天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业,已登记为增值税一般纳税人,2018年年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房,开发的商品房可售面积为8万平方米,建造的会所、电站物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。为了控制当地房价过快上涨的势头,当地政府在继续执行限购政策的同时，要求房地产企业采取现房销售政策。2018年年底,房屋竣工,正式开始销售商品房。2018年12月结转实现销售的商品房7.2万平方米,已经销售总面积的90%并取得竣工证明,实现商品房销售收入(含增值税)累计为96000万元,企业相关的账务处理为:借:银行存款 960000000 贷:主营业务收入 960000000审核企业2018年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现如下情况。(1)2018年初,竞价取得土地使用权,土地价款4350万元。借:无形资产——土地使用权 43500000 贷:银行存款 43500000(2)开发企业采取异地安置,购入房屋分给拆迁户,购房款支出合计14350万元。借:开发成本 143500000 贷:银行存款 143500000(3)发生前期工程费3350万元,建筑安装工程费13550万元,基础设施费3500万元,会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元。借:开发成本 216000000 贷:银行存款 216000000(4)发生与开发项目相关的间接费用7500万元。借:开发成本 75000000 贷:银行存款 75000000(5)2018年度为构建商品房而发生的资本化的利息支出金额为865万元,其中超过贷款期限的利息支出为115万元,可以提供银行贷款证明;“销售费用”借方发生额为1200万元,其中广告费1000万元;“管理费用”借方发生额1500万元,其中业务招待费890.5万元。(6)开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元,拨缴的工会经费6万元。(7)计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5%的比例计算扣除。(8)企业2018年计算的土地增值税如下:取得土地使用权所支付的金额=4350×90%=3915(万元)开发成本=(14350+3350+1350+3500+7500)×90%=38025(万元)开发费用=(865-115)×90%+(3915+38025)×5%=2772(万元)应纳增值税=96000÷(1+5%)×5%=4571.43(万元)应纳城建税、教育费附加及地方教育附加=4571.43×(7%+3%+2%)=548.57(万元)其他扣除项目=(3915+38025)×20%=8388(万元)扣除项目合计=3915+38025+2772+4571.43+548.57+8388=58220(万元)增值额=96000-58220=37780(万元),增值率=37780÷58220×100%=64.89%。应缴纳土地增值税=37780×40%-58220×5%=12201(万元)(9)企业所得税的计算:广告费扣除限额=96000×15%=14400(万元),实际发生额1000万元,可据实扣除;业务招待费扣除限额=96000×0.5%=480(万元),实际发生额的60%=890.5×60%=534.3(万元),只能扣除480万元。利息费用的扣除中，115万元的超标利息不得扣除。职工福利费的扣除限额300×14%=42(万元),未超过扣除限额,无须调整。职工教育经费的扣除限额300×8%=24(万元),未超过扣除限额,无须调整。工会经费扣除限额=300×2%=6(万元),未超过扣除限额,无须调整。税前可以扣除的期间费用=865-115+1200+1500-890.5+480=3039.5(万元)(10)应纳税所得额=96000-3915-38025-3039.5-548.57-12201=38270.93(万元)应缴纳企业所得税=38270.93×25%=9567.73(万元)同时,关注企业2017年度相关财务核算资料发现如下表所示情况:
要求:(1)分析2018年企业上述处理和土地增值税、企业所得税的计算中有哪些问题。(2)计算2018年企业应该补计的土地增值税和企业所得税。(3)帮助企业编制2018年土地增值税纳税申报表。
