2021年房地产估价师《案例与分析》基础习题

时长:120分钟 总分:80分

311浏览 0人已完成答题

题型介绍
题型 简答题 材料题
数量 12 6
一、材料题(本类题共12题,总分80分)
一. 材料题(本类题共12题,总分80分)
1.

近期,某城市房地产市场发生了较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务 请问:结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

问题详情
1.

结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

问题详情
2.

2017年3月15日,某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作,欲转让在建工程,甲注册房地产价师经过现场踏勘,选用了假设开发法评估该在建工程,根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况,本次估价采用了被迫转让前提。

根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况,甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值,并运用动态方法进行了折现,折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。

问题详情
1.

如何确定后续开发经营期?

问题详情
2.

在估价过程中,甲犯了哪些错误?

问题详情
3.

2014年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

问题详情
1.

该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?

问题详情
2.

确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

问题详情
3.

确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

问题详情
4.

某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值,供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?

问题详情
1.

还需做哪些专业工作?

问题详情
5.

某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

据此,估价师拟定了以下两种估价思路:

1.以商品住宅销售均价为基础估价;

2.以商业用途土地价格为基础估价

问题详情
1.

上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

问题详情
2.

针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。

问题详情
6.

某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地,最新城市规划将地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。

问题详情
1.

评估该宗房地产评估价格时,如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

问题详情
2.

政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

问题详情
3.

评估该宗熟地出让价格时,如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

问题详情