2012年中级经济师《房地产专业》模拟试题及解析（二）

“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（　）。 

农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（　）。 

某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平称为（　）。 

城市中心商务强度指标是指（　）。 

如果土地租期永久，一般将（　）称为土地地租的资本化价格。 

从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（　）四个阶段。 

国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为称为（　）。 

征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（　）所有。 

3公顷基本农田征收的审批权在（　）。 

法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报（　）批准划拨。 

土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是（　）确定。 

建设用地使用权转让地上建筑物及地上附着物所有权时（　）。 

成片出让合同中的受让人必须是（　）。 

下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（　）。 

土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（　），出租方负有除去或防止义务。 

（　）是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。 

房地产市场调研人员通过设计方案、定义问题、采集数据和分析问题，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料，这体现了房地产市场调研的（　）原则。 

搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况，以及（　）状况。

房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于（　）。 

按照（　）划分，房地产市场调研方法可以分为定性调研和定量调研。 

调研报告的核心部分是（　）。 

（　）是房地产开发项目策划的生命。 

以人们对住宅的知识、态度、使用或反应为依据对市场进行细分，这种细分的依据称为（　）。 

对于房地产开发项目而言，（　）往往是目标市场决策的首要因素。

在房地产开发项目市场定位的策略中，迎头定位的缺点是（　）。 

下列房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目威胁的是（　）。 

目前在我国，（　）是主要的房地产投资主体之一。 

某债券现在购买需花10万元，6年后可得20万元，若将购买债券看作是按复利向银行存款，那么相当于银行存款的利率是（　）。 

某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知：（P/A，10%，10）＝6.144，则该方案总费用的现值是（　）万元。 

房地产开发项目的成本利润率是（　）的比率。 

对于投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为（　）时的折现率。 

现有一笔10万元的债务，若要求每年末偿还3万元，年利率为10%，则该债务可在（　）年还清。已知（A/P，10%，4）＝0.31547，（A/P，10%，5）＝0.26338。 

在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（　）原则的要求。 

某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括（　）。 

关于公开招标的说法正确的是（　）。 

提交投标文件的投标人少于（　）个的，招标人应依法重新招标。 

（　）是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户提供高质量的产品和房屋，令客户满意。 

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管备案。 

市场营销观念和社会营销观念的核心都是以（　）为中心。 

房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的原则是（　）。

下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是（　）。 

（　）是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。 

低价策略的特点是（　）。 

一般情况下，运用市场法时要求选择（　）可比实例。 

某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元／m2，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为（　）元／m2。

某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元／m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。 

某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（　）万元。 

市场法适用于评估（　）。 

下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（　）。 

制定物业管理规约的主体是（　）。 

下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（　）。 

新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，这体现物业管理招投标具有（　）的特点。 

前期物业服务合同的签订主体是（　）。 

业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（　）。 

业主大会、业主委员会的工作经费由（　）承担。 

由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，所以房地产具有（　）。

请房地产开发贷款的房地产开发企业应该具有一定比例的自有资金，一般要求达到申请贷款项目投资总额的（　）以上。

某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6％，贷款期限为15年，采用等本金还款方式，则第10个月的付款额最接近（　）元。 

张某今年50岁，法定退休年龄60岁，则张某住房公积金贷款期限最长为（　）年。 

个人住房贷款为住房公积金和商业组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确（　）为保险的第一受益人。 

农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（　）日内将批复发出。 

张某购买该店铺的首付款为（　）万元。 

银行提供的抵押贷款的实际年利率为（　）。 

张某每季归还银行抵押贷款的还本付息额为（　）万元。 

该项目的楼面地价为（　）元/m2。 

采用成本导向定价法确定项目均价为（　）元/m2。 

从背景资料来看，在一般情况下，该项目的价格走势将（　）。

本案中进行的物业管理招标形式为（　）。 

聘用浩达物业管理公司的决定必须由（　）作出。 

北馨花园住宅小区业主委员会与浩达物业管理公司签订的合同属于（　）。

该建筑物单位建筑面积的重置价格为（　）元／m2。 

采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（　）。 

采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（　）元。 

引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（　）。 

导致房地产供给缺乏弹性的原因有（　）。 

国有土地上房屋征收补偿的方式有（　）。 

房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括（　）。 

我国建设用地可通过（　）取得。 

在以下（　）情况下，租赁的国有土地可以收回。 

关于房地产市场分析的说法，正确的有（　）。 

根据房地产市场细分理论，进行行为细分的行为因素包括（　）。　　 

与其他类型的投资相比，房地产投资特点的有（　）。 

下列关于敏感性分析的表述中，正确的有（　）。 

某投资者拥有1000万的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为500万元、300万元、600万元和680万元。该投资者完全用自有资金投资的可选方案有（　）。 

下列房地产开发项目有关合同中，属于房地产开发项目建设单位涉及的合同有（　）。 

下列（　）不属于监理合同中规定的业主权利。 

房地产开发企业通常采用直接销售渠道的情形有（　）。

某多层商品住宅的营销方案，销售价格表是以顶层为基准层制订的，顶层价格最高，向下依次降低，并且对一次性付款和分期付款（分三次）的时间做出了具体安排。现欲对价格进行调整。下列价格调整措施中，属于提高销售价格的有（　）。 

房地产状况调整的内容包括（　）。 

对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（　）。 

以下哪些项目的物业管理必须进行招标（　）。 

住宅小区业主委员会的职责有（　）。 

下列影响个人住房贷款月还款额的因素中，可能导致月还款额增加的有（　）。 

土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（　）。 

该市工业园区开发管理委员会对被征地农民可采取的安置方式有（　）。 

该市征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区应采取征地和安置的步骤包括（　）。

张某的投资属于（　）。 

该项目涉及的促销方式有（　）。 

本案中的物业管理招标书中应包括的内容有（　）。 

计算该建筑物现值可采用的公式为（　）。 

某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。请回答下列问题： 

张某欲购买一总价为180万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60%，其余为银行提供的贷款年利率为8%、贷款期限为8年、按季等额还本付息的抵押贷款。 

某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。该地块面积为20000m2，规划容积率为0.5，绿地率不低于35%。预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%。 

产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/m2，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/ m2，可销售比率为95%。 

促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠与车库。 

项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。 

北馨花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标，经过法定的招标程序，投标程序，浩达物业管理公司胜出中标。请回答下列问题： 

某建筑物的建筑面积100m2，套内建筑面积80m2，按套内建筑面积计算的重置价格为4000元／m2，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5％。