2021房地产估价师理论与方法专项练习二

带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。（）

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，如果按照原币种的价格进行了市场状况的调整，则应该采取成交日期时的汇率。（）

对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。（）

在房地产交易实例收集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）

市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。（）

实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。（）

房地产状况调整时，直接比较法，就是要使得估价对象房地产状况状态下的价格变成可比实例房地产状态下的价格。（）

整幢住宅区位状况调整的内容包括所处的楼幢、楼层。（）

根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正和调整幅度不易超过20%。共同对可比实例成交价格的调整和修正幅度不易超过30%。（）

经修正和调整的各个比较价值中，最高价和最低价的比值不宜大于1.2。（）

资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（）

某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（）

预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）

运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。（）

出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）

求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。（）

运用收益法计算运营费用时，运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，其中由出租人承担的部分不应计入。（）

收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。（）

房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）

某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。（）

建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（）

建筑物剩余经济寿命，就是从其竣工日开始到其经济寿命结束时为止的时间。（）

某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）

若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。（）

资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）

在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）

当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。（）

对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）

运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）

假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。（）

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）

假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。（）

如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（）

预测开发经营期时，宜先把开发经营期分成各个组成部分，分别预测，其中建设期预测相对较难，销售期预测相对容易。（）

在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）

在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。（）

一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

建设期的时间从开工日开始，到竣工日截止。（）

在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（）

采用假设开发法的静态分析法估价时，应计息项目包括后续的建设成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（）

折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。（）

成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）

成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）

成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。（）

在活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由购置土地的价款和应由卖方缴纳的税费和直接归属于该土地的其他支出构成。（）

采用成本法估价时，对于七通一平的熟地，其建设成本中的基础设施建设费，包含城市规划要求配套的项目红线外的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。（）

成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。（）

成本法计算销售税费时，不包含应由买方缴纳的契税，也不包含应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税。（）

成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。（）