房地产估价师-房地产估价理论与方法考试

某房地产开发项目的开发利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）

建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）

成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（）

下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。（）

根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。

成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的(　)利润。

成本法中一般不计息的项目是(　)。

在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。（）

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

成本法主要适用于评估(　)的房地产。

重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。（）

一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。（）

采用成本法估价时，对于七通一平的熟地，其建设成本中的基础设施建设费，包含城市规划要求配套的项目红线外的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。（）

在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

土地征收补偿费用一般包括（）。

建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。（）

在运用成本法时最主要的有（）。

住宅建筑不论其经济寿命早于还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）

成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。

成本法计算销售税费时，不包含应由买方缴纳的契税，也不包含应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税。（）

根据成新度，下列房屋属于基本完好房的是（）。

某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年土地使用权，类似工业用地的重新购建成本为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地成本在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。（）

某房产年折旧率为1.6%，有效年龄为12年，按直线法评估该房产应为完好房。（）