2017年房地产估价师《开发经营与管理》考试真题及答案

房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()

下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是()

下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()

某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。

下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()

某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为()

下列费用中，不属于土地储备开发成本的是()

房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是()

某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是()

某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。

下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是()

某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。

下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是()

在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括。()

某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是()

若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%。均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是()。

在下列现金流量图中，已知A、、F和I,则P=()。

某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为()万元。

王某的住房公积金贷款采用“等额还本付息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额()

若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。

下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()

某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()

某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自由资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为()

某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为()

估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑()的影响。

投资决策方法中的决策树法，常用于解决()决策的问题。

对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。

在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()

在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。

关于资本金现金流量表的说法，正确的是()

在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借贷及偿还计划的基本报表是()

目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()

房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是()

根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的()

当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低()

利率调升对房地产投资产生的影响有()

按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为()

影响房地产市场发展的基本因素有()

政府在房地产市场中的主要职能有()

房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案的技术资料主要有()

依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()

下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有()

从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有()

决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有()

效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有()

下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有()

关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有()

房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有()

相对于权益融资，债务融资的特点有()

物业的净经营收入等于潜在毛资金收入减去()之和后，再加上其他收入的金额。

房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。()

房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。()

空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。()

采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。()

对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。()

从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。()

现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。()

在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。()

房地产开发项目的“开发-销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。()

某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。()

风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。()

房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。()

编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。()

权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。()

零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。()

某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%(不考虑其他融资费用)，按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率。

某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入:建安成本为3200元/m2,各年投入比例分别为25%、40%、 35%; 其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入，销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。 保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、 20%， 增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少? (土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示)