2021房地产估价师理论与方法专项练习一

其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物。其他定着物，可以作为独立的部分，单独转让。（）

房地产所有权可分为单独所有，共有和建筑物区分所有权，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）

房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国有土地享有占有、使用、收益和处分的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（）

一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）

房地产评估只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）

手续不齐全的房地产不得设定抵押;但是已依法公告，被列入征收范围的房地产，只要手续完整，就可以设定抵押。（）

议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。（）

通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。（）

比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。（）

在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为市场价值。（）

对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）

房地产作价入股估价应当采用谨慎价值。（）

评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。（）

房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。（）

房地产的残余价值一般低于房地产的市场价值。（）

在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）

抵押价值不是扣除法定优先受偿款的“完全价值”，而是将“完全价值”或上述抵押价值经过抵押率打折后的价值。（）

某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（）

某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（）

无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（）

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。（）

房地产合并后的价值一般小于合并前的各个独立部分的价值之和。（）

房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。（）

楼面地价是一种特殊的建筑物单价，是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。（）

甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/㎡，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/㎡。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（）

甲、乙是条件相同的相邻地块，甲地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年，乙土地单价为900元/㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年。若土地报酬率为6%，则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济。（）

某套住宅的套内建筑面积为140㎡，套内使用面积为131㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3000元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/㎡。（）

某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。（）

某房地产市场中，期房价格高于同地段现房价格，因而期房价格高于现房价格。（）

房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）

根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。（）

鉴证性估价一般都要遵循独立客观公正原则，咨询性估价可以不必一定要遵循独立客观公正原则。（）

估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，必须依法判定。（）

在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。（）

从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。（）

均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）

某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）

假设开发法中的后续必要支出及应得利润，是遵循替代原理求取的。（）

估价对象的权利人和意向取得者不一致时，确定估价对象的最高最佳利用状况，应该始终从权利人角度进行估价。（）

谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。（）

改变规模的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润>现规模下的房地产价值，则适用“改变规模”前提。（）

估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（）

在运用比较法估价时，为了提高估价结果的准确性，选择的可比实例多多益善。（）

某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例收集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以放弃了采用比较法。（）

可比实例的成交日期与价值时点相隔1年以上的不得采用。（）

如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。（）

某可比实例买方应缴纳的税费由卖方承担，若买方付给卖方的金额不变，当买方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会下降。（）

在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。（）

建立比较基础，统一财产范围，既包括有和无的差别，也包括好与坏，优与劣、新与旧的差别。（）