粤港澳大湾区：中国先驱城市群未来世界第一湾世邦魏理仕

2020-02-27 218浏览

1.世邦魏理仕研究部粵港澳大灣區中国先驱城市群未来世界第一湾
2.粤港澳大湾区由九个广东省城市包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门，以及香港和澳门两个特别行政区所组成。区内产业成熟多样，既有国际金融中心、中国创新高地，又有国内重要的先进制造业基地。概念上，粤港澳大湾区跟以前的大珠江三角洲相似，自2017年，粤港澳大湾区已提升至中国国家战略的层面，在国家政策及各地政府的大力推动下，大湾区各地正在经历前所未有的融合与发展，朝着成为世界最大湾区经济体的方向前进，为提升中国在国际上的竞争力做出贡献。与世界三大湾区（东京、纽约和旧金山）相比，粤港澳大湾区的人均GDP仍然落后，区內的部分二、三线城市仍然以传统制造业为主，但随着大湾区的融合，区内一线城市的产业产生外溢效应，使大湾区内的其他城市获得产业升级，且融合的过程将加速区内人才、物资、信息和资本的流动，从而增加对房地产的需求。粤港澳大湾区辖内拥有五个国际机场，三个世界十大港口，多条高铁线路，但相比其他世界湾区，幅员最为辽阔，因此为实现湾区内城市一小时通达，区内需要更多的基础设施，目前大量在建的项目中，以过江基建如港珠澳大桥、深中通道和深湛高铁最具策略性，有望使东西两岸由来已久的发展失衡问题得以改善，带动西岸的经济发展。在投资大湾区的策略方面，世邦魏理仕建议应着眼关注两个层面：在区位选择层面，选取（一）具有政策优势的城市及政府重点发展的区域；（二）由基建设施带动，交通时间得到最大改善的区域；（三）产业升级最显著以及人才流入最多、人口增长最快的城市。在物业层面，在第三产业比重提升的过程中，预期将产生对写字楼的强劲需求，因此这种物业类型最被看好。另外，透过新一轮基建的配合，区内生产及消费活动的增加，将带动物流配送的增长，从而带来更大的仓储需求。整体来说，人口的增长亦会为零售及住宅需求带来支持。本报告尝试对大湾区的政策、产业结构、基建项目、未来商业房地产重点区域等作出深入浅出的分析，借以发掘各城市的潜力，找出有根据的商业房地产投资方向。
3.目录 01/ 粤港澳大湾区的由来与概况 02/ 大湾区的宏观发展 03/ 大湾区经济一体化模式下的三个城市发展层面 04/ 投资大湾区的战略性布局 05/ 大湾区商业地产市场的未来亮点机遇 06/ 结论
4.4 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾 01/ 粤港澳大湾区的由来与概况肇慶佛山广州東莞惠州江門中山珠海澳門深圳香港粤港澳大湾区是包括珠江三角洲内深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市，加上香港和澳门两个特别行政区组成的城市群。尽管粤港澳大湾区是一个新的战略性发展方向，但在以往的珠江三角洲概念下，这些城市的融合发展由来已久，彼此并不陌生。湾区内大部分城市拥有具竞争力的产业和坚实的经济基础，发展独当一面，当中深圳和广州更与上海和北京同列国内一线城市，再加上香港这座历史悠久的国际城市，大湾区绝对是中国其中一个最重要的对外窗口，与中国国内另外两个经济迅速发展的城市群：京津冀和长江三角洲相比，可谓各有千秋。在香港和珠三角建立湾区的概念初源于上世纪九十年代，由民间学者建议效法美国旧金山湾区，建立”香港湾区” 或”港深湾区”。十多年后，中华人民共和国国家发展和改革委员会正式于 20 08年颁布《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，为珠三角的发展战略定下了重要的基调。其后粤港澳三地进一步深化合作，共同研究规划并签订多项合作框架协议，联系更为紧密。直至2015年，中国在《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》中，提出在”一带一路”的兴建中”打造粤港澳大湾区”，令大湾区概念首次被写入中国国家级文件当中。2017年 3月，中国国务院在《政府工作报告》中提出，“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，明确指出大湾区发展已升级至中国国家战略的层面。世邦魏理仕研究部
5.表一：粤港澳大湾区发展里程碑 2008年12月中国国务院批复《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20 08-2020年）》，提出粤港澳以区域合作一体化为前提，增强珠三角城市间的合作。 2009年10月在广东省、香港、澳门三地政府联合发布的《大珠三角城镇群协调发展规划研究》中，将总体目标定为粤港澳三地合力建设充满生机与活力、具有全球竞争力的协调可持续的世界级城镇群。 2011年1月粤港澳三地政府公布《环珠江口宜居湾区建设重点行动计划》，以落实珠三角跨界地区合作。 2014年3月深圳市首次在政府工作报告中提倡 “湾区经济”，推动珠三角一体化发展及加强深莞惠合作，并致力透过基建打通区域合作战略通道，产生湾区经济发展联动效应。 2015年3月中国国家发改委、外交部、商务部共同发布《推动共建丝绸之路经济带和 21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》首次提出要深化与港澳台合作，合力打造粤港澳大湾区。 2016年3月中国国务院在《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》提出广州、深圳、香港及澳门共同打造粤港澳大湾区，“构建以粤港澳大湾区为龙头，以珠江—西江经济带为腹地，带动中南、西南地区发展，辐射东南亚、南亚的重要经济支撑带。” 2016年3月中国在“十三五”规划中表明“支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用，推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设”。 2017年3月中国国务院《政府工作报告》提出， “要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，正式将大湾区提升至国家战略的层面。 2017年10月《十九大报告》再次重申“要支持香港、澳门融入国家发展大局，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，全面推进内地同香港、澳门互利合作”。 2017年12月在中央经济工作会议上，提出要 “科学规划粤港澳大湾区”被写入 2018年经济工作，大湾区的战略规划即将正式实施，踏入新阶段。 2018年8月中央政府成立「粤港澳大湾区建设领导小组」，并由国家发改委担任统筹执行角色，进一步显示中央对大湾区的重视与支持。领导小组的成立有利于大湾区内各城市的沟通，令大湾区的规划更具协调性。 2017年7月国家发改委与粤港澳三地政府签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，初步定出三地政府的分工、合作方向及协调机制，旨在“将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，携手打造国际一流湾区和世界级城市群”。资料来源：中国国家商务部、中国国务院、中国国家发展和改革委员会、广东省人民政府、深圳市人民政府办公厅、香港政府新闻网、新华网。 5 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾 © 2018 CBRE, Inc.
6.6 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾很多人也将粤港澳大湾区与世界上另外三个发展上百年的湾区（东京湾区，旧金山湾区和纽约湾区 )比较，它们的规划与发展有政府主导、有政府与民间智库一起协调部署、也有自然发展起来的，从它们的规模与可持续发展性的角度来看，政府担当的角色可谓举足轻重。正如上述所言，粤港澳大湾区发展已成为了中国国家级层面的政策，由中央政府推动，地方政府协调，加上大湾区的先天条件优厚，幅员广阔、人口众多、面向国际、产业先进和多样化，依附中国迅速稳健的经济发展，大湾区的长远发展可被看高一线。创新及科技产业发展迅猛粤港澳大湾区亦是中国创新及科技产业的摇篮。2017全球创新指数报告 GII所列 2016年全球创新城市群中，深圳和香港以国际专利申请数量，位列世界第二创新群落。除此以外，2017年科硏发展（R & D）经费占深圳市 G D P比重达 4.1%,相当于900亿，在大中华区内仅次于北京的5%，却高于上海的3.5%和台湾的3.1%。对比国内外的城市群，大湾区优点众多，正迎来一个千载难逢的发展机遇，但它同时也面临着一些挑战，两方面的略述如下：土地和人力资源丰富、经济效益高粤港澳大湾区占地约56,000平方公里，人口超过6,900万，虽然只占用全国土地面积 0.6% 和人口5%，但其产出占全国国内生产总值12%，经济效益比京津冀和长三角等主要经济带高，同时土地和人口规模相比世界其他三大湾区都要大。金融经验丰富、制度多样化粤港澳大湾区拥有中国三个股票交易所中的两个，合计总市值超过48亿元人民币1，位列世界第三大，更是上海的 1.6倍，是中国最重要的金融中心之一。其中香港的营商环境和制度与国际接轨。另外，区内还设有深圳和珠海两个经济特区，广州南沙、深圳前海蛇口和珠海横琴三个自贸区，有利于创新政策在区内的先行先试，形成了一个可互补共赢的制度多样化经济体，令大湾区的产业有更大的发展空间，促进区域内多个经济核心的形成。世邦魏理仕研究部航运产业发达粤港澳大湾区的港口实力出众，深圳、香港和广州都有货运港口位列全球前十强2，2016年的集装箱吞吐量合共达 6,265万个标箱(TEU)，比长三角还要多出近400万个。区內共有香港、澳门、广州、深圳和珠海五个国际机场和惠州一个地区机场，其中香港和广州在全球机场客运量排行第八和第十三3。在国内，广深港的机场客运量均排名前十。此外，香港更是连续八年成为全球最繁忙货运机场，国际货运量比第二名的上海浦东国际机场高出70%。大湾区的总体客运量及货运量更是全球湾区之首。随着区内机场的持续扩建，今后大湾区的人流及物流必将更趋蓬勃。第三产业占比有待提升粤港澳大湾区第三产业占比超过 60%，人均 G D P比京津冀和长三角城市群高近一倍，但仍然远低于另外三个国际湾区。相比之下，纽约、东京和旧金山湾区的三产比重平均超过 80%，人均 G D P更以倍数高于粤港澳大湾区。部分大湾区城市如中山、惠州、江门和肇庆等仍以中低端制造业为主，这些产业对 G D P 贡献有限，但受益于《中国制造 2025》的规划，大湾区的产业转型和升级目标明确，蓄势待发，从而带动更多高增加值的第三产业发展。随着各城市的产业升级和现存的第三产业更趋壮大稳定，未来三产比重和人均 G D P必然会明显提升。除了致力于提升第三产业的占比外，制造业升级也是大湾区内重要的一环。当中,中国工业和信息部同意把珠江西岸“六市一区”( 珠海、佛山、中山、江门、阳江、肇庆、顺德 )创建“中国制造 2025”试点示范城市群，引领中低端制造业向高端制造业升级。大湾区内的法制、货币、身份和文字差异粤港澳大湾区最有别于国内另外两个主要经济带和国际三大湾区的地方，是它有香港和澳门两个特别行政区。这两个特区在居民身份、立法、税收制度、货币和文字均与其余九个广东城市有所差异，使得政策推行及执行、人流和资金的出入境管理、商业运作等都相对复杂。长远来说，这些差异的问题必须理顺，否则难免阻碍大湾区的一体化发展。从宏观经济指标来看，粤港澳大湾区的经济总量和长三角城市群以及国际湾区都还有一段差距，人均 G D P 更是低于世界湾区的平均水平。从产业结构的角度来看，大湾区仍处在工业经济向服务经济的转型期，第三产业的比重有待提高。在世界独一无二的制度多样化环境下，大湾区的发展将走出一条无既定经验可循的新型道路，既需要融合各城市、地区，避免行政壁垒，也要做好交通基建和城市分工，实现在差异化发展中共同进步的目标。 1 根据香港交易所2018年6月29日数据。 2 劳孙先生报(劳埃德的名单)(2017)。《2017世界集装箱港口百强排行榜》 (10 0 端口2 017 )。英国，伦敦。 3 国际机场理事会(国际机场理事会)(2018)。《2017年全球机场客货运量排名》 (世界机场交通排名)。加拿大，蒙特利尔。
7.图一：世界主要湾区指标比较（2 0 17 ) 4 3 资料来源：广东省统计局，国家统计局，香港政府统计处，澳门统计暨普查局，日本总务省，世界银行，德勤硏究，香港立法会，United States Census Bureau，WIPO，世邦魏理仕研究部 7 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾 1 粤港澳大湾区 2 东京湾区* 5.6 面积（万平方公里） 3.7 3 纽约湾区* 2.2 4 旧金山湾区* 1.8 人口 (万人) 6,957 4,396 2,015 768 1.6 1.9 1.7 0.8 G D P( 万亿美元 ) 2 1 2.3 人均 G D P( 万美元 ) 4.2 集装箱吞吐量 7,499 （万个标准货柜单位） 773 2.0 机场旅客量（亿人次） 1.2 8.2 625 1.3 10.2 237 0.8 11.8% 37.6% 9.0% 4.2% G D P占所在国家总量 64.9% 第三产业比重(%) 主要产业金融、创新科技、制造业 *2016年数据。 82.3% 汽车、石化、金融 89.4% 82.8% 金融、房地产、医疗保健科技创新、专业服务 © 2018 CBRE, Inc.
8.8 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图二：中国领先城市群指标比(2017) 3 2 1 世邦魏理仕研究部 1 粤港澳大湾区 2 长江三角洲 3 京津冀 5.6 面积（万平方公里） 21.1 14.6 6,957 12,833 11,247 人口(万人) 1.6 G D P( 万亿美元 ) 2.6 1.3 2.3 人均GDP(万美元) 1.3 1.1 70.3% 69.0% 48.7% 城镇化率(%) 64.9% 54.4% 58.6% 第三产业比重(%) 资料来源：国家统计局，北京统计局，天津统计局，河北省统计局，上海统计局，江苏省统计局，浙江省统计局，广州统计局，深圳统计局，珠海统计局，佛山统计局，中山统计局，东莞统计局，惠州统计局，江门统计局，肇庆统计局，澳门统计暨普查局，澳门国际机场专营股份有限公司，香港政府统计处，香港贸发局， Central Intelligence Agency Long Finance，世邦魏理仕研究部
9.02/ 大湾区的宏观发展 9 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾正如上述所言，粤港澳大湾区在经济上已具备一定的基础，加上中央政府已将大湾区提升至国家级层面的政策，各项世界级基建也在兴建得如火如荼，大湾区可谓机遇处处。这部分会就大湾区内的基建、政策、经济融合三方面来逐一讨论其为湾区带来的机遇。基建互联–缩短城市之间距离 , 促进跨界合作相比起世界三大湾区，粤港澳大湾区覆盖面积是旧金山湾区和纽约湾区总和的1.4 倍，由此可见，以基建加强大湾区内各个城市的联系，缩短交通往来时间，可谓是重中之重。有鉴于此，粤港澳三地政府均提倡“一小时生活圈”的概念，加强大湾区内各城市的通达性。基建有助推动湾区城市融合，令城市边界变得模糊、人口流动更自由、资源配置更优化。基建设施缩短湾区内城市的通达时间，也加强了对湾区外区域的辐射。大湾区内建成的高速国铁客运专线及珠三角城轨约1,64 0公里，在建及规划中的客运专线超过十条。全部建成后，预计湾区内高铁和城轨可达 2,370公里，同时连通全国三万公里的高速铁路网络。届时，香港、深圳和广州的CBD基本可以实现一小时到达区内大部分城市的商务区。当中广深港高铁更可大大缩短这三座一线城市之间的穿梭时间至15分钟( 深圳 - 香港)和 48分钟 ( 广州 - 香港)。与此同时，深湛、深赣、广汕以及广湛的建设及推进，都将进一步加强广州和深圳对于广东省东西翼、粤东北乃至相邻省份的辐射能力。各城市在建的地铁线亦将缩短城市点对点的出行时间，令郊区受惠，加速城市去中心化进程。 © 2018 CBRE, Inc.
10.图三：粵港澳大灣區基礎建設城市间距离拉近，带动房地产市场发展 19 往北京、武汉、长沙 18 往贵阳 17 往南宁肇庆 15 4 23 往湛江图例：已建成路线未来路线 22 往湛江机场集装箱港口广州北 9 11 16 广州站广州东佛山西 10 7 广州南 8 广州東莞 6 佛山江门 12 中山 13 南沙 5 珠海 2 澳门深圳深圳北前海深圳东福田站 3 香港 1 橫琴广深港高铁 2018年通车运行 • 广州南站-香港西九龙站，全长142 公里，香港段26公里 • 预计日均客流量为9.9万人 • 香港到广州南站最快仅需48分钟 1 港珠澳大桥 2018年通车运行 • 全长55公里从香港到澳门或珠海的行车时间从4-5小时缩短至45分钟 • 130公顷人工安置连接口岸 2 莲塘/香园围口岸 +高速公路预计完成日期:2018年 • 深圳莲塘口岸-香港香园围 • 11公里的双程双线分隔道路 (包括5.7公里隧道)连接至粉岭公路 3 • 香港到深圳龙岗时间从 49分钟缩短至27分钟广佛肇城轨 2016年3月通车运行 • 始于广州站，终到肇庆站 • 不包含广佛段的长度为87公里，设计时速200公里 4 20 往南昌深中通道预计完成日期：2024年 • 建成后，深圳到中山的交通时间将从2小时缩短至30分钟 • 全长24公里，其中海上段长度约22.4公里 5 虎门二桥预计完成日期:2019年 • 起于广州南沙区东涌镇，止于东莞沙田镇，全长13公里 • 建成后，有望缓解当前广州与东莞、深圳之间过江的交通紧张状况，减轻虎门 6 大桥的压力广深和谐号 2007年通车运行 • 从广州东站至深圳火车站，全长139公里 • 全段运行时间为1小时12分 • 运行时速180公里 • 平均10-15分钟开出一班，客流高峰期每5分钟趟车 7 佛莞城轨预计完成日期:2020年 • 线路从广州南站至东莞望洪站，总长39公里 • 设计时速200公里，全线设7个车站 • 2015年开工，工期5年 8 14 惠州 24 往汕尾广佛环线预计完成日期：2022年 • 佛山西至广州北段正在进行可行性分析 • 佛山西至广州南站段预计 2019年建成 • 环线全长143公里， 9 设计时速160公里穗莞深城际预计完成日期: 2019年 • 广州东站-深圳机场站，全长94公里 • 设计时速140公里 10 新白广线预计完成日期：2020年 • 线路从广州新塘经白云机场到广州北站，总长77.7公里 • 设计时速160公里 11 广珠城际预计完成日期：2022年 • 延长线一期(拱北至长隆公园)在建，二期(长隆公园至珠海机场)规划 • 广州南站到珠海站 116公里，中山至江门支线26公里 • 广珠段（包括支线） 2012年开通 12 21 往厦门、上海广佛江珠城际预计完成日期：2022年之后 • 线路全长162公里，途经广州、佛山、江门、珠海 • 计划开设14个站点，起点在广州芳村，终点在珠海机场，并预留接入广州站 • 线路正进行可行性研究分析 13 莞惠城际 2017年通车运行 • 从东莞道滘到惠州小金口站，全长100公里 • 设计时速200公里 14 广佛肇高速预计完成日期：2019年 • 项目连接广州、佛山、肇庆，终点往西延伸广西的梧州环城高速，全长225公里 • 一期在肇庆市内， 2016年底已通车 • 二期广州白云区到肇庆大旺段，预计 2019年通车 • 建成后将有效缓解广肇高速的运行压力 15 珠三角环线预计完成日期：2018年 • 计划2018年底，港珠澳大桥建成，届时全线贯通 16 南广高铁 2014年通车运行 • 广东省境内227公里、设10个车站 • 客货共线，设计时速200公里 • 广州与南宁之间的旅行时间从13小时缩短至最快 3小时 17 贵广高铁 2014年通车运行 • 从肇庆东站并线，然后接入佛山西 • 广东省境内208公里、设6个车站 • 客运专线，设计时速250公里 • 贵阳至广州旅行时间从20小时压缩至最快4小时 18 武广高铁 2009年通车运行 • 广东省境内298公里、设6个车站 • 客运专线，运行时速350公里 • 武汉至广州的旅行时间 19 由原来的11小时缩短至 3小时，长沙到广州直达仅需2小时赣深高铁预计完成日期：2020年 • 江西赣州-深圳北站，全长436公里，其中深圳段25公里，惠州段102公里 • 设计时速350公里 20 厦深高铁 2013年通车运行 • 厦门北站-深圳北站 • 全长502.4公里，其中广东段全长约357公里，福建段全长约145公里 • 深圳到厦门时间缩短到3小时左右 21 深湛高铁预计完成日期：2024年 • 深圳-湛江站，其中深圳-江门站长度234公里 • 江门站将作为广佛江珠、 22 线和深湛高铁的换乘站 • 设计时速250公里广湛高铁预计完成日期：2022年后 • 目前正在规划中,设计时速350公里 • 将从广州站或棠溪站引出到湛江站 23 广汕高铁预计完成日期：2022年 • 始于广州站，终于汕尾站 • 线路总长239公里，广州段及惠州段长度145公里 24 • 设计最高时速350公里主要现有/在建中/规划中的基础建设项目城际铁路（高铁）南广高铁武广高铁厦深高铁广湛高铁城际轨道广深和谐号广佛环线新白广线广佛江珠城际 1 17 18 19 20 21 22 23 24 4 7 8 9 10 11 12 13 14 广深港高铁贵广高铁赣深高铁深湛高铁广汕高铁广佛肇佛莞城轨穗莞深城际来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度世邦魏理仕研究部本报告由世邦魏理仕大中华区研究部撰写。大中华区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。广珠城际莞惠城际免责声明世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。建成兴建中部分建成规划中高速路/桥莲塘/香园围口岸 + 高速公路 2 3 5 港珠澳大桥,香港口岸, 屯门至赤鱲角连接路深中通道虎门二桥珠三角环线 6 15 16 广佛肇高速
11.圖四: 广州一小時生活圈 11 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾韶关怀集站清远云浮东站肇庆广州 18 佛山 15 16 2 3 东莞 9 10 4 17 中山 8 14 67 江门台山站珠海 12 珠海站 13 19 澳门惠州 11 5 深圳 1 香港西九龙站惠州南站汕尾市序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 區域名稱香港大中環广州天河CBD 广州琶洲广州南沙深圳福田CBD 深圳前海深圳后海深圳宝安中心區東莞南城国際商務區東莞濱海灣新城惠州江北CBD 珠海吉大珠海橫琴新區中山東區中心商務區广東金融高新區佛山新城江門北新區肇慶新區澳門半島商務區（皇朝 + 南灣 + 新口岸）商务核心区 2018年一小时可达站点 2023年一小时可达站点广州商务区 © 2018 CBRE, Inc.
12.12 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾圖五: 深圳一小時生活圈清远肇庆肇庆东站 18 江门广州佛山 15 16 2 3 东莞 9 广州南站 4 10 17 中山 8 14 67 珠海 12 珠海站 13 19 澳门惠州 11 深圳 5 1 香港西九龙站阳东(深湛) 世邦魏理仕研究部河源(赣深) 汕尾市序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 區域名稱香港大中環广州天河CBD 广州琶洲广州南沙深圳福田CBD 深圳前海深圳后海深圳宝安中心區東莞南城国際商務區東莞濱海灣新城惠州江北CBD 珠海吉大珠海橫琴新區中山東區中心商務區广東金融高新區佛山新城江門北新區肇慶新區澳門半島商務區（皇朝 + 南灣 + 新口岸）商务核心区 2018年一小时可达站点 2023年一小时可达站点深圳商务区
13.圖六: 香港一小時生活圈 13 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾清远肇庆广州北站河源(赣深) 佛山广州 18 15 佛山西站 16 2 3 东莞 9 广州南站 10 4 17 中山北站 14 8 67 江门中山珠海 12 珠海站 13 澳门 19 惠州 11 5 深圳 1 香港惠州南站序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 區域名稱香港大中環广州天河CBD 广州琶洲广州南沙深圳福田CBD 深圳前海深圳后海深圳宝安中心區東莞南城国際商務區東莞濱海灣新城惠州江北CBD 珠海吉大珠海橫琴新區中山東區中心商務區广東金融高新區佛山新城江門北新區肇慶新區澳門半島商務區（皇朝 + 南灣 + 新口岸）商务核心区 2018年一小时可达站点 2023年一小时可达站点香港商务区 © 2018 CBRE, Inc.
14.14 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾新一轮基建设施重点利好珠江口西岸区域，将部分重构东西岸的资源配置。一直以来珠江口西岸的发展滞后于东岸主要是由于西岸城市被珠江口天然阻隔，在缺乏跨江通道连接的情况下,东岸对西岸的辐射力明显不足,导致东西两岸发展严重失衡。在建的港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深湛高铁以及广湛高铁都有利于提升西岸的通达性，为中山、珠海、江门等西岸城市往后的经济发展带来巨大效益。香港、深圳及东莞的外溢效应将辐射到这些地区，同时，源自西岸制造业的产品到达香港和深圳海、空港口的时间也将大为缩短，有利区内物流资源的重新配置。政策推动–明确了粤港澳合作的主要产业领域和未来发展方向政策对粤港澳大湾区的发展有着巨大推动作用。中国设立粤港澳大湾区其中一个目的就是为了和世界上其他成熟湾区一起参与一些行业的国际分工，而为达到目标，粤港澳大湾区的框架协议便将目标定位为打造国际一流湾区及世界级城市群，并且明确了重点提倡: 1. 市场一体化 2. 基础设施互联互通 3. 协同发展现代产业体系 4. 打造国际科技创新中心 5. 打造优质生活圈其实，自从 20 03年签订的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(C EPA)开始，过去十多年，粤港澳政府一系列的政策对彼此在贸易、服务业开放和投资自由化的合作已经进行了不同方面和程度的推动。到了2 014 年12月国务院批复设立广东自贸区，相比起京津冀只有一个天津自贸区和长三角两个自贸区（上海和浙江），广东省的三个自贸区(深圳前海蛇口、广州南沙、珠海横琴)有着数量上的优势。表二：吸引高端人才计划主要政策發布時間政策要点香港 2018年5月8日《科技人才入境计划》 • 适用于持有科学、科技、工程或数学等学科学位且在创科特定行业任职，其中持有硕士或博士学位者无需工作经验 • 2018年6月开始接受申请，首年配额1,000个，每家公司（机构）每年最多可获配额100个广州 2017年12月22日《广州市高层次人才认定方案》、《广州市高层次人才服务保障方案》《广州市高层次人才培养资助方案》 2018年4月9日《广州市促进总部经济发展暂行办法》 • 5年内投入15亿元，对认定的高层次人才给予住房保障、医疗保障、子女入学、配偶就业、创新创业服务等 • 对符合条件的总部企业中高级管理人员给予资金奖励，部分无房的总部企业人才给予租房补贴。为总部企业人才子女入学、入户、出入境便利等提供支持和服务深圳 2010年10月《深圳市海外高层次海外留学人才（孔雀计划）认定办法》 2014年12月1日《深圳市人才安居办法》 2016年3月《关于促进人才优先发展的若干措施》 2017年4月10日《深圳经济特区人才工作条例（草案）》 • 每年市级财政都会拿出44亿元用于人才工作 • 人才安居采取公租房、安居房等实物配置和购租房货币补贴两种方式，硕士研及以上学历人才优先承租人才住房 • 给予引进人才现金奖励，海外高层次人才160万-300万的奖励，国内外高层次人才团队的资助最高1亿元，对博士后在站生活补贴2年不超过24万元和科研资助30万元，新引进人才给予租房和生活补贴1.5-3万元佛山 2018年1月11日《佛山市人才发展体制机制改革实施意见》 2018年1月19日《佛山市禅城区加强人才载体服务平台及引才揽智平台建设暂行办法》 • 市级财政每年投入不少于5亿元引才专项资金 • 对新引进科技创新团队，按级别分别每个给予200万至1亿元经费资助；对新引进领军人才、博士和博士后，给予科研、工作经费补贴、安家或租房补贴 • 禅城区在佛山市的补贴以外，对博士后站和在站个人还有额外的现金补贴，二者加总，科研工作站补贴总额高达180万，博士个人补贴每年高达24万元珠海 2018年4月26日《关于实施“珠海英才计划”加快集聚新时代创新人才的若干措施(试行) 》 • 未来5年拿出67亿元用于政策兑现用来扶持人才 • 高层次人才可选择100-600万不等的住房补贴，或可根据人才等级选择人才住房或购置共有产权房 • 高层次人才在珠海购买首套自住房申请公积金贷款时，额度可放宽至当地最高上限的5倍。肇慶 2016年7月《西江人才计划“1+10+N”》 • 上年度一般公共预算收入的1%列入预算用于人才工作 • 对引进的创新创业团队和领军人才给予最高1,000万元创业启动资金，并提供办公租金免租及住房购房补助 • 对评定的高层次人才给予包括金融服务、住房福利、医疗保障等待遇资料来源：香港创新科技署、各市政府网站世邦魏理仕研究部
15.15 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾表三：放松人口落户政策政策發布時間政策內容广州 2018年1月5日，《广州市推动非户籍人口在城市 • 构建以“引进人才入户为主体，积分制入户和政策性入户为有效补充”的落户政策体系落户实施方案》 • 适当放宽放开重点群体落户限制，放宽入户年龄限制深圳 2016年12月《深圳市户籍迁入若干规定》 • 户籍迁入划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别，其中“居住社保迁户”为新增入户方式 • 通过夫妻投靠方式入户，条件由“分居三年”缩短为“分居两年”；老人投靠由“申请人身边无子女”调整为“申请人与被投靠人在深圳共同生活，被投靠人迁入深圳户籍连续满8年且仍拥有深圳户籍”，同时取消身边是否有子女的限制条件 • 大专以上学历者即可直接入户，并且不设指标数量上限佛山 2016年5月17日《佛山市进一步推进户籍制度改革实施方案》 2017年11月10日《佛山市推动非户籍人口在城市落户实施方案》 • 市外户口准入条件放宽，包括：购买一二手房及自建房均可入户；稳定居住就业入户条件放宽；直系亲属投靠入户年龄放宽；取消市外户口迁入中的计生审核等 • “十三五”期间，努力实现50万左右非户籍人口在我市落户。到2020年，全市户籍人口城镇化率提高到93%以上 • 全面放开放宽重点群体落户限制。以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住3年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点東莞 2018年2月15日，《东莞市推动非户籍人口在城市落户实施方案》 • 取消积分制人才入户政策，由“两个五年”入户政策取代，即参加城镇社会保险满5年且办理居住证满5年为入户条件 • 新政取消了落户与房产等的挂钩，大幅放宽新生代农民工、技术工人等8类人的入户限制，有利于吸引各个层次、各个行业的人才珠海 2016年12月《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》 2017年11月《珠海市推动非户籍人口在城市落户实施方案》 2018年2月《珠海市户口迁移管理实施办法》 • 取消积分入户 • 通过优化人才入户政策、放宽直系亲属投靠、以合法稳定住所和合法稳定就业为基本入户条件增加入户渠道等措施，进一步放宽外来人口落户限制，加快提高户籍人口城镇化率中山 2016年12月《中山市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》 2018年1月《中山市推动非户籍人口在城市落户实施方案》、《中山市流动人员申请积分制管理须知(2018年度)》 • 新设立合法稳定居住就业入户方式，无论是否持有自有住房，达到一定的居住年限和参加社保年限，即可入户 • 取消积分入户政策、放开放宽重点群体落户限制江門 2018年4月2日《江门市推动非户籍人口在城市落户实施方案》》 • 将全面取消积分制入户，因地制宜进一步放宽外来人口落户条件，加速城镇化进程，进一步激发城市活力 • 全面放开落户群体包括高校及职业院校毕业生、技术工人、留学归国人员；放宽落户群体包括农村学生升学将户口迁入学校的人口、农村青年参军退伍或转业后在城镇安置的人口、在城镇就业居住 5年以上的人口、举家迁徙的农业转移人口、新生代农民工此外，《广东省十三五规划》和《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》更提倡加强深、港在科技和创新产业合作，把大湾区打造成国际科技创新中心。人才流入对区域发展也十分重要。在粤港澳大湾区，多项优惠政策及高校扩张计划将带来丰富的高端人才。自2017 年开始，国内部分二线城市纷纷发布了吸引人才的政策，而粤港澳大湾区内的各个城市也发布了一系列吸引高端人才及放松人口落户的政策。从落户方面来看，广东省内的各城市已经基本放宽了人才落户的条件，除广州和深圳外的湾区城市基本取消了积分入户方式，采用核准制的入户方式，并以人才入户及合法稳定居住就业的入户方式为主，由此增强湾区城市对人才的吸引力。除此以外，广州、深圳、珠海和佛山在针对高端、创新人才方面还有现金奖励、租金补贴、购房补贴以及子女入学和配偶入户等扶持政策。广州和深圳的人才扶持政策对比北京和上海在 2018年颁布的吸引人才的政策覆盖面更广，而且优惠力度更高，对于高端人才的吸引力大。而珠海的购房政策以及佛山的租金补贴政策的优惠力度也远优于大部分新一线城市和二线城市。因此，预计未来各城市高端人才将不断聚集，为大湾区的可持续发展带来丰富的人力资源。与此同时，根据高校在校生的规划来看，2017年到 2020年， 3 年期间，粤港澳大湾区的高校生在校人数将增加超 4 0万人，增长较多的城市主要为广州、深圳和东莞，丰富的人才储备也将为大湾区带来高端的人才供给，从而为大湾区内部高端产业的发展提供人才保障。肇慶 2017年8月《肇庆市关于推动非户籍人口在城市落户实施方案》 • 取消积分制入户 • 将通过进一步拓宽落户通道、制定实施配套政策等办法，推动非户籍人口落户肇庆。努力在“十三五”期间，全市实现15 万左右非户籍人口在城市落户。到2 0 2 0 年，全市户籍人口城镇化率提高到 3 8 % 以上资料来源：各市政府网站 © 2018 CBRE, Inc.
16.16 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾经济融合–香港、澳门及三个自贸区处于湾区经济融合的前沿图七：自贸区注册企业及港澳企业数量(2017年) 香港凭借国际的视野、完善的法律制度、高效的营商环境和丰富多元的人力资源，很多产业都在世界上名列前茅，未来将横琴在大湾区发展过程中负责重要领导角色，为湾区其他城市输出经验和高増值服务。同为特区的澳门则是世界知名娱乐城市，旅游资源丰富，既有大量国际级综合度假酒店，还是不少南沙大型会议展览及体育盛事的举办地，可联同香港这个购物天堂、发展中的珠海横琴及珠江口西岸其他旅游城市共同打造出一个大中华区最具活力的旅游城市群。前海 39,000 2,200 41,000 1,350 大湾区內三个自贸区包括前海蛇口、横琴和南沙，已经在产业、税收、人才等领域与港澳合作取得一定进展，共吸引了 8 ,0 0 0 多家港澳企业。此外，创新金融发展显著，截止 2 0 17 年，广东自贸区入驻金融机构和创新型金融企业超过 5 万家，在全国自贸区中居首位。自贸区由中央政府督导，往后将成为大湾区九个广东城市与港澳合作的核心区域以及带动周边区域发展的重要节点。从三个自贸区的发展来看，前海凭借毗邻香港的区位优势及拥有对区内认定的企业和个人实行15 % 所得税的优惠政策，发展表现最好，汇聚了广东自贸区7成的注册企业。数据来源：广东省各自贸区官网图八：自贸区创新金融产业发展对比图人民币（亿元） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 前海数据来源：广东省各自贸区官网南沙/横琴 152,000 4,750 注册企业总量港澳企业企业数量 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 跨境人民币貸款累计提款额(亿元 ) 跨境人民币贷款涉及企业数量融资租赁企业数量世邦魏理仕研究部
17.03/ 大湾区经济一体化模式下的三个城市发展层面粤港澳大湾区充满着机遇，区内各个城市都会受惠，但它们受惠的先后顺序及程度可能会有所不同。世邦魏理仕研究部认为发展过程大概可分为三个层面，第一个层面是由政策及行政推动，主要受惠的是已经有雄厚发展基础的香港、澳门、广州和深圳等城市；第二个层面受广州及深圳的外溢效应驱动，受惠的将会是与这两个城市相邻的东莞和佛山；第三个层面则由基建所带动，位于珠江口西岸的城市将更为得益。具体阐述如下：第一个层面：政策与行政措施的带动，继续担当领头羊角色 - 港、澳、广、深香港、澳门、深圳和广州在经济上都能独当一面，是大湾区发展的领头羊。香港连续二十四年成为全球最自由经济体4，也是全球其中一座核心金融城市。作为全球最大的离岸人民币业务和融资中心，以及拥有在全球市值排名第七的香港交易所，吸 4 传统基金会(遗产基金会)(2018)。《经济自由度指数》报告。美国，华盛顿。 17 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图九：香港、澳门、广州、深圳发展指标汇总图香港 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額澳門 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額高校在校生人數第三產業增加值占比高校在校生人數第三產業增加值占比研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值广州 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 行政區域面積 2017 2020 社會消費品零售總額深圳 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額高校在校生人數研究及開發經費占 GDP的比重第三產業增加值占比金融業增加值高校在校生人數第三產業增加值占比研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值数据来源：各城市及地区统计局，世邦魏理仕評估 © 2018 CBRE, Inc.
18.18 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾引了超过 6 6 0 家内地公司在香港上市，其中13 0 家来自广东省5，可见不少广东企业把香港作为他们的重要融资平台。过去中央政府一系列支持内地、香港经济合作的政策如早年的C EPA、自由行、前海深港现代服务业合作区，到近年的沪港通、深港通、基金互认，都令香港直接得益。今年，港交所降低了生物科技企业上市时的市值门槛和引入允许同股不同权等措施，有望吸引更多的生物科技及新经济公司到香港上市。事实上，近期中央政府已多次表明支持香港建设成「国际创新科技中心」，故此，未来可预计创新及科技业对香港的G D P贡献有望进一步加大。香港的专业服务、融资及财富管理水平都是世界级 ,未来在大湾区规划下,将有很大的发展空间。深圳的金融业也在快速发展，其增加值预计在 2 0 2 0 年将超过4,000亿人民币，与香港处于同一水平。自2015年起，深圳和香港的新股上市筹资总额位列全球第一 6，比上海高出接近7 0 % 。深圳同时为湾区的创新科技城市，研发经费占G D P的比重在湾区排名第一。根据广东省社会科学学院的《中国城市创新指数》，深圳的创新水平排名全国之首，高于北京、上海和广州。大湾区规划将进一步促进深港两地的金融及创新科技合作，相关行业发展前景亮丽。同样以粤语作为主要语言，广州与香港在企业交流方面较有优势。广州更是大湾区的交通枢纽及人才培养基地。从广州出发可以利用铁路到达全国多达 2 10 个城市和利用航空接通世界 4 2 个国家、2 0 1个城市。同时，广州人力资源充沛，高校在校生人数超过10 0万，为大湾区的发展注入大量的人才资源。在产业方面，由于传统批发产业增长放缓，广州亟需升级转型第三产业。近年广州在通讯、科技、媒体等新兴服务业有不错的发展。此外，广州的区域面积是深圳的四倍，香港的十倍，因此有别于深圳、香港和澳门，还可发展汽车、面板和装备制造等高端制造业。长远而言，广州区位优势明显，大湾区领头羊地位难以被取代。 5 香港交易所每月市场概况(2018年3月)、老虎证券。 6 香港交易所,市场数据2015-2017。 7 澳门博彩监察协调局。世邦魏理仕研究部如前文所述，澳门是全球最大赌城，2017年的博彩收入是美国拉斯维加斯的 4.7倍，达 3 3 1亿美元7。未来将联同珠海橫琴发展综合旅游业。总体而言，香港、澳门、深圳、广州都是粤港澳大湾区内的重点城市，其中香港、深圳、广州G D P已超人民币两万亿元，深圳预计2020年G D P总量更将突破3万亿,成为大湾区内最大的经济体。在人均G D P方面，香港和澳门在湾区城市中最高，预计到 2 0 2 0 年更会分别上升至人民币3 4万元及人民币5 2 万元左右，分别是深圳1.6 倍及 2 .5 倍。上文提到，广州和深圳都是未来高校生在校人数增长较多的城市，而且人才扶持政策竞争力较高。我们相信，这四个城市将继续提升现有的实力，在中央政府各种优惠措施的帮助下，继续带领大湾区向着中国最大经济区域甚至国际最大湾区的目标进发。第二个层面：受惠于龙头城市的外溢效应，有望成为最具发展潜力城市 - 东莞、佛山在广州及深圳的进一步发展下，对邻近城市带来正面的外溢效应，带动人口增长和产业升级，从而推动这些城市的经济发展和物业需求。东莞和佛山有望率先受惠，此后进一步的外溢会扩展至惠州。东莞和佛山已经逐步实现了从劳动密集型的制造业向先进制造业以及高科技制造业的转型。预计两城在2020年 G D P 将分别达万亿，位列湾区经济第二梯队。随着广州和深圳两个城市的地价、租金和人力成本的上涨，不少低增加值产业有外溢的趋势，腾出空间发展更高端的服务业。地理上，广佛、深莞同城化的趋势将不断强化，多条跨市地铁线路的开通将出现跨城市的一小时通勤圈，令东莞、佛山有望承接广州和深圳的产业外移，成为大湾区内增长潜力最高的城市。图十：東莞、佛山发展指标汇总图東莞 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市） GDP 2017 2020 常住人囗基建設施 11 10 行政區域面積 9 8 7 6 5 4 3 2 社會消費品 1 零售總額高校在校生人數第三產業增加值占比研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值佛山 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額高校在校生人數第三產業增加值占比研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值数据来源：各城市及地区统计局，世邦魏理仕評估
19.东莞科技制造业实力雄厚，目前高新技术企业数量及产业增加值分别超过4,000家及1,000亿元人民币，位列大湾区地级城市之首。未来作为广深港科创走廊的重要节点城市，配合广深港高铁虎门站的开通，将大大促进东莞与广深港的快速连通，从而承接三地的科技产业外溢。佛山的金融高新服务区是广东省唯一省级金融后台服务基地，从 2 0 0 7年成立至今，已经吸引了近 36 0家金融机构及知名企业设立后台总部，聚集了5万多名中高端金融人才，同时高等教育人才数量在湾区属于前列。随着广佛同城化的深入以及往后珠三角新干线机场的开通，预料佛山未来将继续吸引国內外大型金融企业落户成立后台总部。第三个层面：大型基建带动产业过江，加快人口增长 - 珠海、中山、肇庆、江门、惠州根据十三五G D P 规划，珠海、中山、江门及肇庆在 2 0 2 0 年的 G D P 规划均在 5,0 0 0 亿元及以下，产业发展较为综合。由于它们位处珠江口西岸，跟东岸核心城市联系不足，发展速度一直落后。在规划及在建的多个跨海工程落成后，珠江口东西岸的交流将更顺畅，为西岸经济及房地产市场注入新动力，发展有望提速。珠海受惠于港珠澳大桥的开通，将会带动香港、澳门、珠海旅游业发展，形成一个在华南乃至整个大中华区都具影响力，当中包含了观光购物、博彩娱乐、主题公园以及会议展览的多元旅游枢纽。此外，横琴和中山也有发展中医药和的生物医药产业，将有效带动大湾区在健康产业的投资、研发和生产。同时，澳门大学在珠海设立横琴校区，有利发展大湾区西岸的教育产业。括深中通道和深湛铁路在西岸的落脚点。这些基建设施落成后，中山到深圳机场的陆路交通时间将从约两小时，缩短到半小时；从中山到达深圳的铁路时间将由现在的 9 0 分钟缩减到一个小时以内。中山也同时是大部分往粤西基建项目的必经之路，中山在西岸的区位优势大为提升，成为连接东西岸的重要支点，发展为西岸重要的交通枢纽，并有望承接深圳的经济及人口外溢，居住和就业人口增长有望提速。深中通道将于2 0 24 年通车，届时，连接中山和深圳的交通时间将由两小时缩短到半小时，是整个大湾区中，继港珠澳大桥后，最具影响力的基建之一。东西岸连接对大湾区物流资源重新配置最有利，一方面可以疏导深圳和东莞的仓储压力，也可以开发中山、珠海、江门和肇庆等城市的高端生产和物流服务市场，有利西岸港口发展。虽然江门和肇庆并非处于大湾区的中心位置，但它们腹地辽阔，交通联系的改善将有助于成为物流企业布局大湾区的重要选址，接受外溢需求，也可以为大湾区旅游业提供更多都会城市以外的自然观光旅游资源。在另一边的惠州，从现有的经济发展和产业状况来看，其主导的支柱产业为石油化工和电子信息。电子信息产业和东莞相比还有一定差距，与周边城市的融合主要体现在依托区位优势和住宅差价带来的主要来自深圳的跨城市住宅投资。此外，惠州拥有海岸线资源，包括巽寮湾、大亚湾、海龟湾、平海古城、海滨温泉等滨海旅游资源，可以吸引来自湾区其他城市的旅游人群。另外，新一轮的基建项目，包括深赣铁路和广汕铁路都将途经惠州，共设有四个高铁站，均位于惠城市区周边，建成后，将结束惠州市区没有高铁站的历史，令惠州江北到达广州天河的时间从约12 0 分钟缩短至6 0 分钟以内，到达深圳龙华的时间从 9 0 分钟，缩短到不足半小时，大幅提升惠州市区与湾区核心城市的通达能力。中山是这两轮基建项目的最大受益城市。相比珠海，中山更靠近湾区中心位置的同时，也是多个过江交通设施包 19 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图十一：珠海、中山、惠州、江门发展指标汇总图珠海 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額高校在校生人數第三產業增加值占比研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值中山 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市） GDP 2017 2020 常住人囗基建設施 11 10 行政區域面積 9 8 7 6 5 4 3 2 社會消費品 1 零售總額高校在校生人數研究及開發經費占 GDP的比重第三產業增加值占比金融業增加值 © 2018 CBRE, Inc.
20.20 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾惠州 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額肇慶 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額高校在校生人數第三產業增加值占比高校在校生人數第三產業增加值占比研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值研究及開發經費占 GDP的比重金融業增加值江門 • 城市發展指標 ( 對比灣區其他城市）常住人囗基建設施 GDP 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2017 2020 行政區域面積社會消費品零售總額数据来源：各城市及地区统计局，世邦魏理仕評估高校在校生人數研究及開發經費占 GDP的比重世邦魏理仕研究部第三產業增加值占比金融業增加值
21.21 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾 04/ 的持续改善下，外溢需求将会为当地带来无限商机，房地产需求向上。尤其是中山，在房价较低的背景下，房价升幅将较为显著。投资大湾区的战略性布局整合以上各部分的宏观分析，粤港澳大湾区城市发展将会提速，经济发展势必出现一个黄金十年、甚至二十年。区內一线城市有望化身国际大都会，部分二线城市凭借与一线城市同城化、产业升级、人口増长、通达性的提升等成为宜商宜居之地，为房地产带来无限需求。而且，未来三年，区内将增加约 8 2 0万平方米写字楼面积，零售和仓库也会分别增加1,0 2 6万平方米和 2 14万平方米。长远而言，政府更加有充足的土地用作未来发展，因此，粤港澳大湾区将为短、中、长期投资者提供大量投资机会。在进入第五部分寻找区內亮点投资机遇之前，以下是我们对物业投资者在粤港澳大湾区布局的一些宏观战略性建议：如上述第二部分所言，大湾区三个自贸区包括深圳前海、珠海横琴和广州南沙由于得到政府政策推动，在法律、金融、经济、税制、人才引进等方面都有优势，房地产需求长远看涨。但是三个自贸区挂牌才不到四年，而且幅员广阔，推地发展需时，有可能需要十年以上才发展成熟。因此虽然长远而言自贸区的政策倾斜和政府的精心规划令其投资环境被看高一线，但短期而言已发展或发展中的市中心地段仍然会更受追捧，特别看好广州的珠江新城和正在急速冒起的琶洲、深圳的福田中心区和南山区。这些地区短、中、长期写字楼和商业需求都稳定、既有总部经济配合，周边配套也较为完善，容易吸引其他商务区的租户升级搬迁，适合作区域性商圈发展。虽然个别地区如琶洲和南山区有部分地块必须建企业总部,但由于项目较多，也有旧改升级机会，始终为投资者提供更多选择，值得关注。大湾区的融合发展为各物业类型带来不同的发展空间大湾区多方面发展，看投资方向，城市潜力各有千秋投资大湾区商业房地产首选受政策扶持最多、产业增加值最高、交通枢纽最繁忙、且在区内乃至国际上最有影响力的香港、深圳和广州三市。这些城市政策清晰、政府推动力大，受国际关注，需求长期稳定、核心区供应小、投资市场活跃，预期地产价格和租金长期处于高位。第二梯队城市选择有同城化概念和外溢效应的佛山和东莞。它们都有毗邻领头羊城市、地理边界融合、产业升级和人口增长速度均较快这些共同点，预期未来需求和房价会明显上升。最后要选的包括最受惠于基建发展的中山、珠海和惠州三座西岸城市，在对外交通，特别是中山和珠海与东岸对接细分之下，投资布局可以考虑以下物业类型和地区：在产业升级的过程中，优质写字楼肯定是最有潜力的物业类型。未来大湾区将有越来越多国内外的龙头企业落户和扩张，势必增加对甲级写字楼的需求。一些地理位置优越的产业园也会受惠于大湾区科技产业的高速发展，来自新经济初创公司的需求也会大幅增加，有战略性的共享办公空间变得越来越受重视。在经济新一轮起飞下，收入和财富将増加，各主要城市需要更多特色购物中心。在电商的冲击下，购物中心必须覆盖密集的人口、设立在交通枢纽、租户组合别出心裁，才能成功。紧邻主要跨市高速公路和海空港口的物流园也是值得重点关注的投资物业类型。大湾区作为全国其中一个重要电商节点和进出口主要枢纽港区，加上区内路桥基建高速发展和人口的快速增长，物流需求必将维持较快的增长速度。基金投资者可考虑外溢产业地区基金投资者看重租客类别、稳定租金回报，也考虑物业升值潜力。除了成熟 C B D 地段以外，他们也可考虑佛山和东莞等受惠于一线城市外溢效应的二线城市商务区，部分更已有知名企业进驻，其中值得留意的写字楼地区包括佛山广东金融高新区、佛山新城、东莞南城国际商务区和东莞滨海湾新区等。这些地区未来人口将会明显上升，同时有利社区商圈发展。仓库投资方面可考虑受惠于三大跨冮大桥的西岸，亮点地区包括一些新兴二级和三级物流园区。本地投资者可投资”旧改”物业随著珠三角制造业往粤东西北乃至内陆城市转移，且未来大湾区产业的持续升级，低端制造业在湾区内的生存空间越发缩小，随着城区的扩张，很多工业区将改变土地性质及使用用途，通过城市更新、三旧改造以提高容积率可以释放更大的土地价值。有潜力的”旧改”项目很多集中在广州的天河区、海珠区和白云区，以及深圳宝安区、龙岗区和福田区。投资者将这些旧厂改造或重建为与产业相关的研发办公楼及商务园区，可以吸引与现代物流、科研和新经济有关的企业，以赚取更高回报。当然，旧改项目涉及较多专业知识和本地条例细节，较适合熟悉本地的投资者，建议外地投资者寻求专业顾问的支持。 © 2018 CBRE, Inc.
22.22 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾 05/ 图十二：十三五规划中粤港澳大湾区内预留规划土地分布大湾区商业地产市场的未来亮点机遇在大湾区规划的利好下，各行各业均蓄势待发，经济发展提速将给区內房地产业带来巨大的机会，预料房地产业是其中最受惠的产业之一。根据十三五规划，粤港澳大湾区内预留的规划土地高达7 0 0 平方公里，相当于香港 2 /3 的土地面积，土地资源一方面可充分满足区内各项发展，另一方面也可为投资者、地产商及各行业租户带来新的机遇。除了宏观的战略性部局，利用微观角度在大湾区寻找房地产市场亮点机遇同样重要，看的是个別地点的市场基础及发展潜力。 <1% 香港及澳门 3% 珠海 4% 深圳 23% 广州惠州 700km2 肇庆预留规划土地 20% 东莞江门 12% 佛山 16% 中山世邦魏理仕研究部
23.图十三：湾区商业带分布图清远肇庆河源(赣深) 18 江门广州惠州 11 佛山 15 16 2 3 东莞 9 4 10 17 中山深圳 85 14 67 香港珠海 12 澳门 1 13 19 核心CBD 次級CBD 環珠江口商務區群其他城市CBD 核心商務城市一級外溢區二級外溢區序號區域名稱 1 香港大中環 2 广州天河CBD 3 广州琶洲 4 广州南沙 5 深圳福田CBD 6 深圳前海 7 深圳后海 8 深圳宝安中心區 9 東莞南城国際商務區 10 東莞濱海灣新城序號區域名稱 11 惠州江北 C B D 12 珠海吉大 13 珠海橫琴新區 14 中山東區中心商務區 15 广東金融高新區 16 佛山新城 17 江門北新區 18 肇慶新區 19 澳門半島商務區（皇朝 + 南灣 + 新口岸） 23 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾写字楼市场香港、广州和深圳将继续成为湾区总部的聚集地，空置率处于偏低水平三大核心城市无论从经济体量、产业结构、基建发展及企业总部数量方面，都远远领先其他湾区城市。无论是世界、中国或广东的 5 0 0 强企业，它们的总部都高度集中在广深港三地，这种趋势未来也难以动摇，三个城市未来将继续是大湾区经济主要引擎，引领其他湾区城市的发展。广深港仍然会是优质写字楼需求和供应的集中地。图十四：湾区城市2017年世界及中国500强总部分布图 30 25 20 15 10 5 0 深圳香港广州佛山数据来源：2 017年财富世界 5 0 0 强排行榜，中国企业联合会《2 017中国企业5 0 0 强名单》珠海惠州世界 5 0 0 强总部中国 5 0 0 强总部广州、深圳和香港的优质写字楼存量大致接近，分别为 7 6 7 万平方米、8 2 7 万平方米和 7 3 0万平方米，整体空置率则在5 %到10 %左右，个别 C B D如香港中环更低至接近1%水平，租金更是全球最高。广州珠江新城、深圳福田中心区和香港中环分别是广深港三地当前最成熟及租金最高的商务区，但由于缺少新增供应，未来五年的增幅不到 9 6万平方米，三个城市都有新的商务区发展计划，包括广州的琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龙东，未来五年新增写字楼面积将分别达至 24 3万平方米、2 0 7 万平方米和25万平方米。新商务区的供应将陆续投入市场，个别时段或会见空置率的攀升，但在市场租赁和企业总部的庞大需求背景下，长期来看入驻率和租金将持续攀升。传统 C B D由于欠缺新供应，预计空置率将保持低位，租金有可能一直维持在高位。 © 2018 CBRE, Inc.
24.24 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图十五：香港未来重点区域及其相关交通网络深圳湾管制站往深圳/广州落马洲支线管制站落马洲管制站莲塘/香园围管制站文锦渡管制站罗湖管制站 8 古洞沙头角管制站 7 洪水桥站锦上路 6 4 屯门屯门香港内河码头 5 屯门客运码头管制站 3 亚洲博览馆香港国际机场管制站 1 欣澳迪士尼 2 往澳门/珠海圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來世邦魏理仕研究部地鐵項目高速路/橋高架鐵路隧道及行車路行車公路乌溪沙荃湾大围荔景美孚葵青货柜码头 12 九龙塘 11 钻石山宝琳中国客运码头管制站油麻地何文田 15 红磡红磡管制站港澳客轮码头管制站香港大学坚尼地城 1香港站中环金钟 13 14 北角 10 16 2 调景岭启德邮轮码头管制站康城 17 柴湾 9 海怡半岛黄竹坑重点受惠區域編號類型項目名稱 1 商務區 2 商務區大中環 CBD 九龍東 CBD 編號香港鐵路項目名稱 2 東涌線延線 5 屯門南延線 6 广深港高鉄 7 北環線 9 南港島線 (西段) 12 沙中線 (大圍至紅磡段) 13 沙中線 (紅磡至金鐘段) 14 北港島線 16 東九龍線編號類型 1 高速路/橋 3 高速路/橋 8 高速路/橋 10 高速路/橋 17 隧道及高速路/橋 4 行車公路 11 隧道及行車路 15 高架鉄路項目名稱港珠澳大橋屯門至赤鱲角連接路蓮塘/香园圍口岸及相關高速公路中環灣仔繞道將軍澳-藍田隧道及 T2主干路屯門西繞道中九龍干線线環保連接系統狀態资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图
25.图十六：深圳未来重点区域及其相关交通网络往广州、北京、武汉、长沙 5 往粵西 11 6 3 12 5 6 13 47 资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图 7 1 4 5 前海湾 6 15 2 3 深圳北 1 福田 9 2 2 深圳东圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來地鐵項目城際鐵路城際軌道高速路/橋編號 1 地鐵1號線 2 地鐵2號線 3 地鐵3號線 4 地鐵4號線 5 地鐵5號線 6 地鐵6號線深圳地鐵項目名稱 7 地鐵7號線 13 8 地鐵8號線 14 9 地鐵9號線 15 10 地鐵10號線 16 11 地鐵11號線 12 地鐵12號線地鐵13號線地鐵14號線地鐵15號線地鐵16號線 25 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾 4 10 往惠州 3 14 往南昌 1 往厦门、上海 16 8 8 8 7 重点受惠區域編號類型 1 商務區 2 商務區 3 商務區 4 商務區 5 广深科技創新走廊十核 6 广深科技創新走廊十核 7 广深科技創新走廊十核 8 广深科技創新走廊十核項目名稱深圳福田CBD 深圳前海深圳后海深圳宝安中心區深圳空港新城深圳高新區深圳坂雪崗科技城深圳国際生物谷編號類型高鐵和城際線路名稱狀態編號類型高鐵和城際線路名稱狀態 1 城際鐵路厦深高鐵 5 城際軌道广深和諧號 2 城際鐵路广深港高鐵 6 城際軌道穗莞深城際 3 城際鐵路深湛高鐵 7 高速路/橋蓮塘/香园圍口岸 4 城際鐵路贛深高鐵 8 高速路/橋外環高速 © 2018 CBRE, Inc.
26.26 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾世邦魏理仕研究部佛山和东莞将最大机会承接广州和深圳外溢的商务机会，各类型物业需求增加当前，东莞和佛山的优质写字楼需求主要来自服务本地的专业服务及保险公司、本地集团总部和其他小型金融机构，优质写字楼存量都在 2 0 0万平方米左右，市场规模较小。受惠于政策的推动及广州和深圳办公成本的上涨和同城化的带动，部分服务业和科技产业已经开始外溢至东莞和佛山，国內外龙头企业如那毕马威、汇丰、华为和德迅等已有后台或硏发部门在当地，主要集中于佛山金融高新区和东莞松山湖片区，未來更多企业的进驻也将带动相关行业的聚集，办公面积需求的增长较湾区内其他二线城市高。从写字楼租金水平来看，广州和深圳甲级写字楼租金为每月每平方米14 0 -210元及 2 0 0 -25 0元，东莞和佛山均在 60 -80之间。目前东莞和佛山的写字楼售价是广州珠江新城和深圳福田的1/4到1/ 5左右，租金回报超过 5 .5 %。
27.此外，东莞和佛山过去五年人口快速增长，特别是与广州紧密连接的佛山，人口增长仅次于广深，更远高于其他湾区城市。而广佛交界的地铁站周边如金沙洲和佛山金融高新区等地区，更是聚居了不少跨城通勤的工作人口，也为佛山引来高质量人材，有利企业在当地布局，对写字楼市场有正面影响。人口增长也会带来住房和消费的需求，对住宅和零售物业市場有利。我们预期，类似的情況未来有可能在东莞出现。图十七：各城市优质写字楼租金比较最高租金最低租金 600 520 500 平均租金租金 (人民币/月/平方米) 400 300 270 212 200 161 110 100 85 0 深圳广州资料来源：世邦魏理仕研究部 80 40 52 东莞 90 50 70 佛山图十八：2012-2017年新增常住人口数量 260 250 200 万人 150 100 50 0 深圳广州佛山香港珠海肇庆中山惠州江门澳门东莞数据来源：各城市统计局 27 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾珠江口东西岸联系的加强，催生了环珠江口商务带的形成珠江口两岸聚集了整个湾区主要的海空客货运港口，是湾区连通国内外的门户区域。由于近年有多项包括港珠澳大桥、深中通道和虎门二桥等跨江工程在建，而且，环珠江口城市如珠海、中山、广州的城市副中心南沙、以及东莞和深圳都在规划兴建新商务区，今后可看见如中山翠亨新区、珠海横琴、东莞滨海湾新区、南沙明珠湾以及深圳前海等珠江口商务区的逐步成熟。这些商务区特别有利于发展珠江口一带的海陆空运输及物流相关服务产业，以及现代服务业在湾区更加高效的分工，而且大部分均有潜力成为各城市的核心商务区或者城市副中心，长远而言可以催生环珠江口商务带的形成，为落户大湾区的企业提供不同地区和类型的写字楼选择。 © 2018 CBRE, Inc.
28.28 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图十九：广佛同城化交通网络及重点受惠区域示意图往 2 北京、武汉、长沙 9 广州北 8N 3 12 9 14 14B 10 10 14 11 往 1 南宁、贵州 5 往湛江 F2 F3 1 佛山西 3 F6 F1 2 13E 14 6 12 11 广州火车站广州东站 1 5 5 8 10 21 6 7 琶洲 8 4 13 7 6 9 5 2 1 10 8 F1 7 5E 12 7 广州南 F7 2 22 3E 3 14B 9 13 圖例：建成地鐵項目興建中城際鐵路部分建成城際軌道 8 規划中高速路/橋落成未來资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图世邦魏理仕研究部 F3 F9 F13 F11 7 4 4 18 重点受惠區域編號類型項目名稱 1 物流樞紐佛山西站物流园区 2 商務區佛山广東金融高新区 3 商務區佛山新城 4 商務區广州南沙 5 商務區广州天河 CBD 6 商務區广州琶洲 7 广深科技創新走廊十核广州琶洲互聯网創新集聚區 8 广深科技創新走廊十核广州大學城-国際創新城 21 9 广深科技創新走廊十核广州科學城 10 广深科技創新走廊十核广州中新知識城 13 6 編號地鐵項目名稱 1 地鐵1號線 14 地鐵4號線 2 地鐵2號線 18 地鐵18號線 3 地鐵3號線 4 地鐵4號線往汕尾 5 地鐵5號線 6 地鐵6號線 21 地鐵21號線 22 地鐵22號線 F1 广佛線 F2 佛山2號線 4 7 地鐵7號線 8 地鐵8號線 9 地鐵9號線 10 地鐵10號線往惠州 11 地鐵11號線 F3 佛山3號線 F6 佛山6號線 F7 佛山7號線 F9 佛山9號線 F11 佛山11號線 12 地鐵12號線 13 地鐵13號線 F13 佛山13號線 3 往深圳、厦门、上海編號類型高鐵和城際線路名稱狀態 1 城際鐵路 2 城際鐵路 3 城際鐵路 4 城際鐵路 5 城際鐵路 6 城際軌道 7 城際軌道 8 城際軌道 9 城際軌道 10 城際軌道 11 城際軌道 12 城際軌道 13 高速路/橋 14 高速路/橋南广、貴广高鐵武广高鐵广深港高鐵广汕高鐵广湛高鐵广深和諧號广珠城際广佛江珠城際佛莞城際穗莞深城際佛肇城際广佛環線虎門二橋广佛肇高速
29.图二十：东莞未来重点区域及其相关交通网络 6 2 4 东莞市 3 1 东莞市 7 望洪 1 5 3 常平往广州 1 虎门樟木头 5 3 往湛江 2 4 圖例：建成興建中部分建成規划中地鐵項目城際鐵路城際軌道高速路/橋落成未來资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图往深圳塘厦 4 往深圳 29 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾往惠州 2 重点受惠區域編號類型 1 商務區 2 商務區 3 广深科技創新走廊十核 4 广深科技創新走廊十核項目名稱東莞南城国際商務區東莞濱海灣新區東莞松山湖東莞濱海灣新區編號 1 地鐵2號線 2 地鐵1號線 3 地鐵3號線地鐵項目名稱 4 地鐵4號線 5 地鐵5號線編號類型高鐵和城際線路名稱狀態 1 城際鐵路 2 城際鐵路 3 城際鐵路 4 城際軌道 5 城際軌道 6 城際軌道 7 城際軌道广深港高鐵贛深高鐵深湛高鐵广深和諧號莞惠城際穗莞深城際佛莞城際 © 2018 CBRE, Inc.
30.30 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图二十一：莞深未来重点区域及其相关交通网络 '6 7 往广州望洪 1 东莞市东莞市 2 虎门 2 5 5 12 3 11 6 3 8 常平樟木头 5 4 塘厦往惠州 4 往厦门、上海 3 1 圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來地鐵項目城際鐵路城際軌道高速路/橋资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图世邦魏理仕研究部 Shenzhen & Dongguan Full Map 13 4 1 15 前# 海湾 5 2 深圳北 7 福田 9 10 深圳东 9 14 16 10 8 編號 1 地鐵1號線 2 地鐵2號線 3 地鐵3號線 4 地鐵4號線 5 地鐵5號線 6 地鐵6號線深圳和東莞地鐵項目名稱 7 地鐵7號線 13 地鐵13號線 8 地鐵8號線 14 地鐵14號線 9 地鐵9號線 15 地鐵15號線 10 地鐵10號線 16 地鐵16號線 11 地鐵11號線 12 地鐵12號線 1 東莞2號線 2 東莞1號線 3 東莞3號線 4 東莞4號線 5 東莞5號線
31.31 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾物流市场大湾区二、三级物流园区的崛起电子商贸高速发展和基建加速利好物流市场广深港是目前和未来湾区内物流量最大的三个城市。香港、广州和深圳位列全球集装箱吞吐量十强，而香港国际机场及广州白云机场的货运量也在全球二十强，香港由于国际航线特別多，更是位列第一。这些都奠定广深港三地在全国电商和物流市场的竞争力。在建的跨江基建完工后，往来湾区内主要港口之间的通达时间将大大缩短，珠江口东西岸的物流资源得到重新分配，加强整个大湾区的物流量，不只有利于湾区内的核心海空港口包括香港国际机场和葵青货柜码头、深圳宝安机场和盐田港、广州白云机场和南沙港的长远发展，更对周边的物流仓库带来庞大需求。根据《珠三角快递服务发展的十三五规划》，大湾区的物流园区分3个等级：一级服务全国，二级服务广东省，三级服务本地城市。基础建设不但有助巩固一级物流园区的城市地位，带动二级和三级物流园区的发展。目前香港、广州、深圳和东莞的一级物流园总供应量分别为：380万平方米、167万平方米、203万平方米和358万平方米，空置率在5% -9%的水平。由于这些一级物流园区已面临饱和，加上沿珠江口基建的增加，政府建议加快打造包括珠海和中山等城市的二、三级物流园区，助力当地产业升级，并结合港澳相关企业的经验和优势来提升大湾区的物流能力和水平。图二十三：湾区物流发展及新兴物流核心分布图东岸城市物流成本高，租金为每月每平方米40元人民币左右，香港更接近每月每平方米117元，远高于西岸城市的 3 0 元左右水平。对于一些注重成本的物流商，随着跨江通道的增多或会将其物流配送中心往西岸城市布局并开设分部，引发物流仓储需求外溢的倾向。西岸土地成本较低的优势也将令西岸城市的高端制造业取得长足发展，对高规肇庆格厂房有一定需求。广州惠州图二十二：湾区城市物流租金 120 租金 (人民币/月/平方米) 100 80 60 40 20 0 香港深圳东莞广州一級物流园资料来源：世邦魏理仕研究部惠州佛山中山二級物流园珠海江门三級物流园佛山西站佛山鹤山物流园江门中山东莞深圳黄圃站国际物流园香港珠海翠亨产业园洪湾港大广海湾保税物流中心资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图主要受惠园区：基建带动幅射范围强次级受惠园区基建带动幅射范围弱 © 2018 CBRE, Inc.
32.32 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾湾区新兴物流枢纽在这个布局上，主要受惠园区包括：珠海-洪湾港已经完工的洪湾港占地 2 1万平方米，与珠海大道、南琴路等城市快速干道接驳。港珠澳大桥开通后，从该物流园去香港国际机场只需要 4 0 分钟，将促进洪湾港的发展。根据湾区规划，珠海将推动横琴新区与保税区、洪湾港、湾仔区域一体化的建设发展。图二十四：珠海未来重点区域及其相关交通网络 5 1 往广州、中山、佛山 3 珠海站 4 4 往香港 1 往广州、江门、佛山 3 2 资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图 2 圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來地鐵項目城際鐵路城際軌道高速路/橋重点受惠區域編號類型 1 物流枢纽 2 商務區 3 商務區 4 商務區項目名稱洪灣港珠海橫琴新區珠海吉大澳門半島商務區皇朝+南灣+新口岸編號類型高鐵和城際線路名稱狀態 1 城際軌道广珠城際 2 城際軌道广珠城際延長線 3 城際軌道广佛江珠 4 高速路橋港珠澳大橋 5 高速路橋珠三角環線世邦魏理仕研究部
33.中山-翠亨新区产业园中山将通过翠亨产业园来带动现代物流业的发展。正在规划中的翠亨产业园占地13万平方米，物流仓储用地15 6 公顷，规划期至 2 0 3 0 年，位于粤港澳大湾区地理中心位置，邻近在建的深中信道，未来往返深圳宝安机场只3 0 分钟，且一小时内可抵达湾区內另外四个国际机场和五个国际港口。建成后将成为规模较大的新型仓储物业的聚集地，是大湾区西岸重要的物流枢纽节点。图二十五：中山未来重点区域及其相关交通网络往广州、佛山 3 往鹤山 1 4 2 33 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾往深圳往江门往开平往湛江中山北站中山站 3 1 2 往深圳圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來城際鐵路城際軌道高速路/橋貨運鐵路资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图往珠海重点受惠區域編號類型 1 商務區 2 物流樞紐 3 物流樞紐項目名稱翠亨新區翠亨新區產業园黃圃站国際物流园編號類型高鐵和城際線路名稱狀態 1 城際軌道广珠城際 2 城際鐵路 3 高速路橋 4 貨運鐵路深湛高鐵深中通道南沙港鐵路 © 2018 CBRE, Inc.
34.34 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾江门— — 鹤山物流园鹤山物流园占地 2 2 .5 万平方米，定位为珠江口西岸的物流枢纽中心，担任着粤港澳大湾区的物流中转站。未来経港珠澳大桥往来香港国际机场只需要1 小时。鹤山物流园通过广州南沙港铁路和南沙港相连，将成为西岸城市的第一站物流枢纽，规划发展现代仓储、电商冷链、集装箱铁运等。其他受惠园区包括中山黄圃站国际物流园、佛山西站物流园和江门大广海湾保税物流中心，这些园区都会利用自身的地理位置和未来的基础建设而化身物流节点和次级枢纽。图二十六：江门未来重点区域及其相关交通网络 2 往中山、珠海 2 3 江江门门市市江门东世邦魏理仕研究部 1 开平 Jiangmen Full Map 往茂名、湛江 1 圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來地鐵項目編號城際鐵路 1 城際軌道 2 高速路/橋 3 资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图重点受惠區域類型項目名稱物流樞紐物流樞紐商務區大广海灣保稅物流中心鶴山物流园江門北新區編號類型 1 城際鐵路 2 城際軌道高鐵和城際線路名稱深湛高鐵广珠城際狀態
35.商业物业/休闲产业香港、澳门和珠海将形成一个旅游金三角，对综合渡假洒店、购物中心和会议展览设施自然有着最大需求。往后，广州番禺、惠州博罗和龙门，江门开平和台山等地也会开发文化、观光旅游资源，而肇庆也将推进府城复兴项目，打造国家级历史文化旅游项目以及乡村旅游来吸引游客，同样有利于发展商业物业酒店项目。图二十七：澳门未来重点区域及其相关交通网络往香港 35 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图二十八：旅游金三角分布图 7 7 港珠澳大桥珠澳口岸 3 人工岛 7 珠海澳门香港 2 6 资料来源：世邦魏理仕研究部 1 资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图圖例：建成輕鐵項目興建中高速路/橋 5 部分建成規划中落成未來莲花口岸 4 1 編號澳門輕鐵項目名稱 1 氹仔線 5 橫琴延伸線 2 澳門半島線(第一期) 3 澳門半島線(第二期) 4 石排灣線 6 澳門東線 7 港珠澳大橋 © 2018 CBRE, Inc.
36.36 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图二十九：惠州未来重点区域及其相关交通网络往河源 2 往广州 1 惠州 1 惠州市 2 3 1 惠城南圖例：建成興建中部分建成規划中地鐵項目城際鐵路城際軌道高速路/橋落成未來资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图世邦魏理仕研究部往深圳惠州南 3 重点受惠區域編號類型 1 商務區項目名稱惠州江北 CBD 編號 1 地鐵1號線 2 地鐵2號線地鐵項目名稱 3 地鐵3號線編號類型高鐵和城際線路名稱狀態 1 城際鐵路厦深高鐵 2 城際鐵路贛深高鐵 3 城際鐵路廣汕高鐵 1 城際軌道莞惠城際 1 往汕尾
37.图三十：肇庆未来重点区域及其相关交通网络往贵州 1 广宁圖例：建成興建中部分建成規划中落成未來地鐵項目城際鐵路城際軌道高速路/橋资料来源：世邦魏理仕研究部、谷歌地图 2 往云浮 1 肇庆重点受惠區域編號類型 1 商務區項目名稱肇慶新區編號類型 1 城際鐵路 2 城際鐵路 1 城際軌道高鐵和城際線路名稱貴广高鐵南广高鐵广佛肇城際狀態肇庆东 1 大旺往佛山 37 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾除了旅游城市，一些人口增长较快的城市对商业物业有巨大需求事实上，广州和深圳在过去五年分别新增常住人口 16 6万及198万人，净流入人口位居全国主要城市的前两名，较湾区内增量排名第三的佛山多出160万。而珠海和中山虽然在增量上与广深不是一个水平，但其较小的人口基数，近五年的平均常住人口复合增长率也达到2.2% 和0.7%，在湾区中位列第四和第七位，仅次于深圳的3.5%，广州的2.5% 和澳门的 2.3%。预计到 2 0 2 0 年，整个大湾区的人口会增加 5 0 7 万人至7,4 6 4万人，当中以深圳和中山的人口升幅速度最快，分别上升18% 和12%，人口增多自然对住房和商业物业的需求增加。值得注意的是，湾区内的铁路客运枢纽共 2 9 个， 2020年前新落成的铁路站点更多达 56个，这些枢纽所在地，将是未来的城市中心或副中心。从房地产角度來看，大湾区新建的轨道交通站点将可能成为新的区域性商业中心。相比起高铁枢纽站及城轨站，地铁作为城市通勤交通工具，人流通过的频次更高，是周边社区或工作人群的交通枢纽甚至是社区中心。香港、广州和深圳市区地铁密布，城区内进一步加密的地铁站点将扩大已有商圈的地理范围及辐射半径。而新的社区商圈则更大机会出现在此前缺少地铁通达的区域，包括广深的新兴住宅区，以及佛山、东莞和中山等地铁未成网的城市。地铁的开通，将改变这些地区的区域性商业中心的分布，人流及居住人群将向地铁站靠拢。 © 2018 CBRE, Inc.
38.38 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾图三十一：湾区广东省境内9市旅游业发展图图三十三：珠三角铁路客运枢纽分布与定位人民币(亿元 ) 4,000 3,000 2,000 1,000 0 广州深圳佛山江门东莞惠州珠海肇庆数目 35 30 25 20 15 10 5 0 中山 2 0 17 旅游业总收入资料来源：湾区各市统计局 4 A 级以上景区个数人均优质零售物业面积（平方米 / 万人 ) 图三十二：湾区城市人均优质零售物业面积图 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 香港佛山澳门中山珠海深圳江门广州肇庆惠州东莞资料来源：湾区各市统计局,世邦魏理仕研究部肇庆肇庆东站肇庆站广州北站广州棠溪站广州站新塘站广州东站东莞站佛山西站佛山广州南站佛山新城站虎门站东莞惠州北站惠州江门江门站深圳北站南沙站深圳北站深圳坪山站深圳东站中山北站中山站西丽站福田站深圳站前海湾站香港中山珠海红磡站珠海站中环站金钟站横琴站特大型铁路客运枢纽大型铁路客运枢纽中型铁路客运枢纽世邦魏理仕研究部资料来源：《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》、港铁公司
39.06/ 结论 39 粵港澳大灣區 • 中国先驱城市群未来世界第一湾粤港澳大湾区凭借坚实的经济基础、沿海地区的国际视野，香港和深圳两大金融平台以及位列世界前茅的海空港群，再有中央政府在政策上的支持及推动，配合一带一路国策，有望成为世界上最大的湾区经济体。有了这个戦略性发展方向，大湾区经济发展势必提速，赶上长江三角洲的经济规模指日可待。未來粤港澳大湾区在中国经济的布局将会变得越来越重要，对中国经济的影响力也会深化，区內各城市的地位得以提升，大大増加对国内外资金的吸引力。湾区发展应以阶段性和地区性视角来看。虽然说，大湾区是一个整体协同发展的区域，但各个城市的地理位置、发展路径和产业重点会有所不同。过程中，香港会率先向内地九市输出更多国际经验，广州和深圳将提速成为国际大都会，澳门联同香港带领珠海打造大中华地区最有活力的旅游金三角，其余城市则凭基建改善、外溢效应、产业升级、人口增长等因素在大湾区崛起，创造自身经济成果。从规划布局来看，未来整个湾区的发展重心将转移至珠江口沿岸区域，而经济及土地资源的配置将在东西岸沿江城市优化。当中，珠江口西岸将成为最大增长点。这些发展整合起来就是大湾区的精髓所在，通过政府策略性规划，推动合作政策和基建，城市之间以分工互补而非恶性竞争来获得进步，资源得到最佳配置，最终带来经济快于全国的増长。从房地产投资角度看，粤港澳大湾区尤其受惠于中央政策和基础设施建设，前景看好，相比京津冀和长江三角洲，目前大部分城市的基数还低，未来升值潜力更大、风险更小。区內有众多成熟 C B D和正在崛起的商务区乃至新兴物流园，投资选择多，布局可以更加灵活。投资在大湾区，也不是完全没有风险。尽管在规划和发展蓝图上，大湾区拥有亮丽前景，但计划细节如何实施存在不确定性，且将影响政策的有效性。区内三套法律制度并存，凸显了在不同司法管辖区之间，政府施政和市场运行模式上的协调困难。另外，市场透明度和专业标淮在粤港澳三地也不尽同步，需要政府和专业机构共同协作，加以改进。以上各种都对国际投资者构成风险 ,长远来说 ,如果不解决 ,会影响投资信心。大湾区已规划多个世界级的基础设施项目，并有政策举措支持，确保城市间的各种人力、物力等资源流通顺畅，硬件设施已逐步完善，但同时仍需多方努力，加强软实力，使粤港澳大湾区成为一个真正的世界级湾区经济体。在湾区发展演进下，房地产格局也将重塑。在政策、科技和跨境跨市基建带领下，资金、人、物和服务将于湾区内加强流动。科技、金融、新经济、高増值物流及旅游产业的深化分工为大湾区房地产带来多样化的发展机遇。市场对写字楼、商业和物流地产的整体需求都会上升。长远来看，各个城市面向粤港澳湾区发展的商务区将取得较大发展并带动原有商务区的共同繁荣，各城市商业品牌的丰富度也将极大提升，开发商在湾区进行商业项目产品线的复制的现象将越来越多。 © 2018 CBRE, Inc.
40.如需获得更多关于本特刊的信息，敬请联系：陈锦平香港、华南及台湾研究部主管 +852 2820 2886 marcos.chan@cbre.com.hk 陈洁莹香港研究部副董事 +852 2820 2841 sharon.chan@cbre.com.hk 郭丽萍深圳研究部副董事 +86 755 8282 0074 sabrina.guo@cbre.com.cn 卢婧深圳研究部分析员 +86 755 8282 0075 eileen.lu@cbre.com.cn 谢晨中国区研究部主管 +86 21 2401 1318 sam.xie@cbre.com 杨丰宁广州研究部副董事 +86 20 2883 9237 frannie.yang@cbre.com.cn 曾素滢广州研究部助理经理 +86 20 2883 8423 sue.zeng@cbre.com.cn Follow CBRE 如需获得更多关于世邦魏理仕全球研究的信息，敬请联系： Richard Barkham, Ph.D., MRICS Global Chief Economist richard.barkham@cbre.com Jos Tromp Head of Research, EMEA jos.tromp@cbre.com Henry Chin, Ph.D. Head of Research, Asia Pacific henry.chin@cbre.com.hk Neil Blake, Ph.D. Global Head of Forecasting and Analytics, EMEA Chief Economist neil.blake@cbre.com Spencer Levy Head of Research, Americas spencer.levy@cbre.com Follow Spencer onTwitter:@SpencerGLevy 世邦魏理仕研究部本报告由世邦魏理仕大中华区研究部撰写。大中华区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。 To learn more about CBRE Research, or to access additional research reports, please visit the Global Research Gateway at www.cbre.com/researchgateway © 2018 CBRE, Inc.

粤港澳大湾区：中国先驱城市群未来世界第一湾 世邦魏理仕

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