2021房地产估价师理论与方法基础习题

某房地产开发项目的开发利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）

建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。（）

在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。（）

一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。（）

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（）

成新折旧法比较精准，主要用于后期估价。（）

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（）

路线价法实质上是比较法。在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）

运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。（）

由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）

通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。（）

划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）

某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。（）

基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整性和合理性。（）

在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）

标准价调整法中，设定的标准房地产，必须是实际存在的。（）

标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。（）

修复成本法，主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。（）

长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（）

长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。（）

运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。（）

移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。（）

一般房地产价格越高，则房地产价格上涨趋势越强。（）

完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。（）

估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织;可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（）

主动争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和知名度，提高估价技术水平和服务质量，作恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（）

接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应选派至少一名注册估价师承办该项目。（）

受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。（）

估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。（）

估价报告使用期限不同于估价责任期：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期应到估价服务的行为结束为止。（）

对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改;对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（）

一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）

估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（）

估价报告使用期限的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年(××个月、××日)内有效。（）

房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。（）

司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，不为整体资产拍卖估价。（）

房屋征收评估时，被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，估价师可以不做任何处理。（）