2021年房地产估价师《案例与分析》练习题

甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：

某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：

某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。

某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。

某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用;第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：

甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

　　物业名称ABC

　　建筑面积/m2 654850

　　成交单价/(元/m2)155001450015000

　　成交日期2007年9月2007年8月2007年10月

某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;

实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

2017年5月10日，某房地产估价机构接受委托，评估一处2012年建成，建筑面积为103平方米的毛坯住宅小区配套商铺的市场价值。选用比较法作为主要的估价方法，搜集到三个交易实例。实例1是本小区底商，上下两层，建筑面积共260平方米，平均单价12000元/m2，简装;实例2是对面小区带装修底商，现出租做饭店用途，建筑面积130平方米，平均单价16000元/m2;实例3是本小区刚刚转让的面积103平方米一层底商，买卖双方的税费均由买方负担，买卖合同约定合同约定成交价格10000元/m2，除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截止项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产的重置成本为2800元/m2。

某房地产估价机构接受委托评估一自建住宅项目的补偿价值，建筑面积243.42m2，价值时点为2017年6月15日。房屋估价选用重置成本法，指以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值的方法。

房屋现值=房屋重置成本×成新率、房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费，由于估价对象房屋为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次估价未计算专业费、规费和销售税费。建筑工程费当初实际支付1700元/m2，不可预见费因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。

预测估价对象现状的正常建设周期3个月，利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率6.10%，建设费在建设期均匀投入。利润取房屋所有权人期望利润15%。通过观察发现估价对象的成新率为60%，该住宅的估价总价=1700×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)(3/12)/2+15%]×60%/10000=28.74(万元)，住宅的估价单价=28.74×10000/243.42=1180.68元/m2。