2010年土地估价师考试土地估价实务基础真题精选

时长:150分钟 总分:100分

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题型介绍
题型 多选题 简答题
数量 10 6
一、实务基础1
1.
某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：
（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：
（2） 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；
（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：
（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。
请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。
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二、实务基础2
某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。
待估价宗地有关信息如下：
（1）甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。
（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。
请根据以上情况回答1-5题。
2.
下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（ ）。
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3.
下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（ ）。
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4.
丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近（ ）万元。
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5.
甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近（ ）元／平方米。
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6.
若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为（ ）元／平方米。
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三、实务基础3
7.
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
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四、实务基础4
8.
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
估价过程
（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
（4）求取地价。
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五、实务基础5
9.
某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%
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六、实务基础6
10.
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 （计算地价时，案例选择不少于四个）。
（1）案例资料：
　　
i.开发程度说明：*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。
ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）:数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度"
（2）其他资料:
A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从 "三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。
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七、实务基础7
11.
S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。
2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。
4.其他相关资料：
（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；
（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；
（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；
（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。
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八、实务基础8
甲企业于2000年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积4000平方米，随后投入资金200万元进行厂房建设；厂房总建设面积2500平方米。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款看病分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%.
已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，荼毒出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/平方米。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/平方米、230元/平方米、250元/平方米。
根据上述情况，回答问题。
12.
甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产就爱个评估值V1可以表达为（ ）
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13.
在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托评估机构进行投保财产价格评估，则评估值V2 为（ ）
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14.
2006年由于经营不善，家企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（ ）万元。
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15.
如果拍卖陈宫，所需支付的费用有：①偿还乙\丙银行的贷款；②缴纳土地使用权出让金；③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；④处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是（ ）
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16.
如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为（ ）万元。
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