房地产估价师-房地产估价案例与分析考试

影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?

商务办公楼估价的常用方法有哪些?

简述出租人权益价值和承租人权益价值。

2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：

1.评估出租人权益价值时，承担人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

商务办公房地产以主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

【问题】

1.这样的做法有哪些错误?

2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

说明评估承租人权益价值的技术路线。

上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括(　)。

影响商业房地产价格的因素有哪些?

商品结构以企业品牌为主，这是(　)业态结构特点。