2016年房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案

某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：

甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)。

××商务楼估价报告

　　报告封面及目录(略)

　　致委托方函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

　　二、估价方

　　××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级

　　三、估价对象

　　1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得×x商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。

　　××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

　　估价对象其他内容描述(略)。

　　四、估价目的

　　评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

　　五、估价时间

　　2003年4月1日

　　六、价值定义

　　本次估价采用公开市场价值标准。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价方法

　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　九、估价结果。

　　估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估价人员(略)

　　十一、估价作业日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估价报告应用的有效期(略)

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

　　根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

　　(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元

　　(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12万元

　　(3)3层年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00万元

　　(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元

　　(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元

　　(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元

　　(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

　　=343.43万元

　　2.估算年运营费用。

　　(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：

　　年土地使用费=293×2560=75.01万元

　　(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计支管理费。则：

　　年管理费=343.43×5%=17.17万元

　　(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：

　　年维修费=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：

　　年保险费=343.43×2‰=0.69万元

　　(5)年税费：根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元

　　年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=18044万元

　　3.估算年净收入：

　　年净收入a=年有效毛收入一年运营费用

　　=343.43-180.44

　　=162.99元

　　4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

　　5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

　　P= a[(1+r)n-1]/r(1+r)n

　　将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　P= 162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58万元

　　(二)成本法估价测算过程

　　1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860×(1-12.5%)×2560

　　=640.64万元

　　2.估算建筑物现值：

　　建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

　　(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。

　　(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0.5)×2/60

　　=28.43万元

　　(3)建筑物现值：

　　建筑物现值=852.82-28.43

　　=824.39万元

　　3.估算估价对象房地产的价格：

　　估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03万元

　　(三)估价结果的确定

　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格

　　的估价结果。即：

　　估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682万元(取整数)

　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611

　　=2544元/m2(取整数)

　　七、估价结果

　　经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。

　　附件(略)

以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

影响房地产变现能力的因素主要有：

1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。

估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计为评估价值的70%左右。

假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。

针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?