2016年房地产估计师《理论与方法》考试真题及答案

关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

关于房地产估价结果的说法，错误的是()。

估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。

下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是()。

下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是()。

下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是()。

购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是()

距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是()。

下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是()。

关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是()。

评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是()。

某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收H期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为 ()万元。

评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是()。

卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万 元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为()元/m2。

甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是()万元

某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的 总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率 的25%，则该写字楼目前的收益价值为()。

关于建筑物经济寿命说法，正确的是()。

房地产的有租约限制价值等于()。

运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是()。

某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为()万元。

某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为()万元。

某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为 ()元/m2。

某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为()万元。

下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是()。

关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是()。

采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时 价值为()元/m2。

关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的()。

当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是()。

关于路线价法的说法，错误的是()。

某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。

在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于()。

关于价值时点的说法，错误的是()。

关于估价师声明的说法，正确的是()。

关于估价师声明的说法，正确的是(　)。

关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是(　)。

关于房地产估价要表的说法，正确的有()。

评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有()。

关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有()。

关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有()。

下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有()。

下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有()

估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有()。

预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%则下列说法中正确的有()。

运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括()。

关于建筑物寿命的说法，正确的有()。

关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有()。

关于假设开发法中求取幵发完成后的房地产价值的说法，正确的有()。　　

关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有()。

关于路线价区段的说法，正确的有()。

关于估价方法选用的说法，正确的有()。

在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。()

房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毀损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。()

某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。()

房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毀的土地价值。

在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。()

房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()

房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。()

比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格，()

有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。()

某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。()

运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。() 

在假设开发法的动态分析法中，开发完成后定房地产价值是未来开发完成时定房地产市场状态下定价值。()

运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由大到小来确定。（）

基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。()

在界定估价对象的范围时，要特別注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。()

为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：

(1)可比实例及其交易情况见下表

上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。

(2)该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表(均以上月末为100)

(3)房地产状况比较结果见下表。

假设美元与人民币的市场汇率201 6年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6. 65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，201 6年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2,运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2,在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2,运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造(房地产报酬率为7.5%)。