房地产估价师-房地产估价案例与分析考试

房地产抵押评估报告中的估价师声明有哪些内容？

某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价;

2.以商业用途土地价格为基础估价。

【问题】

1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

【问题】

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?

一份完整的估价报告应包括哪些内容？

某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为140000m²，建设环城公路需占用该小区500m²绿地，并征收一幢面积为9000m²的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告？

你应如何确定该被征收房屋的用途？