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2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题三
2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题三
时长:90分钟
总分:85分
60浏览
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题型介绍
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多选题
判断题
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50
10
15
一、单项选择题
1.
直线趋势法公式y=a+bx中,x表示( )。
问题详情
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A. 价格
B. 常数
C. 价格变动率
D. 时间
2.
在市场法中,土地使用权年限调整属于( )调整。
问题详情
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A. 权益状况
B. 区位状况
C. 实物状况
D. 年限状况
3.
有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27米,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为( )。
问题详情
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A. 9
B. 13.5
C. 15
D. 18
4.
有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用( )。
问题详情
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A. 类似写字楼的客观收益
B. 市场比较法
C. 该写字楼的实际收益
D. 无法估算
5.
某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应( )。
问题详情
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A. 取三者的平均值
B. 取三者的中间值
C. 任选其中之一
D. 在三者的基础上综合分析决定
6.
路线价法估价的第二个步骤为( )。
问题详情
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A. 设定标准深度
B. 选取标准宗地
C. 编制深度百分率表
D. 划分路线价区段
7.
某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为( )。
问题详情
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A. 1998年6月30日
B. 现在
C. 重新估价的作业日期
D. 要求重新估价的委托方指定的日期
8.
报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
问题详情
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A. 平均利润率
B. 安全利率
C. 经济增长率
D. 银行贷款利率
9.
房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。
问题详情
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A. 供需与价格
B. 需求与价格
C. 供给与价格
D. 供给与需求
10.
在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中( )是龙头。
问题详情
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A. 估价目的
B. 估价对象
C. 估价时点
D. 估价目的和估价对象
11.
某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米
问题详情
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A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
12.
在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率( )
问题详情
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A. 等于报酬率
B. 大于报酬率
C. 小于报酬率
D. 无法知道
13.
购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为( )%
问题详情
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A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
14.
与报酬率性质不同的名词有( )
问题详情
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A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 空置率
15.
基本完好房的成新率为( )
问题详情
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A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
16.
某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为( )
问题详情
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A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
17.
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为( )万元
问题详情
查看答案
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
18.
预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为( )万元
问题详情
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A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
19.
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
问题详情
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A. 最佳用途和最佳规模
B. 最佳约度
C. 最佳规模和最佳约度
D. 最佳用途
20.
采用收益法测算房地产价格时,公式V=A/Y+b/Y2表示( )
问题详情
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A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增
B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减
C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增
D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减
21.
钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )
问题详情
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A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
22.
收益法适用的条件是房地产的( )
问题详情
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A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
23.
投资利润率的计算公式是( )
问题详情
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A. 开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B. 开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C. 开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D. 开发利润/开发完成后的房地产价值
24.
在新开发区内有一块土地,总面积是2000平方米,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/平方米,则可转让土地的价格是( )
问题详情
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A. 2500万元
B. 3500万元
C. 3600万元
D. 3000万元
25.
受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )
问题详情
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A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
26.
一般来说,开发经营期的起点( )
问题详情
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A. 与经营期的起点重合
B. 与运营期的起点重合
C. 与建造期的起点重合
D. 与开发期的起点重合
27.
路线价法主要适用于( )
问题详情
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A. 城市商业街道两侧土地的估价
B. 旧建筑物的估价
C. 新建筑物的估价
D. 拆迁房屋的估价
28.
在用路线价法估价中设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )
问题详情
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A. 算术平均数
B. 中位数
C. 加权平均数
D. 众数
29.
在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计算的周期数大于1)
问题详情
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A. 单利计息的利息少,复利计息的利息多
B. 单利计息的利息多,复利计息的利息少
C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D. 无法知道
30.
某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/m2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
问题详情
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A. 2487.75
B. 2500.00
C. 2511.00
D. 2162.25
31.
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。
问题详情
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A. 3214
B. 3347
C. 3367
D. 3458
32.
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于()。
问题详情
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A. 该建筑物的价值低于拆迁费用
B. 该估价结果肯定有误
C. 甲土地的价值高于乙土地的价值
D. 不可能出现这种情况
33.
某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/m2。
问题详情
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A. 100
B. 300
C. 600
D. 900
34.
某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取()年。
问题详情
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A. 35
B. 45
C. 48
D. 50
35.
已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为()万元。
问题详情
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A. 109
B. 117
C. 124
D. 130
36.
某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。
问题详情
查看答案
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 经济折旧
D. 会计折旧
37.
一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为()元/m2。
问题详情
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A. 552
B. 3519
C. 4293
D. 4845
38.
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
问题详情
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A. 800万元
B. 1000万元
C. 1800万元
D. 800-1000万元
39.
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。
问题详情
查看答案
A. 0.060
B. 0.940
C. 1.060
D. 1.064
40.
某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为()万元。
问题详情
查看答案
A. 180.0
B. 300.0
C. 309.0
D. 313.2
41.
合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。
问题详情
查看答案
A. 最高最佳使用原则
B. 公平原则
C. 估价对象的合法权益
D. 替代原则
42.
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
问题详情
查看答案
A. 最佳用途和最佳规模
B. 最佳约度
C. 最佳规模和最佳约度
D. 最佳用途
43.
( )是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。
问题详情
查看答案
A. 估价时点
B. 估价目的
C. 估价区位
D. 估价权益
44.
某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米.
问题详情
查看答案
A. 500
B. 200
C. 250
D. 100
45.
某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元.
问题详情
查看答案
A. 100
B. 70
C. 60
D. 40
46.
某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年,则该建筑物的成新率为()%。
问题详情
查看答案
A. 40
B. 60
C. 50
D. 67%
47.
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为()万元。
问题详情
查看答案
A. 323
B. 275
C. 273
D. 258
48.
某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为( )万元.
问题详情
查看答案
A. 417
B. 500
C. 460
D. 450
49.
用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益作为估价依据.
问题详情
查看答案
A. 类似房地产的客观
B. 类似房地产的实际
C. 类似房地产的最高
D. 类似房地产的最低.
50.
估价上折旧注重的是( ).
问题详情
查看答案
A. 原始取得价值的减价修正
B. 原始取得价值的摊销与回收
C. 重置价值的摊销与回收
D. 价值的减价修正
二、多项选择题
51.
成本法中的“开发利润”是指()。
问题详情
查看答案
A. 开发商所期望获得的利润
B. 开发商所能获得的最终利润
C. 开发商所能获得的平均利润
D. 开发商所能获得的税后利润
E. 开发商所能获得的税前利润
52.
区位状况比较修正的内容包括()修正。
问题详情
查看答案
A. 繁华程度
B. 临街状况
C. 容积率
D. 使用年限
E. 周围环境
53.
路线价法估价时需要用路线价再配合()计算出待估宗地的价格。
问题详情
查看答案
A. 深度百分率
B. 资本化率
C. 收益率
D. 物价指数
E. 其他价格修正率
54.
在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是()。
问题详情
查看答案
A. 求得的路线价已是正常价格
B. 在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C. 该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D. 该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
55.
在实际中计算地租量的方法有()。
问题详情
查看答案
A. 从房租中分离出地租
B. 由地租求出地租
C. 采用比较法求出地租
D. 由土地开发成本求出地租
E. 采用类似假设开发法的方法求出地租
56.
在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有()。
问题详情
查看答案
A. 农用地改为非农建设用地
B. 在写字楼旁新建大型游乐场
C. 住宅区内道路禁止货车通行
D. 常常遭受洪水威胁
57.
一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括()。
问题详情
查看答案
A. 委托估价合同
B. 实地查勘记录
C. 估价人员的作息时间
D. 向委托人出具的估价报告
E. 估价项目来源和接洽情况
58.
房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于()等引起。
问题详情
查看答案
A. 交通建设
B. 市场供求变化
C. 人口素质变化
D. 所在地区衰落
E. 城市规划的指定与修改
59.
在商品房交易中,常见的最低价格有()。
问题详情
查看答案
A. 商品房销售中的起价
B. 拍卖活动中的保留价
C. 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D. 招标活动中,开发建设方案最为合理的中标价
E. 采用收益法确定的参考价格
60.
下面()是计入商品住宅价格的费用。
问题详情
查看答案
A. 征地费
B. 建筑安装工程费
C. 住宅小区内的营业性用房建设费用
D. 住宅小区内设施的建设费用
三、判断题
61.
在估价报告中,签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的,同时对委托人也是一种警示。()
问题详情
查看答案
正确
错误
62.
若估价报告在其有效期内未付诸使用,则估价责任随之终止。()
问题详情
查看答案
正确
错误
63.
房地产的位置优劣,取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。()
问题详情
查看答案
正确
错误
64.
评估土地价格时,不应包括建筑物地上部分的价值,但应包含其地下部分的价值。()
问题详情
查看答案
错误
正确
65.
如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,则应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍。()
问题详情
查看答案
正确
错误
66.
市场法中,采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951,其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分,估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。()
问题详情
查看答案
正确
错误
67.
在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。()
问题详情
查看答案
错误
正确
68.
在房地产估价中,对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()
问题详情
查看答案
错误
正确
69.
在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。()
问题详情
查看答案
正确
错误
70.
估价对象及其范围和内容,既不能简单得根据委托人的要求确定,也不能根据估价人员的主观愿望确定,而应根据估价目的,依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。()
问题详情
查看答案
正确
错误
71.
人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。()
问题详情
查看答案
正确
错误
72.
“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格,可视为市场法中的“可比实例”价格。()
问题详情
查看答案
正确
错误
73.
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,就可以计算其逐期发展速度的平均数,即平均发展速度,据此推算各期的趋势值。()
问题详情
查看答案
错误
正确
74.
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。()
问题详情
查看答案
正确
错误
75.
某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素。()
问题详情
查看答案
错误
正确
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