2012年中级经济师《房地产专业》模拟试题及解析（一）

下列关于区位的说法中，错误的是（　）。 

中心地理论主要解决（　）的问题。 

消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。 

某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（　）万元。

大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程，称为（　）。

关于征收与征用区别的说法，错误的是（　）。 

在集体土地征收的补偿和安置中，征收耕地的土地补偿费应该为被征收前3年平均年产值的（　）。

可以依法征收房地产的主体是（　）。 

关于集体土地征收补偿费用的说法，错误的是（　）。 

国有建设用地有偿使用的最主要方式是（　）。 

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（　）。 

下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是（　）。 

下列哪种情况建设用地使用权不得出租（　）。

房地产抵押合同自（　）。 

下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（　）。 

下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权（　）。 

房地产市场某一时点的调研结果可能反映不了房地产市场另一时点的情况，这表明房地产市场调研具有（　）特点。 

在房地产市场环境调研中，（　）属于经济环境调研的内容。 

关于人口和流动人口、职业或行业类别等方面的资料搜集属于房地产（　）的搜集。 

在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（　）。 

以下属于房地产市场定性预测方法的是（　）。 

由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有（　）特点。 

把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（　）。

下列不属于房地产客户需求特征分析的是（　）。 

关于房地产开发项目市场定位的说法，正确的是（　）。 

从策划报告的（　）来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。 

投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资称为（　）。

某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3500元／m2。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（　）元／m2。 

用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是（　）。

能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标的报表是（　）。 

某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（　）。 

通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做（　）。

（　）是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。 

在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（　）。 

房地产开发项目勘察设计是工程勘察和（　）的简称。 

对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（　）。 

（　）适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。 

根据规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在（　）万元人民币以上，或者项目总投资在（　）万元人民币以上的，必须进行招标。 

房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（　）。 

（　）是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。

以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（　）。 

某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／m2。根据市场调查结果，80％的被调查者可接受的价格范围是6000~6500元／m2，10％的被调查者可接受的价格范围是7000元／m2以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元／m2。该项目采用的主要定价方法是（　）。 

房地产广告中，（　）具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。 

在房地产估价的市场法中，在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用（　）的汇率。 

某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为（　）元。 

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=（　）－运营费用。

假设开发法中的开发经营期的起点是（　）的时间。 

成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是（　）。 

业主大会筹备组应当自组成之日起（　）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积（　）以上的业主且占总人数（　）以上的业主同意。 

某三级资质物业服务企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中，具有中级以上职称的有6人。该企业若要申请二级资质，在其他条件满足的情况下，至少须增加相关专业中级以上职称的人员（　）人。 

物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（　）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设文件。 

物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为（　）。 

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（　）的，应当及时续交。 

在房地产抵押贷款期间，未经（　）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。 

商用房开发贷款的项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过（　）年。 

在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（　）。 

某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（　）元。 

某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，抵押率为40%，则该房地产抵押物价值为（　）万元。

被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为（　）。 

该建设项目的产量盈亏平衡点是（　）件。 

当该建设项目的产量为 13000件时，利润为（　）万元。 

当该建设项目的产量为15640件时，其实际生产能力利用率为（　）。 

从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为（　）。 

若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6，则项目开盘的销售均价应为（　）元/平方米。

该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为（　）元/m2。 

该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为（　）元/m2。 

瑞辰物业公司的亏损应按（　）处理。 

如果瑞辰物业公司想在下一年度扭亏为盈，则（　）。 

如果瑞辰物业管理公司是一个二级资质的物业管理公司，则管理人员中中级职称人员至少为（　）人以上。

赵某在法定退休年龄时住房公积金缴存总额为（　）万元。 

赵某能申请的住房公积金贷款最高额度为（　）万元。 

若该住房发生火灾，甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为（　）万元。 

决定房地产供给量的因素不包括（　）。 

关于郊区化的说法，正确的有（　）。 

征收和征用的共同点包括（　）。 

下列费用中，属于征收耕地补偿费用的有（　）。 

关于建设用地使用权出售和交换的说法，正确的有（　）。 

在房地产市场预测的方法中，常用的定性预测方法包括（　）。 

房地产细分市场有效性评估主要集中在细分市场的（　）。

下列房地产开发项目策划内容中，属于房地产开发项目营销策划的有（　）。 

房地产间接投资的形式主要有（　）。 

运用线性盈亏平衡方法对房地产投资项目进行不确定性分析时，投资项目的假设条件包括（　）。 

下列属于房地产开发项目质量保修范围的是（　）。 

关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有（　）。 

下列房地产开发经营观念中，（　）是从生产角度出发的经营观念，建立在“以产定销”的观念上。 

房地产开发企业对其开发项目进行定价时，主要依据同业者价格策略或同类项目价格而定价的方法有（　）。 

根据建筑物引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为（　）。 

下列有关房地产估价报告的叙述，正确的是（　）。 

在物业管理活动中，业主享有的权利包括（　）。 

下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的有（　）。

下列财产可以设定抵押权的是（　）。 

等额本金还款抵押贷款方式的特征有（　）。 

在进行盈亏平衡分析时，固定成本和变动成本的分解方法有（　）。 

乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为（　）。 

乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为（　）。 

选取的可比实例应符合的条件有（　）。 

对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括（　）。 

采用这种物业服务计费方式，物业管理费用具有（　）特征。 

赵某住房公积金账户上的资金除了用作购买自住住房外，还能用于（　）。 

某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为1200万元，每件产品的单位成本（含单位产品税金等）为 600元，销售价格为1600元，设计生产能力为16000件。根据题意，回答下列问题： 

甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%预期利润率测算的价格为5600元/平方米，开盘时确定的均价为5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过3%；当地同类房地产的市场均价为8000元/平方米。对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠3%；对抵押贷款的消费者，价格优惠1%。 

采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。

利泽花园住宅小区由瑞辰物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得瑞辰物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题： 

赵某于10月份购买一套普通商品住房自住。经估价，该住房的市场价值为100万元。赵某申请住房公积金贷款。其住房公积金账户本息余额为20000元，9月份个人缴纳的公积金为250元，单位缴纳的比例与职工相同。赵某购买该住房时离法定退休年龄还有30年，预计赵某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。赵某购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。