状况。同时，这些数据将会被上传到云端，使用者可以在电脑和移动设备上实时关注。图 57 各国获得 WELL 认证的项目数量（2017 年 11 月）资料来源：国际健康建筑协会，戴德梁行研究部排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 国家美国中国澳大利亚法国加拿大英国荷兰西班牙墨西哥阿拉伯联合酋长国得到认证的项目个数 253 114 45 40 24 24 11 11 10 10 中国已经有 11 个项目获得 RESET 认证，同时还有 60 个项目完成注册或者正在注册该认证标准。为什么中国的房地产业主和使用者希望自己的物业变成绿色建筑？这里有三个主要驱动因素： οο 可持续性价值； οο 商业价值，以及； οο 企业社会责任价值。高觅公司就已经意识到这三个因素的价值所在，并将它们的办公室改造成图 58 高觅办公室时间轴资料来源：戴德梁行研究部 2011 高觅决定将该建筑建成上海新的可持续发展办公室。 76 第五章关键主题设计施工启动。 2013 2015 高觅上海办公室揭幕。
77.为绿色办公空间。高觅上海办公室就是其中一个案例，它被改造成为东亚地区首个获得 LEED V4 铂金级认证的项目（图 58 和附录案例 6）。图 59 绿色商业建筑和空间帮助提高员工生产力资料来源 : 世界绿色建筑委员会 , 戴德梁行研究部绿色商业建筑及绿色空间：开发商和用户的机会绿色商业建筑和绿色空间赢得了房地产投资者，开发商和用户的广泛关注。 11% 23% 从新鲜的空气中获得至多 11% 的生产从接触日光和户外景致中提升至多 23% 的力提升生产力 25% 18% “越来越多的人认识到绿色建筑给业主和租户带来的经济和生产力价值，以及节约能源和水对环境的好从户外景观中获得至多 25% 的记忆力从接触日光和可开的窗户中提升至多提升 18% 的生产力处，这正在推动绿色建筑行业的发展。” - 联合技术公司首席可持续发展官 John Mandyck。定会促进这些。通过更好的通风和自然采光，更低的污染物含量和户外景观等设计，绿色商业建筑可以好消息。利润是绿色商业建筑和空间可以帮助通过提高能源使用效率和资源利用率，绿色商业建筑和绿色空间可以帮助提高员工的健康，满意度以及生产力（图 59）。减少或消除对环境的负面影响。更进一步来说，一些绿色商业建筑和绿色空间能够通过安装太阳能系统，雨水收集系统，绿色屋顶和生活墙等来产生自己的能源，从而减少资当员工在绿色商业建筑和空间工作时，病假，旷工和员工流动率普遍下降。这对那些希望提高对员工的吸引力和留存率的公司来说无疑是提升的另一方面。世界绿色建筑委员会最近的一份报告显示，绿色建筑的一个关键优势是降低运营成本，特别是在能源成本和总生命周期成本方面。绿色改造项目可以实现 13% 的成本节约，而新建绿色建筑可以节约 15％的运营成本（表 4）。源使用并增加生物多样性 - 因此，对环境产生积极影响。同时，为了回应股东对企业环境足迹的关注，并实施企业社会责任计划，许多租户愿意在绿色商业建筑表4 绿色项目：节约运营成本资料来源 : DODG Data & Analytics, 联合技术公司 , Saint-Gobain, 美国绿色建筑委员会 , Regen Network, 戴德梁行研究部中设立自己的工作场所，或者建立优势自己独立的绿色工作空间。这样做对公司的股价产生了积极影响。新建绿色建筑 2012 2015 绿色改造项目 2012 2015 当我们考虑绿色商业建筑和空间时，我们也需要考虑到用户的健康和福祉。绿色认证的商业建筑或空间肯一年中节约的运营成本五年中节约的运营成本 8% 15% 9% 14% 9% 13% 9% 13% 中国“新”经济智能、共享与绿色 77
78.绿色商业建筑及其对租金和资本价值的影响由于绿色商业建筑和空间对工作环境的质量，舒适感以及生产效率都有积极的影响，中国有大量绿色建筑的需求也就不足为奇了。客户需要绿色办公空间，并愿意为此支付费用，那么，绿色商业建筑的业主能够享受到更高的租金和资本价值溢价也就很常见了。但与普通建筑相比，绿色建筑溢价程度究竟可以提高多少？我们用上海甲级写字楼市场作为例子来作答。目前，上海甲级写字楼市场存量达到 1,046 万平方米。其中，绿色甲级办公楼面积达到 540 万平方米，占总存量的 51.6%。从时间轴来看，从 2012 年到 2018 年，上海的绿色甲级写字楼存量大幅增加 8.5 倍。而且，大部分未来供应项目都将计划申请绿色建筑认证。当对比绿色甲级写字楼和非绿色甲级写字楼的平均租金时，我们发现，绿色建筑的租金表现要明显优于非绿色建筑（图 60）。在 2018 年一季度，获得绿色建筑认证的甲级写字楼的平均租金达到了每天每平米 9.8 元，比非绿色甲级办公楼的租金高 8.8%。此外，从长远来看，上海绿色甲级写字楼的业主享有较高的租金溢价，其中大多数的租金水平远高于同区位的非绿色甲级写字楼的租金收入水平。在此，我们选取了浦东新区相同区域内的一个获得 LEED 认证的甲级写字楼和一个非绿色甲级写字楼。这个非绿色甲级办公楼的租金为每天每平米 8 元，而绿色认证的甲级写字楼租金为每天每平米 9.5 元（表 5）。假设 5 年的持有时间和总共 30 万平方米的办公租赁面积，我们可以计算出，在 5 年中，绿色甲级写字楼的业主可以获得的租金收入，比相同区位非绿色甲级写字楼的业主多出 82,125,000 元。强劲的租户需求，良好的用户配置以及更高的租金价格对绿色商业建筑的资本价值也产生了积极影响。在过去的四年里，上海绿色甲级写字楼的资本价值比非绿色甲级写字楼更高。在 2018 年第一季度，全市非绿色甲级办公楼的平均价值为每平米 70,730 元，而得到绿色认证的甲级写字楼的资本价值达到每平米 76,137 元，高出 7.6%（图 61）。图 60 上海绿色甲级写字楼和非绿色甲级写字楼租金比较（2015 年一季度至 2018 年一季度）资料来源：戴德梁行研究部绿色甲级写字楼人民币/平方米/天 12.0 11.0 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 非绿色甲级写字楼 9.8 9.0 展望未来鉴于中国政府对环境可持续性的承诺，并促进绿色建筑的发展，我们可以预见，在未来，中国的绿色建筑将越来越多。此外，从商业地产的角度来看，随着中国越来越多的房地产业主和使用者逐步意识到绿色商业建筑认证能提供的诸多好处，包括财务方面，因此，这些驱动因素将助推绿色商业办公、零售、工业和酒店等在中国蓬勃发展。 2014年一季度 2014年二季度 2014年三季度 2014年四季度 2015年一季度 2015年二季度 2015年三季度 2015年四季度 2016年一季度 2016年二季度 2016年三季度 2016年四季度 2017年一季度 2017年二季度 2017年三季度 2017年四季度 2018年一季度 78 第五章关键主题
79.表5 上海绿色甲级写字楼和非绿色甲级写字楼比较（2018 年一季度）资料来源：戴德梁行研究部案例：绿色写字楼人民币 9.5/ 平方米 / 天 x 365 天 x 30,000 平方米 x 5年 = 人民币 520,125,000 案例：非绿色写字楼人民币 8/ 平方米 / 天 x 365 天 x 30,000 平方米 x 5 平方米 = 人民币 438,000,000 = 人民币 520,125,000 – 人民币 438,000,000 = 人民币 82,125,000 图 61 上海绿色认证的甲级写字楼和非绿色甲级写字楼资本价值（2015 年第一季度 – 2018 年第一季度资料来源：戴德梁行研究部绿色甲级写字楼非绿色甲级写字楼人民币 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 2015年一季度 2016年一季度 2017年一季度 2018年一季度中国“新”经济智能、共享与绿色 79
80.主题 10 绿色科技 80 第五章关键主题当我们从绿色建筑的维度诠释可持续发展时，我们主要讨论有效收集能源和资源（例如，太阳能和水），并运用到建筑上。事实上，能源和自然资源的获取通常是在建筑物外部进行的，而能源和自然资源的转化通常是在建筑物内部进行的。太阳能的获取太阳能产业近年来一直在创新，一些创新可以在建筑环境的安装和应用中得到良好的效果。两个创新的例子包括毛发型的太阳能电池板和红外光谱太阳能电池板。随着政府和大众对可持续发展的重要性有了更进一步的认识，绿色科技有望成为未来中国“新” 经济的重要组成部分。在此节中，我们将探讨两种获取能源和资源的绿色科技，以及两种转化能源和自然资源的绿色科技。建筑外部 — 能源和自然资源的获取毛发型的太阳能电池板毛发型的太阳能电池板是纳米技术的产物 , 因面板外部延伸出来的触须状纤维而得名。它们利用碳纳米管织物上的吸光纳米线吸收太阳能（图 62）。吸光纳米线的优点在于 , 它们相对于广泛应用的硅，有更强的吸收太阳能的能力。这将有助于更有效地收集太阳能。图 62 毛发型的太阳能电池板的构成资料来源：The Sietch Community，戴德梁行研究部硅线透明聚合物光散射粒子抗反射涂层底部反射镜
81.图 63 太阳光谱强度资料来源：Quora，戴德梁行研究部时 , 可以用于冲洗洗手间，或者灌溉植被。收集到的雨水甚至可以被过滤和净化 , 可用于安全饮用。紫外线（300-400纳米）可见光谱（400-700纳米） 1.2 紫外线可见光谱近红外线 1 0.8 近红外线（700-2500纳米）世界各地的雨水收集系统都不太相同，这取决于其规模和应用的技术。然而，所有的系统都有双重目的：储存雨水并确保它被用于最佳用途。太阳能强度 0.6 0.4 0.2 0 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 波长（纳米）红外光谱太阳能电池板一般来说，雨水收集系统有一个初始过滤器 , 雨水通过砂滤器，过滤掉灰尘和污垢。这种水可用于冲洗卫生间和灌溉植物。而要达到饮用水的标准 , 需要进一步的过滤。当收集系统应用到高层商业建筑时，建筑物的高度可以说是一个优势。因为雨水可以被收集和存储在高处，仅需通过重力的作用向该建筑的其它部分供应雨水。目前，太阳能电池板收集的太阳能完全来自可见光谱 , 这使得大部分可见光谱外的太阳能未能被吸收利用（图 63）。新的研究和太阳能半导体新材料 ( 钒和钛 ) 的添加，使得太阳能电池板在未来能够捕获一些红外光谱，并且转换成电能。图 64 雨水收集系统的一个实例资料来源： jalharvest, 戴德梁行研究部高处水槽雨水收集雨水收集是高效利用自然雨水的最好方式之一 , 否则就会造成浪费（图 64）。收集雨水在钢筋混凝土构成的高建筑密度城市中显得尤为重要。在这种环境下 , 当雨水落下时 , 它通常会流入排水沟，流向另一个地方 , 或者永远消失。而当雨水被收集和保存逆向渗透泵净化系统贮藏柜中国“新”经济智能、共享与绿色 81
82.建筑内部 — 能源和自然资源的转化升降机系统的能量转化通常地，升降机系统包括一组升降装置，一台在升降过程中为升降装置提供动力的机器，以及一个平衡装置。该平衡装置旨在平衡升降装置的重量，因此，它要比一个空置的或部分装载的升降装置重一些，但比几乎完全或完全装载的升降装置轻一些。图 65 升降系统电能的生成和消耗资料来源：美国机械工程师协会，戴德梁行研究部电能消耗重负荷轿箱电能生成重负荷轿箱这种差异使得升降装置在部分 / 完全空置的状态下，可以利用自然力，使轿厢上升；或在几乎完全或完全装载的状态下，可以利用自然力，使轿厢下降。在几乎完全或完全装载的状态下，升降装置将提供动力，使轿厢上升。同样，当轿厢部分 / 完全空置时，升降装置再次提供动力，使轿厢下降（图 65）。当升降装置利用自然重力时，升降装置可以像发电机一样为它提供电能。在常规的升降机系统中，产生的电流会通过电阻器消散热量，这就给建筑物产生了废热负荷。然而，如今的升降机系统，比如奥蒂斯的 ReGen，它试图保存这种能量并使其在同一系统内工作。据奥蒂斯估算，通过实施这一系统，相比常规升降机系统，可以节省多达 75% 的能量。更重要的是，节省的能量可以返回到建筑物的电网中，也可以为该建筑物中的其他机器与设备提供电力。轻负荷轿箱轻负荷轿箱灰水 / 黑水的转化在一个捆绑系统中。根据 Aquacell 灰水可以定义为家庭或商业建筑产生的所有废水，水槽、淋浴器、浴缸、洗衣机或洗碗机等都是它的主要来源。另一方面，黑水可以被定义为提供的数据，通过使用这种循环系统，业主能够减少高达 90％的用水量。同时，也可以减轻下水道等相关基础设施的压力。所有来自洗手间的废水，这些废水致力于可持续性发展的未来可能含有病原体。灰水转化和黑水回收可以通过独立系统或组合系统而运行（图 66）。如今，人们普遍认识到，过度消费正在导致世界自然资源迅速枯竭。人们还意识到，由过度开发自然资这些系统可以被安装到新建项目中，也可以改装到现有建筑中。大多数源而导致的气候变化正在影响生态平衡。组合系统包括控制处理、稳固处理和综合处理的流程，该流程将物理处理、微生物处理和氧化处理集中为了节约能源和资源，世界各地的普通大众、政府和企业更加紧密地 82 第五章关键主题
83.合作，提高人们的“环保”意识，建立相关的组织机构，以及制定和颁布相关法律。如今，有更多的业主和用户加入了“环保”行列，他们在建筑上安装了绿色科技产品，收集和转化能源和资源。展望未来，建筑将依然是温室气体的主要排放来源，并会成为全球变暖的一个重要因素。但由于普通大众，政府和企业越来越有环保意识，我们预计，在全球和中国，将会有更多新建项目（和既有建筑）被要求安装这种既能收集又能节约能源和资源的绿色科技系统。图 66 灰水 / 黑水组合循环系统的实例资料来源：Aquacell，戴德梁行研究部冷却水塔地面灌溉洗手盆洗衣机淋浴 / 浴盆抽水马桶高层 Aquacell 装置有氧筛选生物处理超滤作用紫外线消毒余氯保护总溶解固体和养分去除净化水存储点灰水黑水收集点溢出下水道地下室净化水存储点中国“新”经济智能、共享与绿色 83
84.主题 11 绿色金融 84 第五章关键主题 2011 年发布的“十二五”规划将环境可持续性视为中国未来经济发展的重要组成部分。从那时起，中国正式走上发展绿色经济的快车道。作为绿色经济的一个新组成部分，中国的绿色金融在近年来取得了显着增长。预计在未来，绿色金融将进一步发展，从而在促进中国经济持续转型中发挥更加重要的作用。在本节中，我们将探讨中国绿色金融的发展。我们还将讨论绿色债券，绿色融资工具，以及它们如何共同支持中国绿色建筑的兴起和未来发展。在中国全面实现绿色经济需要大量的新投资。根据气候债券倡议组织，国际可持续发展机构和英国外交和联邦事务部的报告，中国每年需要投资至少 2 万亿到 4 万亿美元来实践其环保承诺，并完成向绿色经济的转型。预计，私人资本将占所需投资总额的 85％至 90％。为实现这一绿色发展目标，并调动私人资本支持绿色经济，中国银行业，保险业和资本市场进行了一系列改革。金融机构现在可以提供全面的绿色金融产品组合，包括绿色信贷，绿色债券，绿色信托等。绿色金融什么是绿色金融？根据中国人民银行、财政部等七部委联合发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》，绿色金融代表了那些全面支持改善活动，缓解气候变化和促进资源有效利用的经济活动的金融服务。发展绿色金融的宏观驱动因素中国绿色金融的发展自从《指导意见》发布以来，中国已经在转变投资模式方面付出了很大的努力，并促进国家金融体系向绿色方向转变。国家层面的改革已经从以下四方面开展： οο 确立并完善与绿色金融相关的法律法规 οο 发布了一系列旨在发展和规范绿色融资的政策，涵盖以下方面：
85.οο 强化银行业对绿色信贷的支持力度； οο 采取激励措施，扩大绿色证券市场，包括绿色债券市场； οο 扩大绿色保险的覆盖范围，加强环境责任险方面的规定等。 οο 建立绿色信用评级体系，风险管理体系和环境成本信息披露机制，以及； οο 改善环境，金融和工业三方面监管机构与第三方机构之间的合作和信息共享。此外，为了探索适合各地区位条件的绿色金融发展模式，中国已在浙江，江西，广东，贵州和新疆五省建立了 5 个试点区。在试点方案中，政府鼓励金融机构为环保产业提供信贷和专项资金，并建立新的融资机制，包括排污权交易和用水许可证。最后，中国正在加强绿色金融领域的国际合作。以“一带一路”倡议为例，2017 年 5 月，习近平主席提议促进“一带一路”沿线国家在绿色发展方面的国际合作。“一带一路”庞大的发展计划和多种多样的绿色项目预计将为绿色金融的发展提供众多机会，并有望进一步促进资本流动。例如，工行率先在 2017 年 10 月在卢森堡证券交易所发行了 21 亿美元的“一带一路”绿色气候债券。绿色债券在所有绿色融资工具中，绿色债券受到投资人的特别关注。绿色债券在绿色金融市场的交易量大幅增加。考虑到本节的讨论目标，我们重点关注绿色债券。中国绿色债券市场的迅猛发展绿色债券是为环境项目提供资金的固定收益债券。在过去的几年中，中国政府采用了一系列政策杠杆，鼓励利用绿色债券推动环保项目融资（图 67）。随着绿色债券政策体系的完善和政府对绿色经济的愈发重视，中国已成为全球绿色债券市场发展的新动力。在 2017 年，中国绿色债券发行总额达到 2,486 亿元人民币（合 371 亿美元），同比增长 4.5％，使中国成为世界第二大绿色债券发行国（图 68）。中国绿色债券的特点 1. 在岸市场主导在 2017 年，中国绿色债券 82 ％属于在岸市场，其中银行间市场占 69％，上海和深圳两个国内证券交易所占 13％（图 69）。 2017 年在岸银行间市场的主要参与者是中国人民银行监管下的商业银行和其他金融机构。交易所市场参与者由上市公司和非上市公司发行人组成。图 67 时间轴 – 绿色金融及绿色债券政策资料来源：气候债券倡议组织，戴德梁行研究部中国人民银行就绿色债券发行发布指导意见国家发改委就绿色债券发行发布指导意见十三五规划提出建设绿色金融体系沪深交易所开展绿色债券试点工作七部委联合发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》证监会发布《中国证监会关于支持绿色债券发展的指导意见》中国银行间市场交易商协会发布《非金融企业绿色债务融资工具业务指引》国务院批准设立 5 个绿色金融试点区域中国人民银行和证监会联合发布《绿色债券评估认证行为指引（暂行）》 2015 2016 2017 2018 中国“新”经济智能、共享与绿色 85
86.图 68 全球绿色债券发行分布：中国是主要发行国资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部加拿大 34亿美元美国 424亿美元墨西哥 40亿美元西班牙 56亿美元法国 220亿美元荷兰 43亿美元瑞典 53亿美元德国 96亿美元印度 42亿美元中国总发行量 371亿美元 =229亿美元（符合国际定义） +142亿美元（不符合国际定义）前10发行国（>30亿美元） 10-30亿美元 5-10亿美元 <5亿美元十亿美元（发行量）不符合国际定义符合国际定义超国家机构 92亿美元 50 40 30 20 10 0 美国中国法国德国超国家机构西班牙瑞典荷兰印度墨西哥加拿大其他随着中国绿色债券标准与国际惯例的接轨，预计离岸债券发行规模将快速增长，这主要因为离岸债券发行有助于吸引外国投资者，并有助于从海外筹集资金。 2. 多样的发行人尽管在 2017 年，大型金融机构发行的绿色债券占总发行量的比例最高（47％），但这一比例确实从 2016 年的 73％下降了许多。大型商业银行已成为常规发行人，但很多的区域和本地商业银行也参与了 2017 年绿色债券的发行（图 70）。更重要的是，绿色资产支持债券（ABS）的份额从 2016 年的 1.7％上升到 2017 年的 5.9％，实现了三倍增长。中国绿色资产支持债券的发展有望促进中国绿色建筑行业的发展，特别是那些小型绿色项目。对于中国新兴的绿色债券市场而言，机构投资者要求的最低债券发行规模为 1 亿美元，这可能成为提升建筑能源使用率项目融资的障碍，因为这类项目的价值通常在 100 万美元至 1000 万美元之间。在这种情况下，作为聚合工具，绿色资产支持债券可以将小规模的绿色资产捆绑在一起，从而满足投资者对交易规 86 第五章关键主题
87.图 69 中国绿色债券的发行（2017）资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部离岸市场 18% 绿色熊猫债券 <1% 上海交易所 10% 深圳交易所 3% 按总量计算的百分比模的要求。 3. 高效能 / 低碳建筑拥有巨大的发展潜力在中国 2017 年的绿色债券市场，从所得款项用途角度上看，与能源相关的绿色债券占 22％，是所有类别中最大的。低碳交通排名第二，占 19％（图 71）。在岸市场 82% * 按发行规模计算银行间市场 69% 图 70 中国绿色债券发行主体（2016 和 2017 年）资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部 2017 10% 6% 15% 1%4% 2% 20% 2016 资产支持债券商业银行和其他金融机构企业政府支持机构 47% 73% 政策银行 22% 值得注意的是，在 2017 年，用于高效能 / 低碳建筑的款项仅占绿色债券所得款项的 12％。同时，根据清华大学在 2014 年进行的研究，建筑活动和物业运营分别占中国能源消费总量的约 16％和 20％。可以预见的是，绿化中国建筑业对于控制总能耗在 50 亿吨“煤当量”以内是至关重要的，这是“十三五”规划确定的基本目标。预计在未来，中国房地产行业将会有更多以提高能源使用效率，降低碳排放为目标的绿色债券。中国绿色债券的未来发展趋势图 71 2017 年中国绿色债券所得款项用途资料来源：气候债券倡议组织，戴德梁行研究部生物多样性 16% 农业，森林及土地利用 3% 垃圾处理 12% 所得款项用途清洁能源 22% 高效能/低碳建筑 12% 水资源 16% 低碳交通 19% 1. 债券通旨在促进更多跨境资本流入中国绿色债券市场根据气候债券倡议组织，尽管中国在全球绿色债券市场上处于领先地位，但中国绿色债券中只有 4％被外资持有，而在日本和美国，外资持有的绿色债券分别占总量的 10％和 43％。为鼓励更大规模的跨境绿色债券交易，并使投资者多元化，中国将从政策层面努力，使国内信用评级和国际接轨，并鼓励通过债券通发行绿色债券。中国“新”经济智能、共享与绿色 87
88.债券通为外国投资者提供了一个进入中国在岸市场的便利渠道，因为它消除一些投资障碍，并促使外国投资者与符合条件的在岸交易商进行直接交易。目前，在岸二级债券市场的所有绿色债券都可以通过债券通进行交易。此外，中国的政策性银行在 2017 年率先通过债券通发行一级绿色债券。我们预计，越来越多的中国绿色债券发行主体将效仿，因为它们希望中国的绿色项目能够得到外资支持。 2. 更多的绿色债券指数即将问世在中国绿色债券市场快速发展的大背景下，中国绿色债券指数应运而生。该机制使投资者能够追踪绿色债券的表现，从而有效地审视调整投资组合。在 2016 年和 2017 年，共有 6 个专门关注绿色项目的债券指数启动（表 6）。它们是： οο 中债 – 中国绿色债券指数； οο 中债 – 中国绿色债券精选指数； οο 中债 – 中国气候相关债券指数； οο 中债 - 兴业绿色债券指数； οο 中财 - 国证绿色债券系列指数，以及； οο 上证所绿色企业债券指数。上市，它们将促使中国的绿色债券市场深化对外开放，并有助于促进更大规模的跨境资本流动。筑标准的目标。考虑到政府对绿色建筑项目的补贴，我们预计，更多的开发商和投资者将关注绿色建筑领域。绿色金融与房地产开发商和投资者享有“绿色” 补贴开发新的绿色建筑并改造旧建筑使其符合绿色发展的需求，这符合中国政府的绿色发展目标。为了鼓励开发商和投资者关注绿色建筑，中国政府制定了政策，对绿色建筑项目进行财政补贴。例如，在江苏省，省政府根据《中国绿色建筑评估标准》对绿色建筑项目进行补贴。具体而言，一星级，二星级和三星级绿色建筑项目分别可从省政府获得每平方米 15 元，每平方米 25 元和每平方米 35 元的绿色建筑补贴。中国政府最近宣布，将在 2020 年底前完成 50％的新建建筑符合绿色建绿色建筑领域的发展将需要大量的资金展望未来，大力发展绿色金融将成为中国建设低碳城市和促进中国绿色建筑发展的关键。根据“十三五” 规划，中国的目标是在今后几年内建设 20 亿平方米以上的绿色建筑。同时，根据全球经济与气候委员会的要求，为实现提高能效的目标，中国估计需要人民币 1.65 万亿美元来建设新的绿色建筑，并改造旧房和商业建筑（图 72）。预计公共资金将只能满足这一融资需求的 7.3％。因此，私人资本需要补充截止 2020 年的约 1.53 万亿人民币的资金缺口。那么这种私人资本从哪里来呢？随表6 中国四大绿色债券指数的组成及规模（截止 2017 年 12 月 31 日）资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部我们预计在未来几年中，更多与绿色债券指数挂钩的结构性产品（甚至绿色债券交易所交易基金（ETF））将要问世，这将进一步鼓励投资并提高流动性。同时，由于一些绿色债券指数（如中财 - 国证绿色债券系列指数）在国内外的证券交易所指数构成绿色债券指数的债券数量中债 – 中国绿色债券指数 755 中债 – 中国绿色债券精选指数 623 中债 – 中国气候相关债券指数 268 中债 - 兴业绿色债券指数 95 规模所得款项用于绿色项 ( 万亿元人民币 ) 目的百分比（%） 2.45 93.65 2.25 94.65 1.30 99.99 0.27 96.11 88 第五章关键主题
89.着中国金融市场逐步成熟，现在有许多金融工具可被私人投资者使用。其中一种是资产证券化，包括房地产投资信托基金（或中国的准房地产投资信托基金），商业房地产抵押贷款支持证券，住宅抵押贷款支持证券等。表7 中国两个绿色商业房地产抵押贷款支持证券项目资料来源：戴德梁行研究部项目名称发行人金融街（一期）资产支持专项计划招商证券例如，中国已有两个以绿色建筑投资为重点的绿色资产证券化产品（属于商业房地产抵押贷款支持证券），分别由招商证券股份有限公司和嘉实资本发行（表 7）。发行日期 2017 年 5 月 15 日底层资产北京金融街中心物业信用评级 AAA 发行规模 ( 百万元人 6,650 民币 ) 年期 12 收益率 (%) 4.8 绿色认证 LEED 金级认证；中国绿色标准三星认证建筑面积总计 14 万平方米图 72 使中国房地产业朝着绿色发展的所需投资（十亿人民币）资料来源：保尔森基金会，彭博慈善基金，中国财政委员会，中国金融学会，戴德梁行研究部项目名称发行人嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划嘉实资本发行日期 2017 年 11 月 2 日底层资产成都国际科技节能大厦 225 信用评级 AAA 发行规模 ( 百万元人 820 民币 ) 776 年期 12 649 收益率 (%) 5.2 绿色认证 LEED 金级认证；中国绿色标准二星认证高等级绿色建筑住宅的节能改造商业地产的节能改造建筑面积总计 7.5 万平方米（包括 7.1 万平方米的写字楼， 6000 平方米的商业和 3.4 万平方米的车位）中国“新”经济智能、共享与绿色 89
90.考虑到风险和收益特征，这些金融产品自推出以来一直被视为有利的投资工具。展望未来，我们预计中国对绿色资产证券化产品的需求将会增加。表8 新加坡和香港房地产投资信托基金市场的一些关键事实资料来源：皇家特许测量师学会，戴德梁行研究部新加坡香港在中国发展绿色房地产投资信托基金在今天，中国的准房地产投资信托市场迅速发展。在 2017 年，中国共推出 35 个准房地产投资信托产品，发行量合计人民币 898 亿元，发行数量和金额分别比 2016 年增长 169％和 153％。鉴于高效能 / 低碳建筑已经在中国房地产市场获得了广泛的关注，我们预计，在未来，绿色房地产投资信托产品将全面推出。但是，应该指出的是，为建立一个全面的房地最早立法年 1999 2003 首支房地产投资信托基金上市时间 2000 Capital Mall Trust 2005 领展组织结构法人 / 信托 + 合资格的受托人信托 + 合资格的受托人资产要求 70% 用于投资房地产及 75% 用于投资产生定期相关物业租金收入的房地产项目分红比例 90% 90% 最高负债率 45% 45% 税收优惠免征个人所得税和消费免征利得税，豁免首次税发行的印花税持有项目年限部分 3 年至少 2 年图 73 香港领展重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 2013 年 3 月领展被列为道琼斯可持续发展指数亚太指数 2013/2014 年度的成份公司（是跻身该指数的香港首家也是唯一的房地产投资信托基金）。 2015 年 1 月领展被列入恒生可持续发展企业指数，成为指数成份股 2016 年 7 月领展被纳入富时社会责任指数系列（是香港首家入选该指数的上市房托基金）。 2013 年 9 月领展成为唯一被列入 RobecoSAM《可持续发展年鉴 2015》的香港公司，确认领展在可持续发展方面成为全球房地产业界中最顶尖的 15% 企业。 2015 年 9 月领展发行香港企业及亚洲房地产企业首个绿色债券 90 第五章关键主题
91.产投资信托基金市场，完善相关法律，并全面推广绿色房地产投资信托基金，我们仍需要克服一些现存的障碍和制约因素。由于中国希望建立全面的房地产投资信托基金平台，新加坡和香港可以作为指导实例（表 8）。特别是在中国，香港的领展提供了一个可行的例子。它具有认证绿色建筑的具体标准，并于 2016 年 7 月发行了香港首支绿色债券（图 73 和附录中的案例研究 7）。绿色金融的未来发展关于绿色产业信托产品的未来发展，为了实现经济的可持续发展，中国政府大力推广绿色融资和绿色建筑的发展。随着绿色债券发行量的激增以及监管机制的逐步成熟，预计将会有更多资金注入国家的绿色工程。由于准房地产投资信托基金和两个绿色资产证券化项目已经成功推出，我们预计在未来，更多的绿色房地产项目将利用绿色金融工具实现融资。中国“新”经济智能、共享与绿色 91
92.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 6第六章要点总结 92 第六章要点总结
93.要点总结智能，共享和绿色是推动中国“新”经济发展的重要组成部分，预计将对现时和未来的房地产市场产生深远影响。驱动力 1 政策中国政府广泛参与并以强有力的政策推动创新和技术的发展，从而推动“新”经济的发展。驱动力 2 私营经济驱动力 3 创新驱动力 4 中国千禧一代中国私营经济呈现出爆发式增长。在很大程度上，这是由本土大型企业和独角兽企业投资、开发和商业化的技术、互联网和数字化领域的发展推动。中国“新”经济受到知识驱动 – 从人工智能，到大数据、物联网和云计算等创新技术，他们都将在房地产领域发挥重要作用。中国 4.15 亿千禧一代已经成为一股强大的新兴力量，推动着与智能、共享和绿色相关的创新技术的迅速发展。主题 1 智能楼宇主题 2 智能技术主题 3 智能建设 “认知”建筑，即能够进行学习行为，并独立采取相应措施的智能建筑，将越发普遍，并满足租户对空间用户体验度不断上升的要求。开创性的智能技术，如区块链，新的材料，技术和施工方法物联网和电子支付系统正在改正在影响城市的建设方式，变商业地产的开发，使用和交为中国提供了使其建筑环境易方式。更具可持续性的新途径。主题 4 技术型初创企业独角兽企业和以科技创新为核心的初创企业正在中国迅速扩张，这些高新技术行业的参与者将对中国的商业地产市场产生巨大影响。主题 5 智能交通主题 6 共享办公空间无人驾驶汽车将引领中国城市由于租户正寻求更灵活且更交通的新时代，这促使房地产具成本效益的办公空间，风市场发生转变，以适应人们对靡全球的联合办公空间也在更加高速和便捷的出行方式日中国迅速铺开。益增长的需求。主题 7 共住空间中国城市住房成本上涨，加上千禧一代生活方式的变化正不断推动对另类生活空间的需求。这在影响力日益扩大的联合居住风潮中得到反映。主题 8 共享出行由于人们寻求方便、经济和绿色的出行方式，共享出行，包括共享单车和网约车平台在中国迅速普及。主题 9 绿色建筑主题 10 绿色科技随着更多业主和租户意识到绿随着越来越多的中国人意识色建筑的诸多潜在优势，包括到可持续发展的重要性，更在财务优势和可持续性，中国多新建和现有建筑物将安装绿色商业地产将进一步发展。节能的绿色技术系统。主题 11 绿色金融绿色金融工具和服务已经成为助力可持续项目的新工具，这对于建设低碳城市和推动中国绿色建筑的发展是至关重要的。中国“新”经济智能、共享与绿色 93
94.中国的“新”经济政策智能、共享与绿色 7第七章案例分析附录 944 第P七AR章T 案7 例C分as析e 附St录udy Appendix
95.案例 1 阿姆斯特丹前沿大厦案例 2 中国阿里巴巴集团旗下的盒马案例 3 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店案例 4 伦敦 Camden Collective 联合办公场所案例 5 纽约 Common 案例 6 上海高觅办公室案例 7 香港领展房地产基金中国“新”经济智能、共享与绿色 95
96.案例阿姆斯特丹 1 前沿大厦可独立思考的智能办公楼宇 2015 年至今摘要前沿大厦是一个采用了智能科技的商业办公项目，其附加值在于为用户提供自主的智能楼宇解决方案。 96 第七章案例分析附录
97.重大事件时间轴 : 2009 由 PLP 公司设计，OVG 地产公司开发的前沿大厦建成并且交付使用。 PLP 公司德勤设计在阿姆斯特丹泽伊达斯地区的德勤办公楼。 2014 2015 入围或获得五项主要的设计或建筑奖项。入围或获得六项主要的设计或建 2016 筑奖。概述 : • PLP 公司设计了德勤在阿姆斯特丹泽伊达斯地区的新办公楼； • 这个项目的主要设计目标是“智能楼宇”，而此项目的另一目标是为了激发德勤在新技术时代的转变。影响 : • 被认为是世界上最智能、最环保的办公空间； • 此楼宇可自动调节在用能耗，智能调度停车位和提醒物业管理团队及时清洁不干净的洗手间； • 项目有 28,000 个传感器，记录大楼内的湿度、温度、人群移动和照明水平； • 员工可以使用智能手机来调节供暖、空调和照明，以及找到停车位和预定办公桌。它是如何完成的 : • 可持续发展是前沿大厦的核心设计理念，在实践方面，包括以下环保智能设计： • 此建筑设计可有效地利用太阳光。在楼宇的北侧，玻璃面板可有效地利用太阳光，并且不会影响室内的温度。在楼宇的南侧，太阳能电池板可为所有的智能手机、笔记本电脑和电动汽车供电； • 前沿大厦的供水来自于建筑下面的蓄水层，并且其屋顶安装了太阳能板为楼宇的供暖和制冷提供能源； • 雨水被用于冲洗厕所和灌溉植物； • 每个灯具均配有多个传感器，用以记录移动，光和温度； • 德勤的员工可以像业主一样能够调节楼宇内的通风和照明； • 浊气被吸入排风管道，然后从建筑物中排出，与此同时，新鲜的空气从地面的进风口进入大楼。成果 : • 前沿大厦降低了能源费、水费和清洁费的成本； • 其对许多不同领域的用户产生了积极的影响； • 由于前沿大厦的节能设计，以及其对太阳能与地热能源的利用，此楼宇自身可产出的电力比它所节约的电力更多。总结 : • 前沿大厦是世界上最具创新的建筑之一，并且其具有定制的最先进技术平台； • 前沿大厦的智能技术推动了可持续发展楼宇设计进入一个新的高度； • 如今，前沿大厦启发开发商，使它们的楼宇更加智能化。中国“新”经济智能、共享与绿色 97
98.案例中国阿里巴巴集团 2 旗下的盒马新零售的形式 2016 年至今摘要阿里巴巴旗下的“盒马”品牌是中国线上 / 线下零售融合发展的里程碑，其改变着中国人的传统购物模式。 98 第七章案例分析附录
99.重大事件时间轴 : 2016 年 1 月盒马鲜生获得了阿里巴巴集团 1.5 亿美元的投资，这是继天猫 ( 电商平台 )、菜鸟裹裹 ( 物流平台 ) 和蚂蚁金服 ( 金融平台 ) 之后，阿里巴巴集团的又一重要战略布局，其主要涉及“新零售”业务。 2018 年 4 月盒马鲜生在上海金桥国际商业广场开设了其第一家门店，占地 4,000 平方米。 2016 年 3 月盒马鲜生正式更名为盒马。概述 : • 盒马融合了线上与线下的零售平台，集合电商、超市、餐饮、外卖和网络社交等功能为一体，为消费者提供更大的便利； • 通过应用高科技和增值服务，盒马提高了供应链的运营效率，实现了精准营销，降低了成本，并增加了客户粘性。影响 : • 随着中国消费力的不断增长和智能手机的普遍应用，盒马现已成为中国领先的“新零售”业态品牌，其不仅节约了消费者的购物时间，而且还为消费者提供了独特的购物体验。它是如何完成的 : • 盒马与阿里巴巴集团旗下其他业务领域的公司如天猫、菜鸟裹裹和蚂蚁金服合作打造商业生态闭环，其中包括 : 盒马与支付宝、淘宝、菜鸟裹裹之间的数据共享；盒马与天猫超市共同分担物流和仓储费用；盒马与其他阿里巴巴集团旗下的公司联合开发人工智能、智能仓储物流和云计算； • 盒马利用二维码、电子支付、人工智能、虚拟现实、机器人、悬挂智能输送带系统等高科技，将线上平台与线下门店打通，建立了其商业平台； • 门店将新鲜的食物分装在小袋中，这样可以及时派送至消费者手中，并且免派送费。在盒马消费时，消费者可以充分体验到其首创的 3R 服务理念：及时烹饪，及时加热，及时食用。换句话说，盒马将食物分成三类：生食、半成品和熟食，这些新鲜的食物可以在门店或家里购买。如果消费者选择在店内食用，专业厨师可及时为消费者烹调。部分门店的菜品烹调使用了人工智能科技，可自动烹调出所需菜品。顾客在门店就餐以后，有机器人会自动整理，并清洗盘子和餐具。成果 : • 中国新零售市场的竞争愈发激烈，比如超级物种，7Fresh 和苏宁极物等新零售品牌不断进入市场，并且加速扩张。 • 截至目前为止，盒马已经在中国一线和二线城市建立了 40 多家门店。为了进一步巩固竞争优势和开拓新市场，2018 年，盒马计划在中国开设 100 多家门店。总结 : • 盒马是在中国推广“新零售”概念的公司之一 ; • 由于其高效便利的服务和超强的消费体验，中国消费者很快接受了“新零售”这一新兴业态。 • 随着中国越来越多的消费者接受这种新的消费模式，诸如阿里巴巴、腾讯等大型高科技公司将会在未来持续投资这一商业领域，开拓其“新零售”业务。中国“新”经济智能、共享与绿色 99
100.案例新加坡樟宜机场 3 皇冠假日酒店采用工厂预制模块化建筑技术（PPVC）的应用 2007 年至今摘要新加坡樟宜机场皇冠假日酒店（CPCA）在 2008 年开业，它是一个建设周期仅为 26 天的酒店建设项目。项目采用了工厂预制模块化建筑技术（PPVC），使得建造过程快速、精确、高效，并且成本低廉。 100 第七章案例分析附录
101.重大事件时间轴： 2008 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店荣获卓越奖和亚太地区的 4 项荣誉。 2010 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店获得 30 项大奖和 14 项荣誉。 2015-2018 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店开业。酒店共获得 3 项大奖和 2 项荣誉。 2009 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店荣获 8 项大奖和 10 项亚太地区荣誉。 2011-2014 新加坡樟宜机场皇冠假日酒店获得 14 项大奖。概述： • 作为新加坡第一个使用 PPVC 的项目，新加坡樟宜机场皇冠假日酒店由新加坡建筑事务所 WOHA 设计； • 这家有 243 个房间的酒店只用了 26 天就完成了建设施工； • 该项目坐落于世界上最繁忙的机场之一， PPVC 技术被证实是有效地缩小施工现场面积的最佳方法。影响： • PPVC 赋予了整个项目过程精确、高效、低成本和快速的特点； • 此外，由于减少了来往建筑工地的交通，项目周边的可持续发展也得到了保障。樟宜机场周边并没有因为项目的施工而被严重的交通拥堵困扰； • 整个施工过程中消耗了较少的能源，并减少了建筑垃圾。它是如何完成的： • 樟宜机场皇冠假日酒店的建造工程仅占用极小的场地，并采用了 PPVC 技术。通过这种技术，现有的道路仍然保持开放，允许正常的交通流。由于要保证机场每天 24 小时的运营，项目也没有占用额外的空间。 • 项目分为两个阶段：地基的建设工作需要数月，酒店其余的部分在 26 天内建设完成； • 各个独立的施工模块有自己的内部装配和结构，制造完成后运送到现场。这些模块是在上海的一家汽车工厂预制的； • 所有使用的材料都被预先按尺寸切割，并被安装到相应模块。这些模块最终包括地毯、浴缸、毛巾栏杆等一切酒店所需要的东西； • 在施工现场，这些模块以类似搭乐高的方式堆叠起来。每个施工日可完成 10 个模块的安装；成果： • 与此类项目所采用的传统施工方法相比： • 该项目的建设雇用了最少的工地工人。工人数降低了 40%； • 建造时长被缩短了 17%； • 建筑质量得到了提升； • 克服了场地的约束，建设场地空间的要求下降了 45%。总结： • CPCA 的案例证明 PPVC 技术可被成功运用并有以下益处： • 创造更大的可持续性； • 需要较少的现场劳动； • 加速了建造过程； • 确保了建筑质量； • 成本被有效控制。中国“新”经济智能、共享与绿色 101
102.案例伦敦 4 联合办公场所 Camden Collective 联合办公项目的重新定位 2009 年至今摘要联合办公项目 Camden Collective 于 2009 年推出，为初创企业提供共享办公空间，从而为项目所在地社区带来一系列连锁效益。 102 第七章案例分析附录
103.重大事件时间轴： 2009 Collective 项目在 Camden High Street 开设了三层的零售和合作办公空间。 2015 为了给尤斯顿火车站的快速 2 号线 (HS2) 让道，Collective 从 National Temperance Hospital 迁出。 Dexter Moren Associates 设计了 Collective 的第一个无线，无墙的联合办公空间。该联合办公场所位于戴维罗伯茨艺术基金会所属的经过改造的 19 世纪家具工厂。 2013 Camden Collective 项目布局至 National Temperance Hospital。 2017 Collective 在伦敦交通运输公司（TfL）名下位于 Camden Town 的物业中的第 19 层开设了另一个联合办公空间。概述： • Camden Collective 位于伦敦 Camden 的中心地带，是一个经过认证的支持慈善和公益的办公空间，同时为发展中的创意社区提供课程和协作 ; • Camden Collective 是一个可以复制迁移的联合办公空间，它改造有价值的历史建筑，并合理利用未被开发的空间。影响 : • Camden Collective 的好处包括提供技术和创新方面的技能培训，为初创型公司提供补贴，并提供免费的办公桌； • 此项目已经支持了大量的创业公司，从创立公司，到公司发展，也支持了大量慈善公益项目。 London’s Growing Places Fund； • Camden Council； • Camden Town Unlimited. 成果： • 自 2012 年 9 月以来，Camden Collective 项目本身已提供了 100 多个全职工作岗位； • Camden Collective 项目通过提供工作场所，使初始创业者更容易开始起步。在最初的 16 个月里，他们已经成功容纳了 40 家新创企业； • Camden Collective 项目将工作场所变成更吸引人的空间； • 由于商业活动不断增加，Camden Collective 项目所在的当地社区有了消费增长。它是如何完成的 : • Camden Collective 项目运用政府补助金和运营收入来为其活动提供资金。该项目由公共和私人捐赠共同支持，其中包括： • City Bridge Trust Stepping Stone Fund； • The Mayor of London’s High Street Fund； • The Mayor of London’s Regeneration Fund； • The London Enterprise Panel and Mayor of 总结： • Camden Collective 项目的蓬勃发展可以归功于充满活力的社区，在那里，年轻人、企业家和利益相关者一起助力，加强业务平台，并支持创造更多的项目； • Camden Collective 项目由公共和私人基金共同资助，其中的设计都是有效利用旧空间的成功范例； • Camden Collective 项目帮助年轻人在当地社区成立初创企业，从而增加了就业机会。中国“新”经济智能、共享与绿色 103
104.案例 Common 5 纽约针对房租上涨的可行住房解决方案 2015 年至今摘要作为美国最大的运营商之一，总部位于纽约的 Common 提供了充分的联合居住空间以及全方位的服务，从而帮助年轻人寻找便利、共享、灵活和可行的住房来应对房租的上涨。 104 第七章案例分析附录
105.重大事件时间轴 : 2015 Common 在旧金山和华盛顿特区开设了其分店。 2017 新奥尔良工业发展委员会同意为联合居住项目的开发商减免 15 年的税收。这 65 个单元的项目预计将于 2019 年完成。 Common 募得 735 万美元的资金，由风投公司 Maveron 投资。 Common 在纽约市布鲁克林开设了第一家联合居住空间，其可提供 19 个私人卧室的房间。 2016 Common 与房地产私募基金 Harriman Capital 达成协议，并且管理它们的联合居住物业后，Common 进入了芝加哥市场，并扩大了在洛杉矶的业务范围，以管理它们的共同资产。 2018 概述 : • 目前，Common 在纽约，华盛顿特区，芝加哥和旧金山四个大城市的 18 个物业中，运营着 500 间房间。 • Common 一般会与房地产开发商或投资者签订长期的管理协议（通常为 10-15 年）， Common 负责出租房间，收取租金，维修设施和向会员提供维护服务。影响 : • Common 提供的高品质卧室满足了人们的高需求，其所有门店的入住率达到了 98% 及以上； • 与 Common 的合作使得房地产开发商和投资者缩短了前期建设的时长，降低了 10-15% 的建筑成本。 • Norwest Venture Partners； • 8VC； • Solon Mack Capital； • Patoma Partners, 以及； • Harriman Capital. 成果： • Common 平均每周会收到 1,000 份会员申请； • Common 注重提高会员的生活水平，促进会员间的沟通联络，使得每年有 70% 的会员会续签 12 个月的租约； • 目前，Common 在四个大城市中，共有超过 400 名会员，其中 70% 的会员为首次搬迁至新城市的人，32% 的会员为海外移民。它是如何完成的 : • Common 的商业模式涉及到与房地产开发商或投资者的合作，房地产开发商或投资者购买了建筑物业，并将物业长期出租给联合居住的运营商（10-15 年）； • 为了保证运营成本和快速的业务增长，自 2015 年 7 月以来，Common 已经从投资者那里募集了 6,340 万美元； • Common 的投资者和合作伙伴包括： • Maveron；总结： • Common 采用了类似 WeWork 的联合办公商业模式，为其会员提供了灵活的、连通的和便利的居住空间。联合居住运营商为他们的会员提供了聚会活动和应用程序，使得会员之间建立了联系； • Common 与房地产投资者和开发商之间的战略关系，会减轻一些短期的成本压力，使运营商能够分配更多的资源在室内设计和免费室内服务上。中国“新”经济智能、共享与绿色 105
106.案例上海高觅办公室 6 一方绿意盎然的小天地 2013 – 2015 摘要一间坐落于上海市中心 600 平方米的办公空间被成功改造成东亚地区首个获得 LEED v4 铂金级认证的建筑项目。 106 第七章案例分析附录
107.重大事件时间轴： 2011 高觅决定将其位于上海的新办公室建设成符合可持续发展要求的办公室。开始设计及施工。 2013 2015 高觅上海办公室开幕。概述 : • 在 2015 年初，来自美国俄勒冈州波特兰市的工程公司高觅在上海市区设立了新办公室； • 该项目作为可持续发展的范例，荣获东亚地区首个 LEED v4 铂金级认证； • 这座绿色建筑使得中国在借助物业改造以达到环境改善的道路上迈出了坚实的一步。影响 : • 高觅将环境可持续发展推上了一个全新的高度：该项目获得了东亚地区首个 LEED v4 铂金级认证，以及亚洲首例零能耗生活建筑认证； • 尽管这个项目十分复杂且极具挑战性，高觅仍然使之变作现实，并成为了中国绿色建筑设计和可持续发展规划领域的试金石； • 此外，该项目的成功将会激励更多其他公司去努力争取高级 LEED 认证，为未来建设可持续发展城市贡献力量。它是如何完成的 : • 高觅的上海办公室位于上海市中心，面积达 600 平方米，前身是建龄约百年的洛克菲勒大厦。在将该建筑改造为上海办事处的过程中，高觅尽力确保了绿色材料及零危险化学品在空间上的使用； • 另外，为了节省建筑物消耗的能量，该项目的设计过程十分复杂，包括最大化自然采光，安装低耗能设备和在房屋内部安装可再生发电机等； • 高觅的设计团队在改造过程中还克服了诸多障碍，包括不良的空气质量、松散的监管环境、不规范的建筑材料等。成果： • 作为亚洲最绿色环保的办公区之一，高觅建筑的成功案例将有助于中国应对环境挑战； • 该办公区域每年回收 132,086 加仑的雨水，并降低了 50% 的年能耗； • 高密办公室还嵌入了一个实时的室内空气质量检测系统，检测结果将直接显示在办公室的屏幕上，并能通过智能手机访问； • 如今，工作人员和游客可以轻松地了解他们是否身处于健康的环境之中。总结： • 作为一个杰出的更新案例，高觅成功地利用了旧址的优势，并将之打造成绿色环保的办公空间； • 可持续建筑材料的使用可以帮助企业解决大量城市环境问题，改善工作场所及周边社区环境。中国“新”经济智能、共享与绿色 107
108.案例香港 7 领展房地产基金 5 亿美元 – 香港首个绿色债券 2013 年至今摘要领展房地产基金发行了香港首个绿色债券，以促进当地社区在社群，环境以及经济领域的可持续发展。 108 第七章案例分析附录
109.重大事件时间轴： 2013 年 3 月领展被列为道琼斯可持续发展指数亚太指数 2013/2014 年度的成份公司（是跻身该指数的香港首家，也是唯一的房地产投资信托基金）。 2015 年 1 月领展被列入恒生可持续发展企业指数，成为指数成份股。 2016 年 7 月领展被纳入富时社会责任指数系列（是香港首家入选该指数的上市房托基金）。 2013 年 9 月领展成为唯一被列入 RobecoSAM《可持续发展年鉴 2015》的香港公司，确认领展在可持续发展方面成为全球房地产业界中最顶尖的 15% 企业。 2015 年 9 月领展发行香港企业及亚洲房地产企业首个绿色债券。概述 : • 领展房地产基金是香港首家上市及以市值计亚洲地区现在最大型的房地产投资信托基金； • 从 2005 年 11 月创立以来，领展房地产基金运营着一个包含写字楼，零售物业和停车位的多元化资产组合； • 关于领展房地产基金所持有的物业组合，占总价值 91.0% 的 138 个物业和 6.1 万个停车位位于香港，占总价值 9.0% 的 3 个物业位于中国大陆； • 领展房地产基金坚持可持续发展，并在这一领域取得了领先地位； • 领展房地产基金已经确立了一个系统的绿色债券体系。这个体系不仅详细规定了绿色项目的选取标准，并要求项目资金用途得到有效的披露。例如，合乎标准的项目包括已获得绿色认证（比如 HKGBC 和 USGBC）的建筑，或者那些能提高能源利用率 15% 的建筑节能项目。影响 : • 领展房地产基金成为香港，甚至亚洲首个发行公募绿色债券的房地产基金，并在促进当地社区实现社群，环境以及经济领域的可持续发展中发挥了重要作用。它是如何完成的 : • 领展房地产基金在 2016 年 7 月发行了首支绿色债券。这支绿色债券是领展房地产基金实践其加快建设更加绿色健康低碳建筑的愿景的有力工具。 • 这支 5 亿美元的绿色债券是专门为领展房地产基金九龙东办公楼和商业项目而发行的。这个办公楼和商业项目将按照 BEAM Plus 铂金， LEED 铂金和 WELL 金级绿色建筑标准建设。 • 从买方属性上看，其中 6% 是纯绿色基金， 14% 是绿色债券的活跃买家。从地理分布上看， 96% 是亚洲买家，剩余 4% 是欧洲买家。成果： • 此债券的票面利率是 2.88%，穆迪和标普信用评级分别为 A2 和 A。相对于在二级市场交易的相似债券，这支债券是非常有竞争力的。 • 根据彭博社的报道，此绿色债券吸引了超过 16.5 亿美元的资金，是原始募集目标的 3 倍。总结： • 领展房地产基金长期坚持可持续发展的策略，并确立了绿色债券发行机制，引领了亚洲绿色金融领域的发展； • 展望未来，领展房地产基金的绿色债券规模预计将持续扩大，而随着大量的绿色建筑在香港和中国大陆竣工入市，本地社群也将更加崇尚绿色发展，这将进一步推动区域环境的可持续发展。中国“新”经济智能、共享与绿色 109
110.
111.业务联系人张国正亚太区董事局主席大中华区行政总裁王盛大中华区副总裁北中国董事总经理 sean.s.wang@cushwake.com 黎庆文华东区董事总经理 kelvin.qw.li@cushwake.com 程家龙大中华区副总裁华南及华西区董事总经理 jialong.cheng@cushwake.com 刘小华华中区董事总经理 mimie.sw.lau@cushwake.com 萧亮辉香港董事总经理 john.siu@cushwake.com 颜炳立台湾董事总经理 billy.pl.yen@cushwake.com
112.大中华区研究部联系人林荣杰大中华区研究部董事总经理 james.shepherd@cushwake.com 张晓端华南及华西区研究部主管 xiaoduan.zhang@cushwake.com Shaun Brodie 大中华区租户研究及华东区主管 shaun.fv.brodie@cushwake.com 贺凯香港研究部主管及董事 reed.hatcher@cushwake.com 魏东北中国区研究部主管 sabrina.d.wei@cushwake.com 薛惠珍台湾研究部主管 wendy.hj.hsueh@cushwake.com 缪舒怡华中区研究部主管 gracie.sy.miao@cushwake.com Ryan Balis 大中华区研究部宣传经理 ryan.t.balis@cushwake.com 这篇报告由戴德梁行大中华区租户研究主管 Shaun Brodie 统筹撰写，Ryan Balis 编辑，贺凯，庄承杰，洪暐，闫阳和冀杨撰写相关章节内容，编译整理由洪暐完成，设计由杨岚完成。戴德梁行戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球 60 多个国家的 43,000 名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达 50 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 www.cushmanwakefield.com，或关注我们的微博（戴德梁行中国）及微信（戴德梁行）。免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载 © 戴德梁行 2018 年

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