2017年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案

在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。

政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中,不应作为补偿项目的是()。

下列房地产估价机构的行为中，错误的是()。

关于估价目的的说法，错误的是()。

土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。

下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()。

下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()。

关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()

某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。

下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()

房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。

某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（　）万元。

房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()

评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.

比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()

为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡。

运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()

采用间接比较法、百分比进行房地产状况调整若可比实例标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状沉调整的说法，正确的是( )。

关于收益法中收益期确定的说法，正确的是( )。

某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩奈经纪寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15完元，报酬率为7.5%an该房地产的收益指为( )。

土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。

某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。

某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为()。

估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。

关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()

某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。

运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。

关于估价方法选用的说法，正确的是()

房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()。

通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。

某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为(　)。

某工业用房占地面积500m2,容积率1.5，土地单价2400元/m2.现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。

关于比较法运用的说法，错误的是()。

下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()

在评估房地产的市值价值时，错误的做法是()。

关于专业房地产估价的说法，正确的有()

下列房地产中，通常适用收益法估价的有()

下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()。

下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有()。

下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()。　

下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有()。

下列房地产中，通常适用比较法估价的有()

比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()。

评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()。

一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()。

关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有()。

关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有()。

关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有()。

运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()。

关于估价委托书的说法，正确的有()。

估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()

“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证()

为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价()

实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准()

抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()

比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()

繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()

在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大()

成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格()

建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在()

实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由()

标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法()。

城镇基准低价评估中应根据位置相邻、低价相等、开发程度不同的要求划分均质地域()。

 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层。()

估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致()。

某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。根据调差，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率25%。该商铺从目前的10年持有期末转让是的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分)

某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可持续且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经纪寿命为50年。显示重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、前面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元，平均寿命为5元;设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述材料，计算该宗地房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(10分)