2017年房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案
时长:150分钟 总分:100分
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题型介绍
| 题型 | 单选题 | 简答题 | 材料题 |
|---|---|---|---|
| 数量 | 10 | 8 | 6 |
一. 材料题(本类题共16题,总分80分)
估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房.地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证，厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐 用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问:
某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。 采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问：
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一-处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋]牌号进行过重新编号。
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
某综合楼-屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
二. 问答题(本类题共2题,每小题10分,共20分)
指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误，本次估价背景情况如下：
甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于X X市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张X X带领注册房地产估价师王义x和估价助理人员李X x进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李xX具体承担了估价报告撰写工作，张X X对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告
估价报告编号: X X估字[2017]第XX号
估价项目名称: X X市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行
房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期: 2017年7月15日
指出并改正下面估价报告片断中的错误，本次估价背景情况如下：
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2％=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3％+500×50％=692040元
3.年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
（三）年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元
（四）估价结果
采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房.地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:
采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房.地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:
本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证，厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐 用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问:
针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证，厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐 用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问:
上述两个案例能否作为可比实例?为什么?
某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。 采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问：
选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?
某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。 采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问：
